論住宅小區(qū)車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬

摘 要：隨著社會經(jīng)濟發(fā)展，私家車數(shù)量日益劇增，小區(qū)停車糾紛越來越多。盡管《物權(quán)法》第74條對車庫權(quán)屬作了規(guī)定，但效果仍不見理想。如何協(xié)調(diào)房開商、業(yè)主、物業(yè)公司之間的利益，以處理車庫權(quán)屬問題，需要在建筑物區(qū)分所有制度中去尋找答案。[1]然而，傳統(tǒng)的物權(quán)法只注重對建筑物區(qū)分所有權(quán)制度中專有部分的研究，而車庫作為共有部分已成為法律的冷視角。本文以學術(shù)理論和司法案例為出發(fā)點，就車庫所有權(quán)的歸屬及判斷標準等問題進行探討。

關(guān)鍵詞：共有部分;車庫權(quán)屬判斷;建筑物區(qū)分所有權(quán)

一、車庫定義及種類

所謂車庫，指隸屬于整個小區(qū)，具有獨立的空間，以存放車輛為目的的附屬建筑物。[2]車庫和車位不屬于同一概念，二者主要區(qū)別是車庫像建筑物一樣，有獨立的封閉空間，可以通過登記表彰權(quán)利所及范圍，而車位不具備以上特征，不在本論文討論范圍。

（一）屬于規(guī)劃范圍建造的車庫

需要行政許可而建造的車庫稱為規(guī)劃車庫，這類車庫需要在《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》中表明車庫面積。[3]這種車庫是可以獲得獨立產(chǎn)權(quán)的。如果房屋開發(fā)商沒有將地下車庫公開，在現(xiàn)行法律制度下，房屋開發(fā)商獲得地下車庫的所有權(quán)。對這類車庫的處分，司法實踐中房開商可以對規(guī)劃范圍修建的車庫行使占有、使用、收益、處分等權(quán)利。所有人可以通過購買或者出租車庫取得車庫的所有權(quán)或者使用權(quán)。

（二）非規(guī)劃范圍建造的車庫

實踐中，房開商發(fā)現(xiàn)修建多余的車庫可帶來更多利潤，房開商可以超出規(guī)劃最低數(shù)額修建多余車庫，在具備設(shè)計部門更改設(shè)計變更、規(guī)劃部門規(guī)劃批準、消防部門驗收并且辦理商品房預(yù)售許可證的前提下，房開商基于物權(quán)法中原始取得車庫所有權(quán)。房屋開發(fā)商可以以約定的形式出售或出租給房屋的業(yè)主或外部業(yè)主。

（三）由人防工程改建成的車庫

在我國，人民防空工程簡稱“人防工程”，是指國家為了應(yīng)對戰(zhàn)爭，提高城市整體防衛(wèi)能力，保衛(wèi)人民群眾生命和財產(chǎn)安全需要，所修建的地下防護建筑及其附屬設(shè)備、設(shè)施。[4]非戰(zhàn)爭狀態(tài)下，人防工程可作為地下車庫使用。按建筑方式，人防工程分為單建人防工程和結(jié)建人防工程。前者與地面建筑在構(gòu)造上具有相對獨立性，通常由中央或地方政府投資修建。如果將其改為地下車庫使用，其所有權(quán)當然歸屬國家。結(jié)建人防工程是指結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時可用于防空的地下室，國家對于房開商投資修建結(jié)建人防工程給予經(jīng)濟政策優(yōu)惠（減免人防工程相關(guān)土地使用費和其他稅費），如若將結(jié)建人防工程改為地下車庫，其所有權(quán)屬于房開商。

二、學術(shù)界對于小區(qū)車庫權(quán)屬的主張及評析

（一）業(yè)主共有說

持這種觀點的人認為，商品房地下車庫的所有權(quán)應(yīng)由業(yè)主共有，理由是車庫從屬于建筑物的所有權(quán)，地下車庫沒有獨立的使用價值（如果沒有房屋的使用，就不可能使用地下車庫）。地下車庫的性質(zhì)與配電房相似，但小區(qū)車庫屬于“從物”。在房開商與購房者沒有相反約定的情況下，應(yīng)當遵循從物隨主物一并處分原則。筆者認為此類觀點存在知識點瑕疵，根據(jù)主物與從物的關(guān)系，從物需要和主物相結(jié)合才能實現(xiàn)從物的經(jīng)濟和使用價值，而車庫脫離建筑物并不喪失其基本功能。所以車庫不是從物。[5]此外《物權(quán)法》的立法者認為，在使用功能方面，地下車庫雖然具有房屋的“附屬設(shè)施”的性質(zhì)，在我國，停車位的使用并非房屋使用之必須，而在社會交易習慣，房屋的價格通常并不當然包括車位價格，所以也不存在“如無相反約定，房屋買賣當然包括停車位在內(nèi)”的交易慣例。

（二）開發(fā)商所有說

根據(jù)學者們的這一觀點，地下車庫為開發(fā)商所有，原因如下：第一，地下車庫是利用地塊的地下空間建造的，而購買者只分享國有土地使用權(quán)，這是限制在地表的土地，地下車庫是開發(fā)商的投資建設(shè)，根據(jù)《物權(quán)法》第30條獲得車庫的所有權(quán)。其次，如果推定為所有者所有，問題就出現(xiàn)了。車庫雖然是配套設(shè)施，但是和樓梯、走廊等有所區(qū)別，因為并非每個業(yè)主都需要車庫，所以把修建車庫的費用分攤給每個購房業(yè)主，有失公平。再者如果把車庫簡單推定歸全體業(yè)主，將不利于開發(fā)商投資修建地下車庫，從而導致車庫供需緊張，不利于小區(qū)和諧。作者認為上述論點是合理的。房開商主張地下車庫歸其所有，但同時需要符合以下條件，首先房開商所建造的車庫應(yīng)先滿足業(yè)主合理需求，這樣才符合車庫作為配套設(shè)施的宗旨。發(fā)包人應(yīng)當?shù)怯浀叵萝噹斓漠a(chǎn)權(quán)，明確車庫所有權(quán)，在與購買人簽訂的銷售合同中明確規(guī)定車庫信息，否則推定發(fā)包人放棄車庫所有權(quán)。

（三）約定權(quán)屬說

此類觀點的代表人物有著名學者王利民教授，其認為通過約定解決車庫權(quán)屬，是最佳選擇。首先，現(xiàn)實生活中，多數(shù)業(yè)主獲得車庫所有權(quán)是通過買賣、租賃、贈予等方式，[6]其次，它充分體現(xiàn)了意思自治原則，這也符合物權(quán)法作為私法的法律特征。約定權(quán)屬說可以更好地實現(xiàn)車庫交換價值和使用價值，從而更好地協(xié)調(diào)房屋開發(fā)商和業(yè)主的利益，最終實現(xiàn)雙方利益的最大化。第三，約定權(quán)屬說符合市場經(jīng)濟規(guī)律。在市場經(jīng)濟條件下，車庫價格和其他商品價格一樣，受供求關(guān)系影響，并且處于不穩(wěn)定狀態(tài)，法律不能依據(jù)某一市場供求現(xiàn)象來制定法律規(guī)則，這樣缺乏科學性。筆者認為廣大購房者與房開商之間信息不對稱，因而不能平等地進行商談，在市場經(jīng)濟還不夠完善情況下，完全通過市場機制來解決車庫問題將不利于購房者利益保護，所以有必要借助國家強制力加以保護。

三、我國小區(qū)車庫的法律屬性

《物權(quán)法》沒有明確規(guī)定住宅車庫的所有權(quán)，判斷住宅車庫的所有權(quán)只不過是對建筑物區(qū)分所有權(quán)制度、住宅車庫與專有部分、共有部分和合同專有部分的關(guān)系的探討。

（一）小區(qū)車庫與專有部分

所謂專有部分，指區(qū)分建筑物下具有構(gòu)造上與利用上的獨立性，作為區(qū)分所有權(quán)之專有所有權(quán)客體的建筑物部分。[7]傳統(tǒng)物權(quán)法理論認為專有部分構(gòu)造上的獨立性，指建筑物在構(gòu)造上可以被區(qū)分開來，分割成不同部分為各個所有人獨立支配，并且所有權(quán)支配范圍必須明確，通常以大門、墻壁等作為間隔和區(qū)分標志。顯然小區(qū)車庫不具備這個標準，但隨著社會向前發(fā)展，法學理論隨著時代步伐不斷完善，有的學者主張觀念上的墻壁概念，認為只要有明確的界限表明范圍，使人能在觀念上將某部分與其他部分區(qū)別開來。則該部分就有可能成為專有部分。[9]通俗來講，小區(qū)車庫就像一棟建筑物，房屋與房屋之間在物理構(gòu)造上是一個整體，但在法律觀念上，它可以區(qū)分成多個單獨所有權(quán)個體，同理，小區(qū)車庫作為一個整體，也可以用法律觀念區(qū)分為單個所有權(quán)客體。因此，車庫在結(jié)構(gòu)上是獨立的。同時，小區(qū)車庫還需具備使用上的獨占性，即具體某一車庫只能歸特定業(yè)主使用，車庫和車庫之間相互獨立，且特定業(yè)主使用其車庫的同時，不會妨礙到其他業(yè)主對其車庫的使用。具有上述兩個特征，那么車庫可以成為獨立的部分所有權(quán)的對象嗎？

有的學者認為：相對于業(yè)主而言，房開商可以基于原始取得車庫所有權(quán)。但有的學者主張，小區(qū)車庫作為不動產(chǎn)，在程序上必須進行公示，即進行不動產(chǎn)登記，辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書。這一觀點與司法實踐是一致的。2016年，鄭州市中院關(guān)于焦某訴德豐房開公司就車庫買賣合同糾紛一案，焦某主張：車庫是私自利用負一層架空而建，車庫屬于違法建筑，不具備物權(quán)效力，因此買賣合同理應(yīng)歸于無效。德豐房開公司認為，車庫建造屬于非規(guī)劃范圍修建而成，但符合竣工后各項驗收標準，所以公司取得車庫所有權(quán)。法院最終判決，該買賣合同歸于無效，理由是車庫屬于不動產(chǎn)，應(yīng)進行登記才能取得專有部分所有權(quán)，才能進行物權(quán)處分。結(jié)構(gòu)和使用的獨立性是經(jīng)濟獨立性，登記的獨立性是法律獨立性。兩者都符合的情況，車庫才能作為專有部分所有權(quán)的客體，才能進行流轉(zhuǎn)。

（二）小區(qū)車庫與共有部分

共有部分是指所有業(yè)主共同使用的部分，主要包括法定共用部分和約定共用部分。法定共同擁有權(quán)包括規(guī)劃范圍內(nèi)的通道、綠化、物業(yè)管理室和建筑物的其他主要部分。它隨著專有權(quán)的確立而變化，隨著專有權(quán)的消滅而變化。法定共有附屬于專有權(quán)而存在，一旦業(yè)主取得房屋專有權(quán)部分，同時也取得共有權(quán)。約定共有一詞是指所有業(yè)主可就建筑物的附屬設(shè)施，例如車房、會所、倉庫等，在結(jié)構(gòu)和運作上的獨立性達成協(xié)議。那么占用法定共有部分或而修建的車庫，其權(quán)屬應(yīng)該如何判斷？ 2009年，江油某房產(chǎn)開發(fā)公司將建設(shè)的小區(qū)商品房與楊某等60位業(yè)主簽訂《商品房出售合同》，其中約定房屋附屬物中的自行車棚、車庫不跟隨一并轉(zhuǎn)讓。2012年，房開公司與楊某簽署了《車庫使用權(quán)出讓協(xié)議》，使用期限與土地使用權(quán)相同。小區(qū)的業(yè)主委會將此事起訴至江油市人民法院，主張房開公司無權(quán)保留車庫、自行車棚所有權(quán)。并出具國土規(guī)劃證明車庫、自行車棚已經(jīng)計算到公攤面積，并且主張房開公司與楊某簽訂的《車庫使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效。江油市人民法院以《物權(quán)法》第73、74條款，最終判決小區(qū)車庫、自行車棚系歸該區(qū)業(yè)主所有。由此可以看出，建筑業(yè)主對車庫公用部分的占用，應(yīng)視為公用部分的所有者。

（三）小區(qū)車庫與約定專用部分

合同規(guī)定的排他性，也稱為共有部分的排他性權(quán)利，指的是特定所有者使用共有部分特定部分的排他性權(quán)利。業(yè)主須征得其他有關(guān)業(yè)主的同意，或根據(jù)管理規(guī)例或業(yè)主大會的決定，就特定空地、天臺等的法定公用部分訂立協(xié)議。協(xié)議的內(nèi)容不得影響居住區(qū)的正常生活，不得損害業(yè)主或業(yè)主個人的共同利益。把小區(qū)內(nèi)共有空地用作車庫歸個人使用，使用的業(yè)主應(yīng)定期支付費用，但凡租用車位的業(yè)主所繳費用總額，必須歸全體業(yè)主共有。

綜上所述，住宅車庫可以是所有權(quán)部分，也可以是共有部分，也可以是專有部分的協(xié)議，不同情況下所有權(quán)不同。

四、關(guān)于完善小區(qū)車庫制度構(gòu)想

（一）確立統(tǒng)一的車庫登記制度

車庫要獲得產(chǎn)權(quán)憑證，必須像商品房一樣，到國土房管部門進行確權(quán)登記，否則車庫所有權(quán)很難得到保障。但在實際生活中，社區(qū)車庫的登記制度并不完善。一些小城市甚至沒有這樣的系統(tǒng)。全國范圍內(nèi)關(guān)于小區(qū)登記的規(guī)定大多分散在部門規(guī)章、地方條例和其他法律地位較低的法律文件中。因此，筆者認為，應(yīng)將小區(qū)車庫登記納入《不動產(chǎn)登記暫行條例》，這樣才能更有力度地保障小區(qū)車庫所有權(quán)。

（二）規(guī)范車庫流轉(zhuǎn)制度，明確車庫流轉(zhuǎn)主體、范圍及方式

筆者認為，法律規(guī)則的設(shè)計既要結(jié)合法理，又要考慮客觀現(xiàn)實需要，同時還要考慮實踐操作性。所以對于不同類型的車庫，流通應(yīng)該區(qū)別對待。對于屬于房屋專有部分的車庫，例如別墅的配套車庫，此時的車庫屬于從物，應(yīng)遵循從物隨主物一并轉(zhuǎn)讓原則，不能單獨處進行轉(zhuǎn)讓。第二個是占據(jù)業(yè)主公共部分的車庫，例如由公共道路或其他場地改造而成的車庫。這樣的車庫沒有所有權(quán)，不能轉(zhuǎn)讓，但可以出租，在滿足業(yè)主需求的情況下，可以出租給區(qū)外的人，收益為所有業(yè)主。再者，屬于規(guī)劃范圍內(nèi)配置的車庫或是超出規(guī)劃范圍內(nèi)配置的車庫，在沒有算入公攤面積的情形下，房開商可取得獨立的所有權(quán)，但房開商在進行處分時，在先滿足業(yè)主合理需要的前提下，可采取附贈、出租或出售的方式進行處分。同等條件下，業(yè)主享有優(yōu)先租賃權(quán)。

（三）增設(shè)車庫配置比例，適應(yīng)市場需要

關(guān)于“停車難”以及由此引發(fā)的糾紛，究其原因，除了立法并未對車庫權(quán)屬作細致規(guī)定外，其中根源在于車庫數(shù)量不足，從而出現(xiàn)天價車庫這樣的社會問題。筆者認為，國家應(yīng)制定一個最低標準，各地區(qū)再結(jié)合本地實際情況，參照當?shù)厝丝诿芗潭?、土地面積等因素，由當?shù)卣贫ㄒ粋€最低標準，強制房開商配置最低車庫數(shù)量。

（四）賦予業(yè)主委員訴訟行為能力

小區(qū)車庫的管理涉及車庫登記、流轉(zhuǎn)、物業(yè)管理，這是一件很繁瑣的事。筆者認為應(yīng)充分發(fā)揮業(yè)主參與管理的積極性，實行小區(qū)在一定范圍內(nèi)自治的權(quán)利。由于在生活中常常出現(xiàn)關(guān)于車庫糾紛問題，在與房開商進行交涉時，業(yè)主總是處于弱勢地位。所以讓業(yè)主委員會代表業(yè)主和房屋開發(fā)商進行訴訟是非常必要的。雖然在我國2017年10月1日起施行的《民法總則》中，業(yè)主委員會具備法人資格，但在實踐中其法人地位仍被輕視。所以筆者建議政府、法院等通過宣傳、判決等方式強化業(yè)主委員會法律地位，這樣才能與強勢的房開商相抗衡，以維護業(yè)主合法權(quán)益。

結(jié)語

本文以建筑物區(qū)分所有制為中心，以學說觀點和司法案例為輔，對不同種類車庫權(quán)屬作了簡要論述。根據(jù)車庫的不同形式，其所屬的結(jié)論也不同。但是筆者不認同主張把車庫當做區(qū)分所有建筑物的從物的觀點，建筑物專有部分和車庫能夠單獨發(fā)揮其各自價值，二者不存在誰缺了誰，使用價值大打折扣的情況。明確車庫與建筑物區(qū)分所有下的共有部分與專有部分的關(guān)系，對確定車庫的法律屬性有著重要意義。

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作者簡介：

方予汐（1993-），女，漢族，貴州安順人，貴州師范大學碩士研究生，研究方向：民商法