夏新燕
摘要:本文將結(jié)合筆者實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn),對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中所存在的問題進(jìn)行分析,并探討其相應(yīng)的完善對策,以供廣大同行參考與交流。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;問題;對策
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題
(一)內(nèi)部管理和控制制度薄弱
由于房地產(chǎn)企業(yè)其每個(gè)項(xiàng)目都具有獨(dú)立性,而且其日常生產(chǎn)經(jīng)營具有流動(dòng)性,所以導(dǎo)致其企業(yè)內(nèi)部管理與控制要高于普通企業(yè),并且財(cái)務(wù)內(nèi)部控制也稍顯不足。具體體現(xiàn)如下:第一,房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)外部審計(jì)工作力度不足,沒能充分發(fā)揮出內(nèi)部審計(jì)部門的作用。當(dāng)前大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過其內(nèi)部審計(jì)部門來完成內(nèi)部監(jiān)督評審工作,不過部分企業(yè)其內(nèi)部審計(jì)部門屬于財(cái)務(wù)部門所管理,且都是相同領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行管理,所以其獨(dú)立性稍顯不足,并且也沒有能夠發(fā)揮出其職能的作用。第二,房地產(chǎn)企業(yè)的存貨管理不足,不少企業(yè)由于存貨而導(dǎo)致資金被大量占用,如此一來便極易導(dǎo)致企業(yè)的資金無法靈活周轉(zhuǎn),導(dǎo)致資金占用成本上升,使得企業(yè)運(yùn)行受到制約。第三,未能有效控制應(yīng)收賬款。房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié),由于項(xiàng)目建設(shè)周期較長,所以資金回收時(shí)間也較長,從而產(chǎn)生較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。部分企業(yè)并未制定科學(xué)的收賬方法與賒銷制度,使得企業(yè)極易出現(xiàn)壞賬、呆賬等情況,對企業(yè)發(fā)展極為不利。
(二)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管控意識不足
由于房地產(chǎn)行業(yè)利潤較高,雖然能給企業(yè)帶來充足的資金,同時(shí)也會讓企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員與管理人員忽略了財(cái)務(wù)管控工作。當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)沒能重視起財(cái)務(wù)的管理與控制工作,相應(yīng)的管控措施與制度不夠健全,所以在開展財(cái)務(wù)管理工作過程中往往會出現(xiàn)核實(shí)不明、信息失真、賬目不清等問題,給房地產(chǎn)企業(yè)造成了較大的經(jīng)濟(jì)損失。
(三)缺乏完善的預(yù)算管理制度及績效考評獎(jiǎng)懲機(jī)制
當(dāng)前,越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)逐步重視起了財(cái)務(wù)管理中的費(fèi)用預(yù)算管理工作,不過在編制與落實(shí)預(yù)算工作上還出現(xiàn)諸多問題。部分房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目前期急于上項(xiàng)目,所以并未仔細(xì)測算與執(zhí)行成本,而且也沒能詳細(xì)制定預(yù)算計(jì)劃。不僅如此,由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目需要花費(fèi)較多時(shí)間用于開發(fā),所以在此環(huán)節(jié)難以結(jié)合具體情況來調(diào)整費(fèi)用預(yù)算,從而致使企業(yè)預(yù)算和實(shí)際情況相差甚遠(yuǎn),導(dǎo)致預(yù)算工作流于形式,使得企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作效果大打折扣。而部分企業(yè)僅有預(yù)算管理體制,沒有將其結(jié)合起績效考評獎(jiǎng)懲機(jī)制,所以導(dǎo)致企業(yè)的預(yù)算管理目標(biāo)難以達(dá)成。
(四)財(cái)務(wù)人員的自身素質(zhì)與風(fēng)險(xiǎn)管理意識不高
當(dāng)前,不少房地產(chǎn)企業(yè)都側(cè)重于項(xiàng)目的施工管理與成本管理,忽略了財(cái)務(wù)管理工作,而且財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)均有待提高。具體表現(xiàn)如下:第一,房地產(chǎn)企業(yè)管理人員并未充分重視起財(cái)務(wù)管理工作,在財(cái)力、物力與人力上投入較少,對財(cái)務(wù)人員要求不高、薪資低、培訓(xùn)不足。第二,財(cái)務(wù)人員缺乏扎實(shí)的專業(yè)技能,沒有充分了解與掌握相應(yīng)的理論知識,不能在第一時(shí)間掌握最新的財(cái)務(wù)以及稅務(wù)政策,導(dǎo)致財(cái)務(wù)工作無法與時(shí)代發(fā)展相同步。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在問題的完善對策
(一)完善企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度,強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)工作
房地產(chǎn)企業(yè)需要對其自身內(nèi)部管理控制體制進(jìn)行優(yōu)化與完善,而這亦是做好財(cái)務(wù)監(jiān)督工作的一項(xiàng)最基礎(chǔ)的要求,其融入到了房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理活動(dòng)當(dāng)中。所以在建設(shè)與完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度過程中,需要切實(shí)按照會計(jì)的有關(guān)要求來進(jìn)行,設(shè)置系統(tǒng)的會計(jì)核算、內(nèi)部審核以及財(cái)產(chǎn)清查等財(cái)務(wù)管理體制,對房地產(chǎn)的應(yīng)收賬款、成本核算以及資金情況進(jìn)行實(shí)施監(jiān)控,切實(shí)減小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的成本,推動(dòng)企業(yè)得以更好的發(fā)展。不僅如此,房地產(chǎn)企業(yè)還需要嚴(yán)格管理與控制財(cái)務(wù)工作,仔細(xì)審計(jì)與管控企業(yè)的有關(guān)決策及其相應(yīng)落實(shí)情況,確保房地產(chǎn)企業(yè)的流程均有依有據(jù),且合理。強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作具體可由如下幾點(diǎn)入手:第一,實(shí)行職務(wù)分離制度,對財(cái)務(wù)管理的崗位職責(zé)進(jìn)行科學(xué)安排與管控,對每一崗位對應(yīng)的職責(zé)予以明確。第二,需建設(shè)科學(xué)的財(cái)務(wù)會計(jì)控制體制,對財(cái)務(wù)會計(jì)人員的責(zé)任、工作規(guī)則以及工作程序等內(nèi)容予以明確。第三,采取授權(quán)審批方式,對財(cái)會人員的職責(zé)以及權(quán)限予以明確。第四,設(shè)置企業(yè)現(xiàn)金和銀行存款管理體制,維持企業(yè)資金得以良好運(yùn)轉(zhuǎn)。
(二)提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與控制意識
第一,應(yīng)當(dāng)要讓房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員正確認(rèn)識到財(cái)務(wù)管理工作的重要性,進(jìn)而充分重視財(cái)務(wù)管控工作,轉(zhuǎn)變以往重項(xiàng)目開發(fā)而忽略財(cái)務(wù)控制的陳舊理念。第二,需要積極宣傳與教育財(cái)務(wù)管理工作,讓房地產(chǎn)企業(yè)全體工作人員都能夠正確認(rèn)識到財(cái)務(wù)管理與控制工作的中要走作用,并提高其財(cái)務(wù)管理與控制的意識。第三名,需合理調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu),科學(xué)分配各部門的職能,讓其能夠互相制約,共同促進(jìn)發(fā)展,打造一個(gè)優(yōu)良的房地產(chǎn)運(yùn)營環(huán)境。
(三)設(shè)置成本控制體制,完善預(yù)算管理績效考評機(jī)制
有別于普通企業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)其項(xiàng)目建設(shè)需要耗費(fèi)較長的周期,一般都是超過兩年,所以比普通行業(yè)而言,其往往需要大量的資金作為支持,施工成本極高,屬于資金密集型企業(yè)。因?yàn)榻ㄔO(shè)成本高,同時(shí)需要用到大量耗材,因此房地產(chǎn)企業(yè)需構(gòu)建起完善的材料物資的管理體制,以及倉庫管理制度,——記錄耗材的進(jìn)出以及使用情況,將企業(yè)成本減小。不僅如此,還需要完善預(yù)算管理績效考評制度,房地產(chǎn)企業(yè)要想能夠?qū)㈩A(yù)算管理績效考評的激勵(lì)以及約束作用有效發(fā)揮出來,實(shí)現(xiàn)企業(yè)的預(yù)期目標(biāo),則應(yīng)當(dāng)要能夠充分結(jié)合起預(yù)算管理績效考評與獎(jiǎng)懲制度。
(四)做好財(cái)務(wù)計(jì)劃,強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控工作力度
第一,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要能夠科學(xué)應(yīng)用財(cái)務(wù)杠桿來減小財(cái)務(wù)壓力,如若需要支出巨額資金,則需要采取群體決策的方式,盡可能避免失誤的出現(xiàn)。盡可能做到以每項(xiàng)財(cái)務(wù)計(jì)劃為目標(biāo),做好其過程控制管控工作,并完善事后考核。第二,需科學(xué)防范房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),全面了解企業(yè)資金開發(fā)、資金運(yùn)動(dòng)與有關(guān)規(guī)律,科學(xué)制定財(cái)務(wù)管理整體與具體目標(biāo);樹立科學(xué)的財(cái)務(wù)管理觀念,清楚掌握資金的時(shí)間價(jià)值與風(fēng)險(xiǎn);在開發(fā)與建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目過程中,需要確保所有費(fèi)用的支出都獲得相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票;對于調(diào)研環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的費(fèi)用需運(yùn)用科學(xué)的方法將其計(jì)入開發(fā)成本:對于所產(chǎn)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)以及宣傳費(fèi),則需要嚴(yán)格根據(jù)國家相應(yīng)規(guī)定進(jìn)行處理;對“開辦費(fèi)”進(jìn)行科學(xué)核算;實(shí)際支出的勞務(wù)費(fèi)需獲得相應(yīng)的有效的原始憑證。通過上述方法來切實(shí)防范房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中所可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。
三、結(jié)束語
總而言之,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中仍存在一些問題需要改進(jìn),這就要求相關(guān)部門與工作人員能夠正確認(rèn)識問題產(chǎn)生的原因,并在實(shí)際工作過程中積極尋求相應(yīng)的完善對策,以切實(shí)提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量,進(jìn)而推動(dòng)企業(yè)更好更快的發(fā)展。
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