房產(chǎn)測量測繪過程中的過程和要點(diǎn)

何波濤

【摘 要】當(dāng)前房產(chǎn)測繪在應(yīng)用中存在很多問題，比如：測繪機(jī)構(gòu)不重視、測量結(jié)果存在誤差、測量設(shè)備不先進(jìn)、測量技術(shù)欠缺等。對(duì)于前期測量測繪所遺留的問題，對(duì)后續(xù)工作造成很大困擾，必須進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)救處理，嚴(yán)重影響工作效率。由于，房地產(chǎn)測量測繪是影響工程質(zhì)量的關(guān)鍵因素，從某種意義上來講，房地產(chǎn)測量是評(píng)價(jià)房地產(chǎn)工程質(zhì)量的重要指標(biāo)，也是對(duì)工程質(zhì)量直接反映的一方面。施工企業(yè)必須重視加強(qiáng)房地產(chǎn)測繪工作，確保整個(gè)過程度科學(xué)合理，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督和檢查，明確工作重點(diǎn)，確保符合工程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測量；測量測繪；房產(chǎn)工程；測量過程

房產(chǎn)測繪是一項(xiàng)關(guān)乎民生的工作，他與百姓的切身利益息息相關(guān)，他既要求房產(chǎn)測量員具備扎實(shí)的理論基礎(chǔ)，吃透規(guī)范細(xì)則要求，又要兼?zhèn)渫鈽I(yè)嫻熟的測繪手段和保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，隨著目前新建商品房造型的日新月異，對(duì)作業(yè)人員以及測繪規(guī)范細(xì)則等的要求也同步提升

1 房產(chǎn)測量的重要性

在工程項(xiàng)目建設(shè)中，房產(chǎn)測量主要是對(duì)房屋建筑面積進(jìn)行測量的一種重要方法，其對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著現(xiàn)實(shí)意義，房產(chǎn)測量工作不僅是對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)的重要依據(jù)，還是對(duì)購買者權(quán)利的保護(hù)象征。同行情況下，測量結(jié)果經(jīng)過相關(guān)房產(chǎn)管理部門確定后執(zhí)行，不僅為測量提供了參考保障，還對(duì)城市建設(shè)和管理提供重要支持。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體情況，對(duì)房屋位置、使用面積等進(jìn)行相關(guān)技術(shù)的調(diào)整工作，依據(jù)相關(guān)規(guī)定和信息資料進(jìn)行調(diào)整控制，提高房屋產(chǎn)權(quán)管理的準(zhǔn)確科學(xué)。另外，這些測量數(shù)據(jù)還能夠作為房屋所有權(quán)及房產(chǎn)檔案信息的原始憑證，對(duì)后續(xù)的工作提供有效參考，與此同時(shí)還是檢測商品房買賣面積的重要手段。

2 房產(chǎn)測量測繪工程的具體過程

2.1 分析資料落實(shí)任務(wù)

為了進(jìn)一步提高房屋測繪的質(zhì)量，必須明確房產(chǎn)測量測繪的具體流程，根據(jù)測量合同的要求，準(zhǔn)確填寫測繪項(xiàng)目信息表格。結(jié)合實(shí)際情況，下達(dá)房產(chǎn)測量測繪任務(wù)，通常情況下這項(xiàng)工作在兩個(gè)工作日內(nèi)完成。其次，填寫測繪任務(wù)通知單，并落實(shí)測繪工作的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。工作人員到位后，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要進(jìn)行相關(guān)技術(shù)交底工作，明確測量人員工作思路和工藝流程，對(duì)測量人員下發(fā)作業(yè)意見書，做好測量儀器的使用記錄。

2.2 進(jìn)行外業(yè)勘測

根據(jù)任務(wù)作業(yè)書下達(dá)的任務(wù)內(nèi)容，嚴(yán)格按照流程進(jìn)行外業(yè)勘察和測量工作，在工作過程中，必須確保測量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確、科學(xué)，對(duì)每個(gè)邊測量兩次，同時(shí)做好相關(guān)的記錄和檢測工作。對(duì)于項(xiàng)目負(fù)責(zé)人而言，必須根據(jù)流程計(jì)劃監(jiān)督作業(yè)人員的實(shí)際工作，提高測量質(zhì)量。

2.3 對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行檢查

以外業(yè)測量結(jié)果為依據(jù)，結(jié)合測量記錄及施工圖做好核對(duì)工作，對(duì)重要材料就進(jìn)行標(biāo)注，如果發(fā)現(xiàn)測量記錄與圖紙不符的時(shí)候，要及時(shí)分析問題原因，確認(rèn)問題的生發(fā)填寫信息反饋單，將相關(guān)信息資料傳遞給開發(fā)部門，經(jīng)過溝通協(xié)商后進(jìn)行處理。

2.4 自我檢查

對(duì)測量結(jié)果進(jìn)行自檢自查，提高自我責(zé)任意識(shí)，主要對(duì)一下幾方面進(jìn)行核對(duì)：①計(jì)算面積是否與規(guī)劃面積不一樣。②分層分戶面積累計(jì)是否一致。③分?jǐn)偯娣e計(jì)算是否合理，是否存在多、漏、錯(cuò)等計(jì)算問題。在自檢自查的基礎(chǔ)上形成技術(shù)總結(jié)上交到質(zhì)檢人員手上，完善內(nèi)業(yè)檢查工作。

3 房產(chǎn)測量測繪工作中的要點(diǎn)

3.1 完善房產(chǎn)測繪質(zhì)量的相關(guān)配套機(jī)制

如果要想實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測量測繪工作的有序進(jìn)行和質(zhì)量控制，就需要建立健全房產(chǎn)測繪質(zhì)量相關(guān)配套機(jī)制，這樣才能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。相關(guān)部門和單位應(yīng)該充分發(fā)揮自身所具有的調(diào)節(jié)作用，創(chuàng)建和諧的市場競爭和市場規(guī)則，通過科學(xué)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)制度，提高房地產(chǎn)質(zhì)量，從而實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測量測繪的控制目的。測量人員在激烈的市場環(huán)境中，應(yīng)該加強(qiáng)自身業(yè)務(wù)能力的提升，加強(qiáng)自我學(xué)習(xí)能力與實(shí)踐操作水平。在相關(guān)部門房產(chǎn)測繪質(zhì)量配套機(jī)制的落實(shí)下，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之間的良性競爭，推動(dòng)我國房產(chǎn)事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

3.2 提高測繪人員的整體素質(zhì)

測繪人員是房產(chǎn)測量質(zhì)量的重要影響因素，根據(jù)工作需求，對(duì)測繪人員進(jìn)行相應(yīng)的培訓(xùn)和考核，通過考核后頒發(fā)崗位證書，嚴(yán)格持證上崗制度，在良好的技術(shù)方法下，提高測量水平。已此為基礎(chǔ)定期進(jìn)行小組例會(huì)，掌握測繪工作的近期動(dòng)態(tài)，做好工作總結(jié)，結(jié)合實(shí)際問題進(jìn)行不斷調(diào)整。

3.3 確保測繪面積計(jì)算的準(zhǔn)確度

測繪面積的計(jì)算是房產(chǎn)測繪的一項(xiàng)重要內(nèi)容，也是房產(chǎn)測量測繪工作的主要目的。通過對(duì)外也數(shù)據(jù)的采集繪制成準(zhǔn)確的圖紙，并進(jìn)行分?jǐn)偯娣e和戶型面積的計(jì)算工作，在實(shí)際工作中，這些工作內(nèi)容最好由一個(gè)人進(jìn)行完成，確保整個(gè)過程的流暢性，切實(shí)提高測量測繪質(zhì)量。測量人員按照計(jì)劃要求和任務(wù)內(nèi)容完成測量工作，了解房產(chǎn)基本信息，清楚房產(chǎn)劃分的具體情況和功能情況，加深對(duì)房產(chǎn)圖的繪制了解。在對(duì)內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理的過程中，需要確保上下樓層數(shù)據(jù)的一致性，通過對(duì)不同戶型、不同層次的有效聯(lián)系，完成圖紙繪制工作。平面圖形完成以后，進(jìn)入最后的檢查階段，充分考慮計(jì)算面積的各種條件，分析計(jì)算方法和分?jǐn)偡椒?，確保面積計(jì)算的準(zhǔn)確合理，房產(chǎn)圖繪制完成后，有相關(guān)人員進(jìn)行檢查核對(duì)，確保無遺漏問題。

4.房產(chǎn)測繪技術(shù)的研究及運(yùn)用

4.1 房產(chǎn)測繪技術(shù)的研究

在房產(chǎn)測繪技術(shù)研究方面，關(guān)鍵的技術(shù)運(yùn)用是尺寸精確、實(shí)物現(xiàn)狀的數(shù)據(jù)獲取、處理、存儲(chǔ)技術(shù)，信息共享與數(shù)據(jù)成果可視化技術(shù)，測繪數(shù)據(jù)系統(tǒng)分析技術(shù)，網(wǎng)絡(luò)測繪信息系統(tǒng)技術(shù)，測繪信息自動(dòng)化更新技術(shù)等。在數(shù)字化的基礎(chǔ)上，建立高精度、智能化、信息化、網(wǎng)絡(luò)化、集成化的測繪技術(shù)新體系。

4.2 房產(chǎn)測繪技術(shù)中機(jī)助制圖的運(yùn)用

在房產(chǎn)測繪技術(shù)運(yùn)用中計(jì)算機(jī)輔助制作房產(chǎn)圖的系統(tǒng)也取得了飛速發(fā)展，房產(chǎn)測繪行業(yè)普遍采用美國 AutoDESK 公司的 AutoCAD 對(duì)所測繪的房產(chǎn)圖進(jìn)行繪制、修改和整飾。在 AutoCAD系統(tǒng)中，只要把數(shù)據(jù)作出處理，就能將測繪地物按照實(shí)地的相關(guān)位置準(zhǔn)確呈現(xiàn)在計(jì)算機(jī)屏幕上，一目了然。在對(duì)圖形的處理上 AutoCAD 具有強(qiáng)大完善的功能，操作簡便易懂，并且具有良好的自我保護(hù)性能，即便非規(guī)范操作也不會(huì)對(duì)系統(tǒng)本身造成任何傷害。

4.3 先進(jìn)測繪技術(shù)的運(yùn)用

GPS 測量技術(shù)在房產(chǎn)測繪中已被廣范應(yīng)用，但需要事后進(jìn)行解算才能獲得厘米級(jí)的精度，而RTK 實(shí)時(shí)差分定位技術(shù)是一種能夠在野外實(shí)時(shí)得到厘米級(jí)定位精度的測量方法。在房產(chǎn)測繪工作中可使用 RTK 測定權(quán)屬界址點(diǎn)及一些物點(diǎn)的位置并能達(dá)到要求的精確度，對(duì)于較復(fù)雜的、基地面積較大且形狀不規(guī)則的建筑物，在施工前期可進(jìn)行 GPS 控制測量，之后使用全站儀免棱鏡技術(shù)對(duì)未裝飾的外圍墻體關(guān)鍵尺寸進(jìn)行測量，等竣工驗(yàn)收后再進(jìn)入建筑物內(nèi)部使用手持式激光測距儀進(jìn)行套內(nèi)尺寸測量。

結(jié) 語

綜上所述，通過對(duì)以上內(nèi)容進(jìn)行分析，了解了房產(chǎn)測量測繪工程的過程和要點(diǎn)，通過創(chuàng)建科學(xué)的質(zhì)量管理機(jī)制，提高測繪人員的技術(shù)水平，確保測繪面積的準(zhǔn)確性，為房產(chǎn)事業(yè)提供準(zhǔn)確的技術(shù)支持，在日后的發(fā)展中，房產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)測繪工作的監(jiān)督與管理，時(shí)刻掌握創(chuàng)新技術(shù)，提高測量結(jié)果和數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，規(guī)范測繪工作的順利進(jìn)行。

本人對(duì)房產(chǎn)測量工作中經(jīng)常遇到的幾點(diǎn)問題提出個(gè)人見解，但這些是很有限的，隨著今后房屋造型的千變?nèi)f化，遇到的各類問題也會(huì)層出不窮，這就要求我們不但技術(shù)手段要?jiǎng)?chuàng)新，各類規(guī)范細(xì)則也要不斷完善跟進(jìn)，從而更好的為房產(chǎn)測量工作健康有序的發(fā)展助力。

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（作者單位：包頭市測繪院）