許昌市巧解土地利用三大難題

張永強

“全市中心城區(qū)出讓土地50宗5983畝，成交價款143億元;整治宜耕后備資源6萬畝，補充耕地總量缺口1.1萬畝，儲備占補平衡指標4.9萬畝;整理復墾土地1.2萬畝……有效破解了‘土地出讓收入增長緩慢、耕地保有量突破省定目標、耕地占補平衡依靠異地購買補充三大難題?！苯眨谠S昌市國土資源局，說起2018年的工作，該局局長劉林波高興地說道。

2018年，許昌市國土資源局強力實施土地利用綜合改革，通過優(yōu)化增量、挖潛存量、提升質(zhì)量，開展多模式、多路徑探索實踐，全市顯現(xiàn)出了強勁的發(fā)展動力和拓展空間。

優(yōu)化增量? 提升土地價值

該市著力打造土地市場升級版，明確將“計劃供地、凈地出讓、區(qū)域結(jié)合、均衡發(fā)展”作為打造土地市場升級版遵循的原則。市國土資源局和4個區(qū)政府（管委會）按照“先完善環(huán)境再整體開發(fā)，先統(tǒng)一整理再有序供應”的工作思路，在進一步完善和固化近年來全市土地管理機制、土地出讓底價決策機制、統(tǒng)一收儲開發(fā)實施機制等行之有效的經(jīng)驗做法的同時，展開了積極探索和實踐。按照“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一謀算、統(tǒng)一收儲、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一供應”方法路徑，構(gòu)建了市級大收儲體系，實施流程再造，儲備土地實行統(tǒng)一的出入庫管理。2018年市中心城區(qū)收儲土地4200畝。

強化區(qū)域整體開發(fā)，以許昌城市中軸、曹魏古城兩大板塊為支撐，統(tǒng)籌運作了鄭許市域鐵路沿線、 鹿鳴湖、芙蓉湖、許東新城、曹魏古城等重點區(qū)域土地一級開發(fā)和宗地熟化，啟動了154宗16247畝的征收、儲備計劃。

“在曹魏古城修復項目區(qū)，我們已經(jīng)完成了項目用地的收儲，企業(yè)可以隨時用地?！?打開許昌市國土資源局魏都分局開發(fā)的國土資源云系統(tǒng)，分局局長張剛向記者介紹，圖上項目區(qū)各種土地現(xiàn)狀一目了然。

許昌曹魏古城修復項目，位于許昌老城中心，規(guī)劃面積3.9平方千米，由許昌市委、市政府于2016年底高起點謀劃實施、打造的曹魏文化展示高地、許昌市人文形象名片。項目傳承和挖掘了三國文化，提升了城市品位，完善了城市功能，并極大地提升了周邊土地價值。2017年，魏都區(qū)完成土地出讓收入20億元，為前9年土地出讓總收入之和。2018年完成土地出讓總收入33.7億元，同比增長502%，創(chuàng)造了歷年同期新高。

而在許昌市東城區(qū)，借助中軸水系的環(huán)境提升打造，中央公園片區(qū)周邊出讓住宅用地3宗270畝，出讓成交總額17.4億元，均價644萬元/畝。截至2018年底，東城區(qū)共出讓土地19宗1551畝，成交總額68.7億元，同比增長299%，創(chuàng)下了歷史最高，相當于過去5年土地出讓成交的總和，為東城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展提供了強有力的資金支撐。

針對今年市中心城區(qū)土地出讓呈現(xiàn)出強勁增長態(tài)勢，許昌市科學調(diào)控土地供應節(jié)奏，及時向市場投放產(chǎn)權(quán)清晰、配套完善的“熟地”“凈地”，確保出讓地成交后順利推向市場，縮短開發(fā)周期。為預防市場炒作地價，嚴格執(zhí)行房價備案價格限制政策，編制周密出讓方案，形成了良性的競爭市場，吸引了碧桂園、恒大、上海中梁、金科、中南建設、華潤、綠地、漢商等一大批國內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)逐鹿許昌。截至2018年底，市中心城區(qū)出讓土地50宗3869畝，成交價款143億元，較前3年出讓總價款高出44.2億元。

挖潛存量? 打破指標瓶頸

2009年至今，該市共拖欠省里建設用地增減掛鉤指標和新農(nóng)村建設周轉(zhuǎn)指標9000畝，省自然資源廳要求2018年年底前必須歸還。為解決這一難題，該市通過“空心村”整治、工礦廢棄地開發(fā)利用等措施，有效解決了限制城市發(fā)展的指標難題。

推進“空心村”專項整治。在尊重農(nóng)民意愿的前提下，各地都在積極探索農(nóng)村宅基地有償退出的具體辦法，退出的農(nóng)村宅基地原則上復墾為耕地，耕地歸村集體所有。長葛市石象鎮(zhèn)實施了丁鎖村、尚官曹村整村拆遷項目，對兩個村的宅基地進行拆遷復墾，并在原村莊舊址上統(tǒng)一規(guī)劃建設11層小高層，除去新村占地外，兩個村可整治出新增耕地指標700畝。鄢陵縣柏梁鎮(zhèn)謀劃實施了鶴鳴湖周邊文范、漆井、袁拐、曹寺、孔村等5個村的村莊整體拆遷改造項目。項目實施后，騰出的1870畝土地隨同周邊的2680畝土地統(tǒng)一出讓后，居住用地按每畝150萬元估算，土地出讓收入可達到68億元。

推進工礦廢棄地開發(fā)利用。禹州市根據(jù)本地工礦廢棄地點多面廣的實際，按照“宜綠則綠、宜景則景、宜耕則耕、宜建則建”的原則，編制工礦廢棄地復墾利用專項規(guī)劃，明確復墾的重點區(qū)域和重點工程，大力開展工礦廢棄地復墾整治。目前，全市共實施工礦廢棄地復墾整治項目33個，新增耕地5200畝。

加強土地指標交易管理。許昌市規(guī)定，各縣（市、區(qū)）通過農(nóng)用地整治和鄉(xiāng)村建設用地復墾等方式產(chǎn)生的建設用地指標和耕地指標，原則上由本地優(yōu)先使用，盈余部分納入市本級統(tǒng)籌使用或者調(diào)劑給指標不足的縣（市、區(qū)）使用。市本級統(tǒng)籌使用或者調(diào)劑給指標不足的縣（市、區(qū)）使用的指標，按照市場價格對貢獻指標的縣（市、區(qū)）進行經(jīng)濟補償。其補償資金的分配，一部分用于償還復墾整治成本，一部分返還鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村集體，重點用于農(nóng)村公益事業(yè)或者扶貧項目建設。

確保借用指標歸還到位。2009年以來，許昌市共有34個經(jīng)省自然資源廳備案的新型農(nóng)村社區(qū)土地綜合整治試點項目，實際借用農(nóng)用地指標面積5303.4畝。近年來，由于種種原因，村莊拆舊復墾工作進展緩慢。新型農(nóng)村社區(qū)遺留問題整改是中央巡視組對河南巡視后“回頭看”提出的主要整改問題之一。借助全市范圍內(nèi)大力開展的土地復墾整治工作，2700余畝指標的多年欠賬終于得到解決。

提升質(zhì)量? 激活發(fā)展動力

“這幾年，我們一直承受的保耕地總量紅線的壓力終于在2018年解放了?！痹撌袊临Y源局副局長楊長捷說道。

自2012年起，該市的耕地保有量一直處于省政府下達的紅線之下，雖然在2017年通過土地整理和類別調(diào)整補充了2.5萬畝的耕地，但仍有1.1萬畝的缺口。2018年年初，省政府依據(jù)有關(guān)規(guī)定，要求許昌市新增建設用地報批實行“占一補二”。

面對難題，該市從內(nèi)部挖潛、提升質(zhì)量入手，全面激活發(fā)展動力。

2018年3月，在上級有關(guān)部門的大力支持下， 鄢陵縣舉全縣之力開展了農(nóng)用地集中整治大會戰(zhàn)，采取“政府主導、鎮(zhèn)村實施、企業(yè)參與、群眾受益”的工作方法，嚴格項目規(guī)劃和立項程序，創(chuàng)造出了臺田式整治、群眾承包式整治、招商承包式整治等多種模式，集中對河灘地、殘次林、沙地、果園、坑塘水面進行了高標準整治。截至目前，全縣已整治宜耕后備資源4.2萬畝，涉及11個鎮(zhèn)356個行政村，新增耕地2.77萬畝。通過農(nóng)用地整治，不僅使該縣耕地保有量得到保障，而且解決了補充耕地指標難題。整治后的新增用地指標，通過交易為該縣經(jīng)濟社會發(fā)展注入資金27.93億元。同時，也為該縣項目建設留足了用地指標。

許昌市及時把握政策調(diào)整機遇，對照國家和省改進耕地占補平衡的新要求，促進耕地數(shù)量、質(zhì)量和生態(tài)三位一體保護，及時推廣了鄢陵縣農(nóng)用地整治的經(jīng)驗，迅速在全市掀起了宜耕后備資源整治熱潮。禹州市重點對群眾抱怨大、影響市容環(huán)境的楊樹林進行排查，共摸排后備資源14194畝，并以鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府為主體因地制宜開展了整治。襄城縣開展整治“空心村”專項工作，在充分尊重群眾意愿的前提下，對“空心村”舊房集中拆除，坑地、洼地填平整治，并進行土地復墾耕種，全縣整體耕地面積增加1萬畝。

“今年我們再也不用去外地購買指標了?！睆?012年以來一直擔任該市國土資源城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)分局局長的王翠紅深有體會?！扒皫啄?，為了買指標，到處托關(guān)系、求人情，還不一定能買到?，F(xiàn)在，市里有了指標，用著既方便又省事，只需要在市國土資源局備案就行了?！痹搮^(qū)2018年上報用地3400多畝，其中，2600畝占補平衡指標是從鄢陵縣、襄城縣調(diào)劑過來的，高效保障了全區(qū)的用地需求。同時，該區(qū)還儲備了8900畝占補平衡指標，可以滿足未來兩三年的用地需求。