房屋和土地用途不一致，如何辦理首次登記？

徐映雪

案 ? 情

A公司申請B建筑物的首次登記，B建筑物共10層，1～2層為底商，3～10層為住宅，所在宗地已取得國有建設(shè)用地使用權(quán)，土地出讓合同約定該宗地的性質(zhì)為出讓，土地用途為城鎮(zhèn)住宅，使用年限為70年;建設(shè)工程規(guī)劃許可證證載建筑物建筑分類為商住，已通過規(guī)劃核實與竣工驗收，首次登記時B建筑物1～2層底商的土地用途、土地使用年限及房屋用途分別應(yīng)如何登記？

分 ? 析

首先，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，房屋用途和土地用途應(yīng)當一致。

《土地管理法》第四條第一款和第四款分別規(guī)定：“國家實行土地用途管制制度。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。”《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬訂方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。”第十八條規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。”由此可知，在土地開發(fā)利用過程中，由國土、規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門共同擬訂房屋與土地的用途，確需改變用途的，必須取得國土和規(guī)劃部門的同意，在理論上房屋用途和土地用途不應(yīng)存在不一致的情況。

其次，房地用途不一致產(chǎn)生的原因。

第一，房屋與土地的分類標準不完全一致。房屋用途一般指房屋規(guī)劃用途，根據(jù)《國土資源部關(guān)于啟用不動產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》中不動產(chǎn)登記簿樣式及使用填寫說明，房地產(chǎn)權(quán)利登記信息中房屋用途按建設(shè)工程規(guī)劃許可文件及其所附圖件上確定的用途填寫。而規(guī)劃證上的用途是由《房產(chǎn)測量規(guī)范》附錄A6《房屋用途分類》確定;土地用途由《土地利用現(xiàn)狀分類》的二級類確定。在實務(wù)中，這兩個分類標準在一般情況下是對應(yīng)的，但不完全一致。因為房屋和土地的管理目的和方式存在客觀差異，土地以“宗”為基本單位進行管理與登記，最初用地規(guī)劃時尚未涉及到地上房屋的規(guī)劃建筑分類。房屋以幢、層、套、間為基本單位，更加多樣化與具體化，有時房屋每一層都存在不同的用途，有時不同用途的建筑物出現(xiàn)在一宗土地上。具體化程度的不同，致使兩個分類不完全吻合，但兩種用途均具有合法性。

以鄭州市為例，根據(jù)《鄭州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》第3.3.20的有關(guān)規(guī)定，控規(guī)中未明確兼容性的居住用地配套商業(yè)設(shè)施建筑面積，不宜超過該項目地上總建筑面積的8%。也就是說，一般商品房住宅小區(qū)可配建總建筑面積不超過8%的商業(yè)，作為住宅的配套設(shè)施，與住宅同時使用一宗土地，其土地用途與年限應(yīng)與住宅保持一致。

第二，擅自改變了土地用途?！锻恋毓芾矸ā返谖迨鶙l規(guī)定：“建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準文件的規(guī)定使用土地;確需改變該幅土地建設(shè)用途的，應(yīng)當經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報批前，應(yīng)當先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。”房地用途不一致產(chǎn)生的原因，大部分是由兩個分類標準不完全一致造成的，但也不乏有個別開發(fā)單位為了追求經(jīng)濟利益的最大化，不惜違反相關(guān)法律法規(guī)，擅自改變土地用途。遇到這種情況，登記機構(gòu)應(yīng)待該問題處理完畢后，再行辦理登記。

第三，房屋用途缺失，無法與土地用途對應(yīng)。由于有些房屋建成年代久遠，往往在原始登記資料中查詢不到任何用途信息。筆者認為，登記機構(gòu)遇到此類問題，不能單方根據(jù)房屋實際用途進行認定，不必強求房屋用途與土地保持一致，確實無法核實的，可把房屋用途保留空白處理。

最后，合法建造的房屋，申請人自房屋建設(shè)完成時享有所有權(quán)，登記機構(gòu)應(yīng)分別依照土地及規(guī)劃的權(quán)源材料進行登記。

根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定：“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè);尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款;無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款。”由此可知，房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的屬違法房屋，反之，屬于合法房屋?！段餀?quán)法》第三十條規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力?！奔捶课葜灰戏?，在建成時就發(fā)生效力，建造者取得所有權(quán)，不受是否登記的影響。上述案例中，建筑物擁有合法的規(guī)劃、規(guī)劃核實、竣工驗收等手續(xù)，說明建筑物建設(shè)符合規(guī)劃，且已建造完成，是合法建筑。

《物權(quán)法》第一百三十九條規(guī)定：“設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當向登記機構(gòu)申請建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立。登記機構(gòu)應(yīng)當向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書?！鄙暾埲顺钟薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)證書的，說明該宗地使用權(quán)系合法取得。上述案例中，A公司均已取得建筑物所在宗地使用權(quán)證書，說明宗地合法。

不動產(chǎn)登記實際上是對合法既有的不動產(chǎn)權(quán)利狀況的記載與公示，土地與規(guī)劃均合法的情況下，登記機構(gòu)在進行登記時，土地用途應(yīng)按照土地出讓合同（劃撥決定書）及土地證確定的用途進行登記;房屋用途應(yīng)按照規(guī)劃證確定的房屋用途進行登記。針對上述案例，B建筑物1～2層底商土地用途應(yīng)登記為城鎮(zhèn)住宅，土地使用年限為70年，房屋用途應(yīng)登記為商住。（作者單位：鄭州市不動產(chǎn)登記中心）