優(yōu)化完善商品房交易模式的建議

李讓恩 張夢(mèng)俐

摘要：優(yōu)化交易模式是提高商品房市場(chǎng)監(jiān)管能力，規(guī)范市場(chǎng)行為的有效措施。本文為探索出更加適合當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的交易模式，以分析重慶市商品房交易的現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，依次闡述了商品房交易存在的問題以及產(chǎn)生問題的原因，并有針對(duì)性的提出了完善交易模式的5項(xiàng)措施。經(jīng)分析，交易中存在的問題是房源信息不真實(shí)、預(yù)售資金被挪用、合同備案不及時(shí);而導(dǎo)致問題產(chǎn)生的原因是房源信息不對(duì)稱、購房者參與監(jiān)督難、監(jiān)管部門缺乏手段;提出的解決方案是實(shí)施線上認(rèn)購、前置預(yù)售資金、線上發(fā)起備案、強(qiáng)化人機(jī)交互、搭建監(jiān)管平臺(tái)。

關(guān)鍵詞：商品房;交易模式;房源信息;預(yù)售資金;合同備案

按照類別劃分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為商品房交易市場(chǎng)、存量房交易市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)三類。由于我國還處于發(fā)展階段，因此，商品房交易市場(chǎng)是占主導(dǎo)地位，而存量房交易市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)則分別處于發(fā)展和培育階段。在商品房交易市場(chǎng)中，交易模式對(duì)于規(guī)范市場(chǎng)行為至關(guān)重要，好的交易模式有利于減少違法違規(guī)行為的出現(xiàn)。然而，從當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境來看，由于沒有好的交易模式，導(dǎo)致在利益的驅(qū)使下，“一房多賣”、“捂盤惜售”、“團(tuán)購費(fèi)”等行為頻繁發(fā)生[1]，嚴(yán)重?fù)p害了廣大購房者的合法權(quán)益?；诖?，為營造一個(gè)健康規(guī)范的交易環(huán)境，本文選取重慶市作為交易模式研究的對(duì)象，以期為各地優(yōu)化商品房交易模式提供借鑒或參考。

一、商品房交易的現(xiàn)狀分析

（一）商品房交易的分類

按照銷售方式的不同，可將商品房交易分為期房交易、現(xiàn)房交易兩類。所謂期房交易是指將已取得預(yù)售許可證，正在建設(shè)，但尚不能裝修入住的房屋售予購房者的行為;現(xiàn)房交易則是指己通過竣工備案驗(yàn)收，并取得房地產(chǎn)權(quán)證，可直接裝修入住的房屋。目前，重慶地區(qū)的商品房市場(chǎng)以期房為主，現(xiàn)房交易較少，出現(xiàn)違規(guī)行為也普遍集中在期房。因此，本文所說的商品房交易重點(diǎn)是指期房交易。

（二）商品房交易的參與主體

商品房交易涉及的參與主體主要有4個(gè)，分別是開發(fā)商、購房者、監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)管理部門。各主體在交易過程中，圍繞商品房這一客體，扮演不同的角色，共同推動(dòng)交易完成。開發(fā)商是商品房的建設(shè)者、所有者，負(fù)責(zé)按照備案的銷售方案對(duì)外銷售;購房者是商品房的購買方，一旦與開發(fā)商達(dá)成協(xié)議，具有按約定支付預(yù)售資金（定金、首付款）的義務(wù);監(jiān)管銀行是預(yù)售資金的保管者，負(fù)責(zé)對(duì)預(yù)售資金實(shí)施監(jiān)管，保證資金用于工程建設(shè);房地產(chǎn)管理部門則是交易全鏈條的監(jiān)管者，承擔(dān)保護(hù)購房者權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的職責(zé)。

（三）商品房交易的流程

按照重慶市現(xiàn)行交易模式，可將交易流程細(xì)分為三個(gè)階段，分別是認(rèn)購階段、網(wǎng)簽合同階段、合同備案階段如（圖1）。認(rèn)購階段是開發(fā)商與購房者的自選流程，網(wǎng)簽和備案階段則是交易的必經(jīng)流程。

二、商品房交易過程出現(xiàn)的主要問題

（一）開發(fā)商不公開真實(shí)的房源信息

在銷售過程中，不公開真實(shí)房源信息的行為有兩種：一是，捂盤惜售，將未銷售的房屋打上己售標(biāo)簽。在市場(chǎng)下行階段，營造出房源緊張的假象，促使購房者快速做出購房選擇;在市場(chǎng)上行階段，促使購房者搶購房源，進(jìn)而衍生出向購房者收取“指標(biāo)費(fèi)”、“團(tuán)購費(fèi)”等一系列違規(guī)行為。同時(shí)，為了逃避監(jiān)管部門的監(jiān)管，甚至還會(huì)出現(xiàn)以內(nèi)部員工名義簽訂虛假認(rèn)購協(xié)議的現(xiàn)象。二是，一房二賣，將己售的房屋打上未售標(biāo)簽。強(qiáng)制實(shí)行網(wǎng)簽后，該行為多數(shù)出現(xiàn)在認(rèn)購環(huán)節(jié)，當(dāng)開發(fā)商資金出現(xiàn)嚴(yán)重問題時(shí)，會(huì)將一套房屋同時(shí)認(rèn)購給多人，以騙取定金[1]。

（二）開發(fā)商挪用商品房預(yù)售資金

開發(fā)商向購房者收取定金或首付款時(shí)，往往選擇先存入非監(jiān)管賬戶內(nèi)，待需要到房地產(chǎn)管理部門辦理合同備案時(shí)，才將收取的預(yù)售資金按套存入監(jiān)管賬戶。在此期間，預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶的時(shí)間完全掌握在開發(fā)商手中，房地產(chǎn)管理部門、監(jiān)管銀行均無法對(duì)資金實(shí)施有效監(jiān)管。倘若開發(fā)商周轉(zhuǎn)資金出現(xiàn)問題，很可能會(huì)將預(yù)售資金挪用到其他項(xiàng)目[2]，一旦被挪用資金無法按時(shí)回到監(jiān)管賬戶，合同備案的時(shí)間會(huì)被延長(zhǎng)，甚至更嚴(yán)重還造成房屋變成爛尾樓，嚴(yán)重?fù)p害購房者的權(quán)益。

（三）開發(fā)商不按時(shí)辦理合同備案

盡管重慶對(duì)合同備案的時(shí)間進(jìn)行了限制，但由于沒有相應(yīng)的處罰措施，造成相關(guān)要求執(zhí)行不到位。開發(fā)商為了減少線下辦理合同備案手續(xù)的次數(shù)，普遍選擇集中批量辦理合同備案。當(dāng)商品房銷售進(jìn)度較慢，難以達(dá)到心目中批量辦件的數(shù)量時(shí)，開發(fā)商會(huì)故意延長(zhǎng)已網(wǎng)簽房屋辦理備案的時(shí)間。根據(jù)《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)產(chǎn)的規(guī)定》等文件的要求，網(wǎng)簽是不具有對(duì)抗法院查封的法律效力，若在等待備案期間，開發(fā)商出現(xiàn)債務(wù)糾紛，很可能會(huì)導(dǎo)致已網(wǎng)簽房屋面臨被法院查封的風(fēng)險(xiǎn)[3-4]，讓購房者錢房?jī)煽铡?/p>

三、商品房交易出現(xiàn)問題的原因

（一）購房者與開發(fā)商間的信息不對(duì)稱

目前，重慶地區(qū)的官方網(wǎng)站上只公示了己網(wǎng)簽房屋信息，而被認(rèn)購房屋信息并沒有公示，在此情況下，導(dǎo)致只有開發(fā)商才清楚真實(shí)的可售房源信息，而購房者只能了解到己網(wǎng)簽房屋信息。一旦售樓部公示或置業(yè)顧問告知的信息不真實(shí)，作為購房者則只能被動(dòng)的相信，是很難對(duì)信息的真實(shí)性進(jìn)行驗(yàn)證。從本質(zhì)上分析，認(rèn)購信息未公示是由于現(xiàn)行相關(guān)文件重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)合同必須網(wǎng)上簽訂，而未提及認(rèn)購，造成“網(wǎng)簽系統(tǒng)”無認(rèn)購功能或認(rèn)購功能未強(qiáng)制使用。當(dāng)開發(fā)商全部選擇線下簽訂認(rèn)購協(xié)議后，“網(wǎng)簽系統(tǒng)”無法捕捉到認(rèn)購行為，也就無法將認(rèn)購信息對(duì)外公示。

（二）購房者監(jiān)督交易全過程難

在現(xiàn)實(shí)的購房場(chǎng)景中，多數(shù)購房者對(duì)于購房的流程并不完全清楚，交易全程主要是在開發(fā)商的引導(dǎo)下完成。在此情況下，開發(fā)商的地位就顯得強(qiáng)勢(shì)，而購房者則處于弱勢(shì)地位[7]，一旦開發(fā)商作出違規(guī)行為，購房者不僅難以主動(dòng)發(fā)現(xiàn)問題，還會(huì)錯(cuò)過及時(shí)制止違規(guī)行為的機(jī)會(huì)。經(jīng)梳理交易過程，購房者為保護(hù)自身權(quán)益，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的環(huán)節(jié)有三方面：一是，開發(fā)商是否按時(shí)將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶;二是，開發(fā)商是否及時(shí)將合同線上提交至房地產(chǎn)管理部門;三是，開發(fā)商是否按時(shí)向房地產(chǎn)管理部門提交合同備案申請(qǐng)。然而，在現(xiàn)行交易模式下，面對(duì)這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)，購房者均無法在事中實(shí)施監(jiān)督，只能事后主動(dòng)向房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行咨詢。

（三）監(jiān)管部門缺乏有效監(jiān)管手段

監(jiān)管部門主要是指監(jiān)管銀行和房地產(chǎn)管理部門。作為監(jiān)管銀行，由于網(wǎng)簽系統(tǒng)與銀行系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)，造成其無法實(shí)時(shí)掌握開發(fā)商的銷售進(jìn)度和銷售金額，也就無法做到要求開發(fā)商將實(shí)際的銷售額及時(shí)存入監(jiān)管賬戶。實(shí)際操作中，往往是開發(fā)商提供銷售清單，銀行被動(dòng)對(duì)照清單將資金存入監(jiān)管賬戶。而作為房地產(chǎn)管理部門，由于認(rèn)購行為游離于“網(wǎng)簽系統(tǒng)”外，預(yù)售資金繳納與合同（協(xié)議）簽訂無必然關(guān)系，合同備案不經(jīng)過“網(wǎng)簽系統(tǒng)”發(fā)起，造成無法通過線上掌握從選房到合同備案的全流程。實(shí)際操作中，監(jiān)管方式單一，監(jiān)管工作只能依靠線下巡盤或購房者舉報(bào)的方式來發(fā)現(xiàn)問題，難以做到事前事中監(jiān)管。

四、對(duì)策與建議

（一）強(qiáng)制線上完成房屋認(rèn)購

將認(rèn)購管理上升到網(wǎng)簽管理層面，讓所有的認(rèn)購行為回歸到“網(wǎng)簽系統(tǒng)”內(nèi)完成，堵住開發(fā)商利用線下簽訂認(rèn)購協(xié)議，造成房源信息不透明的漏洞。要實(shí)現(xiàn)強(qiáng)制線上認(rèn)購，建議應(yīng)從如下兩方面入手：一是，出臺(tái)相關(guān)行政管理文件，規(guī)定認(rèn)購必須線上完成，讓房地產(chǎn)管理部門督促開發(fā)商有法可依;二是，進(jìn)一步優(yōu)化“網(wǎng)簽系統(tǒng)”，默認(rèn)將認(rèn)購作為所有房屋銷售的起點(diǎn)，自愿選擇放棄認(rèn)購的由系統(tǒng)留痕。

（二）強(qiáng)關(guān)聯(lián)預(yù)售資金與合同（協(xié)議）

將繳納預(yù)售資金的時(shí)間前置，只有購房者將預(yù)售資金足額支付到資金監(jiān)管賬戶，“網(wǎng)簽系統(tǒng)”才為購房者和開發(fā)商生成正式的認(rèn)購協(xié)議和網(wǎng)簽合同，以此規(guī)避開發(fā)商用非監(jiān)管賬戶收取預(yù)售資金的行為。要建立這種強(qiáng)關(guān)聯(lián)關(guān)系，建議打通銀行系統(tǒng)與簽約系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)間交易信息、資金支付信息實(shí)時(shí)共享，讓監(jiān)管銀行能夠準(zhǔn)確掌握應(yīng)入賬金額，并及時(shí)將實(shí)際收取的購房款信息反饋給“網(wǎng)簽系統(tǒng)”，驅(qū)動(dòng)系統(tǒng)生成正式認(rèn)購協(xié)議和網(wǎng)簽合同。

（三）實(shí)現(xiàn)線上發(fā)起合同備案

將線下發(fā)起合同備案調(diào)整為線上發(fā)起，一旦開發(fā)商與購房者簽訂正式的網(wǎng)簽合同，由“網(wǎng)簽系統(tǒng)”自動(dòng)發(fā)起備案申請(qǐng)，并立即完成合同備案，以此規(guī)避因備案不及時(shí)而造成的法律風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)現(xiàn)行申請(qǐng)合同備案的要求，要實(shí)現(xiàn)合同立即備案，應(yīng)必須優(yōu)先建立預(yù)售資金與合同間的強(qiáng)關(guān)聯(lián)關(guān)系，沒有資金及時(shí)入賬，合同立即備案也就無從談起。

（四）強(qiáng)化人機(jī)間信息交互

建立“網(wǎng)簽系統(tǒng)”與購房者間的信息交互，在交易關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由“網(wǎng)簽系統(tǒng)”自動(dòng)向購房者發(fā)送提示信息，確保購房者能夠全程主動(dòng)參與交易過程，并監(jiān)督開發(fā)商的行為，以此規(guī)避因開發(fā)商單方熟悉交易流程，單方操作簽約系統(tǒng)，而造成購房者無法把控交易風(fēng)險(xiǎn)的弊端。建議在支付預(yù)售資金，放棄認(rèn)購，完成認(rèn)購、合同網(wǎng)簽、合同備案等環(huán)節(jié)，由“網(wǎng)簽系統(tǒng)”主動(dòng)告知購房者交易進(jìn)度，并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示。

（五）搭建交易行為監(jiān)管平臺(tái)

發(fā)揮“互聯(lián)網(wǎng)+”的作用，在能夠線上掌握完整的交易信息前提下，依靠信息技術(shù)手段，搭建一個(gè)記錄交易全流程的監(jiān)管平臺(tái)，實(shí)時(shí)記錄每個(gè)交易節(jié)點(diǎn)，讓房地產(chǎn)管理部門具有及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題的“眼睛”。一旦有了監(jiān)管平臺(tái)，房地產(chǎn)管理部門將能夠?qū)Ψ课萁灰讓?shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，監(jiān)管的重心也將從線下監(jiān)管調(diào)整為線上監(jiān)管，有利于大幅度提高監(jiān)管人員的監(jiān)管水平及監(jiān)管效率。

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作者簡(jiǎn)介：李讓恩（1987.1-），男，漢，重慶市銅梁區(qū)人，碩士研究生，職稱：中級(jí)工程師，研究方向：土地利用規(guī)劃、土地開發(fā)整理、不動(dòng)產(chǎn)交易與登記。