購(gòu)房人能查詢不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料嗎

顏桂芝

案? ? 情

2012年10月，張某購(gòu)買(mǎi)了甲公司開(kāi)發(fā)的一套商品房，并于2015年6月領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證。

2016年1月，甲公司開(kāi)發(fā)的該小區(qū)商品房全部銷(xiāo)售完畢后，市國(guó)土資源局注銷(xiāo)了該公司取得的國(guó)有土地使用權(quán)證，并在登記材料中注明“原證收回注銷(xiāo)”。

2017年12月，張某向市國(guó)土資源局提交申請(qǐng)，申請(qǐng)查詢甲公司取得國(guó)有土地使用權(quán)證土地登記資料中的界址點(diǎn)坐標(biāo)成果表。市國(guó)土資源局作出不予查詢告知書(shū)，告知張某申請(qǐng)查詢的國(guó)有土地使用權(quán)證權(quán)利人為甲公司，對(duì)張某申請(qǐng)內(nèi)容不予查詢。張某對(duì)該告知書(shū)不服，向行政復(fù)議機(jī)關(guān)提起行政復(fù)議。

分? ? 歧

對(duì)張某作為購(gòu)房人，是否可以查詢不動(dòng)產(chǎn)登記全部資料，張某可否查詢其所購(gòu)房屋土地登記資料中的界址點(diǎn)坐標(biāo)成果表，有兩種分歧意見(jiàn)：

第一種意見(jiàn)認(rèn)為，張某是不動(dòng)產(chǎn)利害關(guān)系人，只能查詢不動(dòng)產(chǎn)自然狀況，不能查詢其所購(gòu)房屋土地登記資料中的界址點(diǎn)坐標(biāo)成果表。第二種意見(jiàn)認(rèn)為，張某在本案中已屬于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人，可以查詢其所購(gòu)房屋土地登記資料中的界址點(diǎn)坐標(biāo)成果表。

評(píng)? ? 析

筆者同意第二種意見(jiàn)。

要點(diǎn)一：本案中張某屬于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九十七條的規(guī)定，一般而言，因不動(dòng)產(chǎn)交易購(gòu)買(mǎi)商品房的購(gòu)房人在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，尚未取得所購(gòu)房屋的房屋所有權(quán)證，屬于不動(dòng)產(chǎn)利害關(guān)系人。張某申請(qǐng)查詢其所購(gòu)房屋涉及土地的原土地使用權(quán)人雖然為甲公司，但在甲公司取得的國(guó)有土地使用權(quán)證被注銷(xiāo)后，甲公司已不是本案所涉不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人。

《物權(quán)法》第七十條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住房、經(jīng)營(yíng)性用房專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利;第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條第二款規(guī)定，房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與其所依附的土地、海域一并登記，保持權(quán)利主體一致。本案中，張某購(gòu)買(mǎi)本案所涉房屋并于2015年6月取得房屋所有權(quán)證后，根據(jù)上述規(guī)定及“房地相隨”原則，張某即對(duì)其住房專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，因此，張某在本案中已屬于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人。

要點(diǎn)二：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人可以查詢不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料

第二十七條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。但《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》并未明確規(guī)定權(quán)利人和利害關(guān)系人查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料的具體內(nèi)容和范圍，對(duì)此，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九十四條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記資料包括：不動(dòng)產(chǎn)登記簿等不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果;不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料：包括不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份材料、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源、登記原因、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果等材料以及不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審核材料;第九十七條規(guī)定，國(guó)家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記資料依法查詢制度。權(quán)利人、利害關(guān)系人按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十七條規(guī)定依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料的，應(yīng)當(dāng)?shù)骄唧w辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)。權(quán)利人可以查詢、復(fù)制其不動(dòng)產(chǎn)登記資料。因不動(dòng)產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人可以查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動(dòng)產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等自然狀況。

根據(jù)上述規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人和不動(dòng)產(chǎn)利害關(guān)系人可以查詢的不動(dòng)產(chǎn)登記資料內(nèi)容和范圍各不相同。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，該不動(dòng)產(chǎn)登記資料既包括不動(dòng)產(chǎn)登記簿等記載的不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果，也包括不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料。利害關(guān)系人可以查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動(dòng)產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況。

本案中，張某購(gòu)買(mǎi)甲公司開(kāi)發(fā)修建的商品房并取得房屋所有權(quán)證后，已屬于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人，其依照上述規(guī)定，可以依法申請(qǐng)查詢不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料。因此，張某申請(qǐng)查詢其所購(gòu)房屋土地登記資料中的界址點(diǎn)坐標(biāo)成果表，符合上述法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許張某予以查詢。 （摘自《中國(guó)自然資源報(bào)》）