現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中存在的不足及改進(jìn)方法

蘇開祥

摘要：通過介紹房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容，總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程中存在的不足之處，提出針對(duì)性的建議和解決方案，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目管理;不足;措施

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的深入發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，只有不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理模式的改革創(chuàng)新，簡(jiǎn)化工作流程，降低建筑成本，提高建筑資源以及人力資源的利用率，增加企業(yè)利潤(rùn)，樹立企業(yè)形象，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的雙贏。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容和特征

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理體系中，管理人員利用現(xiàn)代化設(shè)備和現(xiàn)代化管理方法對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的管理和把控，優(yōu)化資源配置，建造出外觀新穎，經(jīng)濟(jì)適用的高質(zhì)量建筑。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作內(nèi)容比較多，形成完整的項(xiàng)目規(guī)劃方案，明確該項(xiàng)目需要使用的建筑設(shè)備以及建筑技術(shù)，避免因建筑設(shè)備不到位或者建筑技術(shù)不達(dá)標(biāo)影響項(xiàng)目的開展，延誤工期。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作涉及的范圍比較廣，需要不同部門之間的配合，加強(qiáng)各部門的溝通合作，避免出現(xiàn)部門之間相互推諉工作的情況，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工周期較長(zhǎng)，容易發(fā)生各種各樣的糾紛事件，不同部門推卸責(zé)任，讓原本很簡(jiǎn)單明了的糾紛事件變得復(fù)雜化，增加了解決糾紛事件的難度;提高項(xiàng)目工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，完善項(xiàng)目工程質(zhì)量檢查制度，配合相關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，加快項(xiàng)目工程款項(xiàng)的結(jié)算。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程中存在的不足之處

（一）前期的準(zhǔn)備工作不充分

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，當(dāng)項(xiàng)目在前期確定以后，就需要通過建筑圖紙來開始著手前期工作的各項(xiàng)準(zhǔn)備，這個(gè)準(zhǔn)備的過程中需要我們?nèi)ビ?jì)算項(xiàng)目工程的整體成本、施工設(shè)備的準(zhǔn)備以及招聘項(xiàng)目的技術(shù)人員等，當(dāng)一系列準(zhǔn)備工作充分了解之后才能夠去制定出實(shí)際可行的施工方案與目標(biāo)。但很多的一些房地產(chǎn)開發(fā)商，只注重項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施是否完善，卻很少去關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的體系是否健全完善。想要讓他們?nèi)セㄙM(fèi)時(shí)間精力去做前期規(guī)劃，做充分的調(diào)研工作簡(jiǎn)直太難，基本上都是剛得到項(xiàng)目建設(shè)圖紙就馬上開始動(dòng)工。直到進(jìn)行一段時(shí)間之后，才發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)圖紙根本與實(shí)際情況不相符，導(dǎo)致不得不暫停工程進(jìn)度，然后重新設(shè)計(jì)圖紙，不但沒有達(dá)到預(yù)期的效果，反而浪費(fèi)了時(shí)間和成本，得不償失。

（二）過于追求經(jīng)濟(jì)效益，忽略社會(huì)效益

很多的房地產(chǎn)工程管理人員意識(shí)不到施工許可證在施工過程中的重要性，他們?cè)谑┕さ倪^程中，為加速資金周轉(zhuǎn)回收，盲目趕進(jìn)度搶工期，無形中降低了項(xiàng)目的質(zhì)量，為施工項(xiàng)目存在了很多安全隱患問題，為后期發(fā)生安全事故提高了概率。甚至有一些房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益，有意識(shí)地對(duì)建筑成本進(jìn)行壓縮，以次充好，而這些企業(yè)最終都會(huì)因?yàn)闆]有施工許可證而被相關(guān)的政府部門進(jìn)行強(qiáng)制停工處理并進(jìn)行罰款，嚴(yán)重影響了企業(yè)形象。

（三）項(xiàng)目工程驗(yàn)收機(jī)制不完善

有很大一部分的房地產(chǎn)開發(fā)商自我的認(rèn)為，自己企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目得到相關(guān)部門驗(yàn)收合格，這個(gè)項(xiàng)目就與自己沒有什么關(guān)系了，從而不再關(guān)注這個(gè)項(xiàng)目，最終導(dǎo)致很多的企業(yè)因?yàn)轫?xiàng)目缺少一些資料而影響項(xiàng)目的交付期限，造成延期。

（四）厲地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理模式相對(duì)落后

眼下有很大一部分房地產(chǎn)企業(yè)依舊使用的是傳統(tǒng)的管理制度，認(rèn)為管理制度對(duì)項(xiàng)目建沒和企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力沒有直接關(guān)系，這樣就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為管理制度只是一個(gè)擺設(shè)，完全不會(huì)影響施工項(xiàng)目的整體進(jìn)度。這就讓他們對(duì)資金投入進(jìn)行壓縮，最終導(dǎo)致企業(yè)形成一種管理部門沒有技術(shù)部門地位高的思維模式，直接造成管理人員失去了工作的積極性和主動(dòng)性。全員沒有了企業(yè)的歸屬感，覺得企業(yè)的好壞以及榮譽(yù)都與他們個(gè)人無關(guān)，久而久之，企業(yè)也就存在著被行業(yè)追趕并淘汰的境遇。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的完善措施

（一）做好市場(chǎng)可行性研究調(diào)查

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理活動(dòng)中，前期的準(zhǔn)備工作發(fā)揮著十分重要的作用，特別是項(xiàng)目的前期市場(chǎng)研究性調(diào)查工作，更是前期準(zhǔn)備工作中的重中之重。只有做好了前期市場(chǎng)研究性調(diào)查工作，才可以為項(xiàng)目開發(fā)管理提供必要的資料依據(jù)。因此，在實(shí)際中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理人員必須充分意識(shí)到前期市場(chǎng)研究性調(diào)查工作的重要性，結(jié)合項(xiàng)目具體情況，采用多樣化的手段，科學(xué)、有序的開展市場(chǎng)調(diào)查，充分掌握項(xiàng)目的實(shí)施背景、可行性、安全性、經(jīng)濟(jì)效益等，以此為依據(jù)開展項(xiàng)目決策工作，并結(jié)合各項(xiàng)資料做好設(shè)計(jì)圖稿、施工圖稿等工作，為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)的良好進(jìn)行奠定基礎(chǔ)。

（二）完善成本管理體系

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中獲取經(jīng)濟(jì)利益的關(guān)鍵手段之一。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一項(xiàng)系統(tǒng)性、復(fù)雜性的工程，所以在整個(gè)過程中對(duì)費(fèi)用要求十分龐大。如果控制不到位，很容易造成虧損的情況。開發(fā)商只有做好了項(xiàng)目成本控制工作，才可以有效的節(jié)省項(xiàng)目開發(fā)過程中投入的資金。因此，在實(shí)際中，開展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理時(shí)，必須結(jié)合項(xiàng)目的具體情況，采用科學(xué)合理項(xiàng)目成本控制方法，實(shí)施項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)化管理控制，從多個(gè)角度、多個(gè)層次開展成本管理活動(dòng)，保證成本管理控制的有效性。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制中，需要明確每一個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制目標(biāo)、相關(guān)責(zé)任人，并細(xì)化成本控制工作，定期對(duì)個(gè)階段的項(xiàng)目成本控制情況進(jìn)行評(píng)估，對(duì)比實(shí)際成本控制與預(yù)期成本控制之間的差異，尋找引起差異的原因，并對(duì)其進(jìn)行有效處理，從而最大限度的保證項(xiàng)目成本最低。此外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中還應(yīng)該注重對(duì)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避，特別是隱蔽工程中的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，以此來降低其成本投入。

（三）加強(qiáng)質(zhì)量控制

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中，質(zhì)量控制也是十分重要的內(nèi)容之一。因?yàn)橹挥斜ＷC了房屋建筑的質(zhì)量，才可以讓消費(fèi)者更加放心的購買房屋，才能在提升人們生活質(zhì)量的同時(shí)，提高房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益。因此，在實(shí)際中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理還需要結(jié)合國(guó)家相關(guān)規(guī)范、項(xiàng)目要求，制定相對(duì)應(yīng)的質(zhì)量監(jiān)控體系，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過程中的質(zhì)量情況進(jìn)行監(jiān)督管理，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的情況時(shí)，要及時(shí)進(jìn)行處理，確保每一個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量都符合相關(guān)要求，從根本上保障項(xiàng)目的質(zhì)量。同時(shí)在具體的管理工作中，每一個(gè)管理人員都需要充分意識(shí)到自身的職責(zé)，并積極的履行自身職責(zé)，在管理過程中，如果發(fā)現(xiàn)施工人員或相關(guān)設(shè)施存在問題時(shí)，要及時(shí)與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)獲取聯(lián)系，對(duì)這些問題進(jìn)行處理，保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)都符合相關(guān)規(guī)定的要求。

四、總結(jié)

綜上所述，近年來我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展持續(xù)加快，已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱行業(yè)。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中會(huì)遇到各種復(fù)雜的條件、流程，為了更好的提升其管理質(zhì)量，就需要從細(xì)節(jié)出發(fā)，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行強(qiáng)化管理、控制，特別是管理中的難點(diǎn)，更是需要采用科學(xué)、合理、規(guī)范的措施進(jìn)行處理，這樣才能為房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供保障。

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