淺析存量房交易計稅價格監(jiān)管問題

鄭紅

摘要：存量房交易計稅價格監(jiān)管已經(jīng)長期困擾著征管部門，并且社會對其并沒有引起足夠重視。此問題處理對于推動房地產(chǎn)稅制創(chuàng)新改革起到關(guān)鍵性作用，此文在研究目前存量房交易計稅價格管理機制缺陷的前提下，制定了有效的監(jiān)管方案。

關(guān)鍵詞：存量房交易;計稅價格;監(jiān)管

目前伴隨房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，而存量房的交易市場愈發(fā)活躍，在交易之中不可避免也出現(xiàn)了不少問題。比如：交易資金托管問題由于社會重視已經(jīng)得到處理，然而存量房交易計稅價格監(jiān)管問題到現(xiàn)在還沒有得到相關(guān)單位的重視，進而使得計稅價格長時間處于較低水平。這既會對我國稅收收入合理性造成影響，而且對使市場秩序更為混亂，對房地產(chǎn)市場規(guī)范化發(fā)展與房地產(chǎn)的稅制改革會產(chǎn)生很大影響，分析此問題的處理措施對于稅收征管部門是有關(guān)鍵性指導價值的。

一、存量房交易計稅價格管理機制

存量房交易會包含非常多的稅種，依據(jù)先稅后征以及先營后契的征稅程序，需要賣方首先向相關(guān)地稅單位申報土地增值稅、印花稅、個人所得稅與營業(yè)稅的繳納，在完稅之后買方向相關(guān)財政單位申報契稅與印花稅的繳納。依照國務院所頒布的條例要求，在存量房交易當中的個人所得稅、印花稅、契稅與營業(yè)稅計稅價格都是成交價。而為防止成交價的低報問題，在《稅收征收管理法》中有要求，納稅人的申報計稅依據(jù)過低，且沒有正當理由，稅務部門有權(quán)對稅款進行核實。但是，不管納稅人的計稅根據(jù)過低評判，或者應納稅款核實，稅務部門都應當制定相對公平的評判要求，避免出現(xiàn)課稅糾紛問題。

為了處理這方面問題，稅務部門普遍運用兩種管理機制。第一，強制性計稅價格判定制度一如果出現(xiàn)商品房的交易，一定要由專業(yè)的房地產(chǎn)評價機構(gòu)進行計稅價格評估。第二，小區(qū)最低指導價評估制度，稅務部門或者委托由國土房管單位定期來制定，對小區(qū)最低評定指導價進行更新，納稅人所申報成交價如果高于小區(qū)的最低指導價，便能夠通過核查工作。表1就是對兩種計稅價格管理機制的對比。

二、存量房交易計稅價格過低產(chǎn)生的影響

計稅價格過低會使得稅收調(diào)控政策約束力下降。計稅價格過低會導致房地產(chǎn)投機打擊力度極大降低，這對房價上漲趨勢抑制來說是非常不利的。另外，計稅價格過低還會造成房地產(chǎn)主管單位與財稅單位統(tǒng)計數(shù)據(jù)不真實，若是實踐過程中應用不真實數(shù)據(jù)，決策就會更容易出現(xiàn)錯誤。其次，計稅價格管理較為混亂會對房地產(chǎn)稅制改革造成很大影響。征收物業(yè)稅屬于房地產(chǎn)稅制改革的關(guān)鍵方向，全方位征收物業(yè)稅的基礎條件就是處理稅基評估的相關(guān)問題，到時候計稅價格管理就會更為復雜。對存量房交易計稅價格管理的相關(guān)問題進行科學處理，就是為房地產(chǎn)稅制改革工作作有效鋪墊。（見圖1）

三、存量房交易計稅價格監(jiān)管措施分析

（一）構(gòu)建健全的房地產(chǎn)計稅價格評價管理系統(tǒng)

傳承以往計稅價格強制性評定與小區(qū)最低評估指導價管理理念，依靠健全計稅價格評估管理方法，利用新型計算機信息技術(shù)與批量評估措施，制定一種更加高效、經(jīng)濟、合理、科學與客觀的標準規(guī)范。此種方法的思路假設納稅人所申報成交價缺乏真實性，并且不能有效確保納稅人所申報的真實成交價，因此一定要由稅務局來制定合理科學的計稅價格標準。

（二）構(gòu)建完善全存量房交易信息管理機制，確保納稅所申報價格準確真實

假設若是計稅價格監(jiān)管制度的設計是合理的，納稅人一定會講真話。所以，現(xiàn)今存量房交易信息管理機制是不能確保納稅人講真話的。想保證納稅人講真話，第一要強化立法工作，嚴厲打擊一些違法交易問題。第二確保房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)監(jiān)管的誠信公平?，F(xiàn)今設置房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)與房地產(chǎn)經(jīng)紀經(jīng)營業(yè)務都不必進行行政許可申請，政府盡管能夠監(jiān)管房地產(chǎn)的經(jīng)紀行為，然而因為欠缺發(fā)牌機制行政許可，監(jiān)管工作常常無法有效落實。因此，制定有效的行政許可機制來強化對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)監(jiān)管工作是能收獲一定成效的。不僅如此還應當施加一定的激勵約束制度來使房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)計稅價格的申報行為更加規(guī)范。

（三）完善涉稅價格認定工作

專門建立起獨立性涉稅財物價格認定的科室，并設置精通工程造價與土地房產(chǎn)的人員，要提供現(xiàn)今的硬件裝置與充足的資金。并制定出一套科學合理的涉稅財物價格認定章程與機制，依照各流程步驟要求來進行表格與文書設計。

為確保涉稅房地產(chǎn)價格認定的結(jié)論足夠精確，價格認定人員應當加強對造價、土地與房產(chǎn)相關(guān)知識的掌握，而且對于房產(chǎn)市場動態(tài)，房地產(chǎn)認定措施，土地類型用途與評估認定手段，不同地區(qū)結(jié)構(gòu)建筑造價信息都應當加強掌握。

四、結(jié)束語

存量房交易計稅價格管理長期都處于混亂狀態(tài)，然而其危害一直都被低估，因此長久以來社會都沒有重視起來。要處理這方面問題政府職能單位必須加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟機構(gòu)監(jiān)管的誠信公平性，要強化立法工作嚴厲打擊違法行為活動，真正處理存量房交易計稅價格監(jiān)管問題。

參考文獻：

[1]廖軍憑.深圳“中天事件”分析研究[J].中國房地產(chǎn)，2016（1）：20-22.

[2]王振可.房地產(chǎn)批量評稅技術(shù)理論探索和創(chuàng)新研究[M].北京：經(jīng)濟科學出版社，2016（8）：183-193.

[3]吳辭訪.平均地權(quán)思想的回顧與啟示分析[J].中國土地科學，2017（6）：61-64.