彈性年期出讓地價(jià)管理現(xiàn)狀與趨勢(shì)

李光明

摘要：隨著彈性年期出讓用地的供應(yīng)逐漸增多，從“政策定價(jià)”逐步過渡至“市場(chǎng)定價(jià)”制度是未來必然的趨勢(shì)。為穩(wěn)步過渡，實(shí)現(xiàn)制度銜接，下文從其地價(jià)管理的現(xiàn)狀與趨勢(shì)上進(jìn)行闡述，提出解決方案。

關(guān)鍵詞：彈性年期;地價(jià)管理;地價(jià)政策

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，我國土地資源緊缺與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的矛盾日益突出^[1]。特別是在用地緊張的大城市，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展趨勢(shì)顯現(xiàn)，一些落后產(chǎn)業(yè)已明顯不適應(yīng)城市的發(fā)展需求，但由于原土地出讓年期為50年的關(guān)系，尚未到期的土地因多種因素難以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，造成了土地管理部門與落后產(chǎn)業(yè)者的矛盾不斷加劇。

為解決這一矛盾，各地土地管理部門積極探索并陸續(xù)試行了工業(yè)用地彈性年期出讓制度，以緩解出讓年期與企業(yè)生命周期之間不匹配所帶來的負(fù)面影響。自2013年以來，先后就有上海、蘇州、寧波、廣州、北京等城市公布實(shí)施了先租賃后出讓和彈性年期出讓的管理辦法，而彈性年期設(shè)定也與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)生命周期相適應(yīng)，一般規(guī)定為20年或30年^[2]。

一、地價(jià)管理模式各有不同

根據(jù)整理的政策，各地先租賃后出讓和彈性年期出讓政策方向基本一致，但也有區(qū)別之處，特別是在出讓價(jià)格管理方面差異明顯。通過對(duì)比歸納，各地彈性出讓地價(jià)確定方法可大致分為三大類型，具體如下：

目前，各地均是以法定最高出讓年限市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行修正得出對(duì)應(yīng)彈性年期出讓地價(jià)，三大類型的主要差異是在修正方式和修正幅度上存在一定的差異。

與直接評(píng)估其對(duì)應(yīng)年期地價(jià)作為出讓底價(jià)參考的形式不同，由于彈性年期工業(yè)用地價(jià)格市場(chǎng)尚未形成且估價(jià)難度較大，為穩(wěn)定市場(chǎng)和防止因人為因素造成的國有資產(chǎn)流失，目前大部分城市均采用參照法定最高出讓年限市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格修正的方式進(jìn)行定價(jià)，即“政策定價(jià)”。

二、“政策定價(jià)”體現(xiàn)產(chǎn)業(yè)政策的導(dǎo)向

從政策實(shí)施的效果來看，“政策定價(jià)”很好地發(fā)揮了市場(chǎng)價(jià)格空白期中的“指南針”作用，推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)用地差異化供地政策的實(shí)施。同時(shí)，也體現(xiàn)了各地政府在產(chǎn)業(yè)政策上的導(dǎo)向。

從修正幅度上看，以二十年期的彈性出讓地價(jià)為例，其中“年期比值修正型”規(guī)定為最高出讓年限市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的40%，而“年期系數(shù)修正型”按一般估價(jià)參數(shù)計(jì)算，其修正幅度一般在60%至70%之間?！肮潭ㄏ禂?shù)修正型”則無統(tǒng)一的修正系數(shù)，根據(jù)當(dāng)?shù)匦枨蟠_定，以寧波余姚為例則固定修正55%。

僅以修正結(jié)果分析，以廣東地區(qū)為代表的“年期比值修正型”修正幅度最大，側(cè)面反映了當(dāng)前廣東地區(qū)工業(yè)地價(jià)較高與企業(yè)經(jīng)營壓力大的問題。在最高年限地價(jià)不低于取得成本的前提下，在彈性出讓政策實(shí)施初期，廣東地區(qū)選擇“年期比值修正型”體現(xiàn)了其支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的決心，也是落實(shí)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的具體措施。

不同城市選擇差異化“政策定價(jià)”的成因復(fù)雜，但綜合來看，其決定因素是一致的，以上不同城市充分考慮了當(dāng)?shù)氐挠玫毓┬璎F(xiàn)狀、工業(yè)地價(jià)水平與工業(yè)地價(jià)優(yōu)惠政策等問題的銜接關(guān)系而選擇差異化的“政策定價(jià)”策略。

三、“市場(chǎng)定價(jià)”對(duì)估價(jià)師提出了更專業(yè)的要求

在“市場(chǎng)定價(jià)”管理制度尚未建立的初期階段，實(shí)施“政策定價(jià)”是彈性年期工業(yè)用地市場(chǎng)價(jià)格空白期的有效調(diào)控手段，但隨著該類用地供應(yīng)逐漸增多，在融資、入股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面的“市場(chǎng)定價(jià)”需求也逐漸增加。雖然二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格可參考“政策定價(jià)”下的出讓地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，但由于土地在利用后產(chǎn)生了地價(jià)的增益或減損是不同的，原修正系數(shù)并不能完全反映不同宗地的特點(diǎn)，故兩者在價(jià)值內(nèi)涵上是不對(duì)等的，需基于其本身權(quán)益進(jìn)行估價(jià)。

但是，“市場(chǎng)定價(jià)”對(duì)估價(jià)師提出了更專業(yè)的要求，必須深入分析彈性出讓年期與最高年期的權(quán)益差異。例如，采用收益法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，基于預(yù)期收益原則、報(bào)酬遞增遞減原則、貢獻(xiàn)原則等估價(jià)原則，結(jié)合目前的市場(chǎng)調(diào)查情況，特定年期的地租水平或在中短期租金下的收益增長預(yù)期，在當(dāng)前市場(chǎng)背景下與法定最高使用年期的土地是有明顯區(qū)別的。另外，在還原率選取上也具有特殊性，根據(jù)資金與時(shí)間的理論關(guān)系，彈性出讓年期的還原率與法定最高使用年期的還原率在內(nèi)涵上存在差異，并應(yīng)考慮不同宗地所面臨的續(xù)期難度、折舊核算等不同而造成的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償附值，應(yīng)避免按習(xí)慣直接使用法定最高使用年限下的還原率。

除了收益法外，其他估價(jià)方法的參數(shù)也具有特殊性，鑒于現(xiàn)階段大部分估價(jià)參數(shù)難以確定的實(shí)際問題，實(shí)行“市場(chǎng)定價(jià)”需要業(yè)內(nèi)繼續(xù)探索更為合理的技術(shù)路線與依據(jù)取值標(biāo)準(zhǔn)。因此，現(xiàn)階段直接從“政策定價(jià)”調(diào)整到“市場(chǎng)定價(jià)”，在技術(shù)上尚未完全成熟，還需多方共同思考。

四、如何從“政策定價(jià)”穩(wěn)步過渡“市場(chǎng)定價(jià)”

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的背景下，彈性年期工業(yè)地價(jià)市場(chǎng)逐步形成后，不同宗地的特殊性也隨之出現(xiàn)，從“政策定價(jià)”逐步過渡至“市場(chǎng)定價(jià)”制度是未來必然的趨勢(shì)。從地價(jià)管理角度看，一方面應(yīng)鼓勵(lì)和推動(dòng)估價(jià)行業(yè)開展業(yè)務(wù)研究。另一方面應(yīng)做好監(jiān)督指導(dǎo)角色，以確保估價(jià)過程的公平公正。因此，針對(duì)上述問題提出了以下的建議：

（一）細(xì)化“政策定價(jià)”的形式，逐步放寬價(jià)格限制

借鑒“固定系數(shù)修正型”的方式，研究符合當(dāng)?shù)毓┬桕P(guān)系和產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向的彈性年期出讓地價(jià)水平，通過對(duì)比確定修正系數(shù)作為參考值或下限底線。同時(shí)建議采用分區(qū)域、分產(chǎn)業(yè)的模式，將固定系數(shù)值調(diào)整為范圍系數(shù)值，以適應(yīng)不同地塊的特殊性，在估價(jià)機(jī)構(gòu)采用直接估價(jià)的前期可引導(dǎo)“市場(chǎng)定價(jià)”結(jié)果更趨合理。

（二）擬補(bǔ)“市場(chǎng)定價(jià)”的缺陷，發(fā)揮專業(yè)機(jī)構(gòu)作用

地價(jià)管理部門可聯(lián)合當(dāng)?shù)毓纼r(jià)協(xié)會(huì)等專業(yè)人員組織開展相關(guān)的研討學(xué)習(xí)，在充分銜接“政策定價(jià)”的基礎(chǔ)上發(fā)布對(duì)彈性年期用地直接估價(jià)技術(shù)方法和估價(jià)參數(shù)應(yīng)用意見，以指導(dǎo)估價(jià)機(jī)構(gòu)采用更為合理的估價(jià)技術(shù)路線評(píng)估地價(jià)。

（三）完善“市場(chǎng)定價(jià)”的依據(jù)，制定基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

在擁有足夠的市場(chǎng)流轉(zhuǎn)案例并經(jīng)市場(chǎng)驗(yàn)證后，地價(jià)管理部門可依據(jù)不同區(qū)域的土地市場(chǎng)發(fā)育情況分級(jí)別、分區(qū)片編制彈性年期出讓工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)，并建立與之相匹配的修正體系，為估價(jià)機(jī)構(gòu)提供更豐富的估價(jià)方法選擇。同時(shí)也加強(qiáng)了彈性年期出讓地價(jià)的透明度，有助于該類用地市場(chǎng)的進(jìn)一步穩(wěn)定發(fā)展。

五、結(jié)語：

從長遠(yuǎn)來看，彈性年期用地的地價(jià)管理應(yīng)以合理引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級(jí)改造為目標(biāo)，逐步探討“市場(chǎng)定價(jià)”制度的建立可能性，本文也隨之提出了新思路，希望該類特殊年限用地的地價(jià)管理更趨向完善。

參考文獻(xiàn)：

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