“多測合一”背景下的房地一體化調(diào)查研究

戈樹兵 林天梁

摘要：隨著不動產(chǎn)登記職責(zé)的整合、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立及“多測合一”的開展，以前房產(chǎn)測量、規(guī)劃竣工測量以及地籍測量可能由不同生產(chǎn)單位生產(chǎn)并分別出具各自成果，不僅僅造成重復(fù)測繪、測繪成果之間無法共享，而且不能滿足不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的需要。本文通過對房地一體化調(diào)查的研究進而提出解決統(tǒng)一房產(chǎn)和土地權(quán)屬界線調(diào)查與測量調(diào)查思路。

關(guān)鍵詞： 房地一體化;房產(chǎn)測量;地籍調(diào)查

2013年11月20日國務(wù)院常務(wù)會議決定整合不動產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，同年發(fā)布了《權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案（試行）》，要求在地籍調(diào)查的基礎(chǔ)上一并開展土地及其房屋等定著物的權(quán)屬調(diào)查和測量工作。徐州市于2015年3月頒發(fā)了全國第一本不動產(chǎn)證書，證書詳細(xì)記載了土地及房產(chǎn)相關(guān)信息，證書上分別配上房產(chǎn)分戶圖和宗地圖。如何將土地和房產(chǎn)調(diào)查信息一并調(diào)查及房產(chǎn)圖和地籍圖在一張圖上展示，實現(xiàn)真正的房地一體化調(diào)查，徐州市自然資源與規(guī)劃局決定在徐州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開展房地一體化調(diào)查試點研究。本文主要以徐州市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)房地一體化調(diào)查試點為例，探索實現(xiàn)房地一體化調(diào)查的技術(shù)路線和房地調(diào)查數(shù)據(jù)庫建設(shè)方案。

一、試點區(qū)概況

徐州市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于徐州市鼓樓區(qū)東部，是國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，項目區(qū)內(nèi)工業(yè)發(fā)達、廠區(qū)成片、人口密集、高樓林立，總面積293.6平方公里。在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之前，開發(fā)區(qū)獨立進行房屋所有權(quán)登記，用于登記的房產(chǎn)測繪資料也出處繁多，其數(shù)據(jù)成果的完整性、準(zhǔn)確性、房產(chǎn)圖的規(guī)范性、信息化水平等已經(jīng)不能使用不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的要求，但區(qū)域內(nèi)地籍測繪資料比較完整規(guī)范和齊全。

二、技術(shù)路線和方法

利用已有的城鎮(zhèn)地籍調(diào)查和房產(chǎn)測量及登記發(fā)證成果，結(jié)合1：500基礎(chǔ)測繪成果、規(guī)劃竣工驗收測量成果等，查清每一個不動產(chǎn)登記單元的土地利用類型、面積、權(quán)屬和分布情況，獲取缺失房產(chǎn)要素空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù);補充未進行的地籍調(diào)查;利用房地產(chǎn)數(shù)據(jù)整合成果、新老測管庫成果等補充房產(chǎn)測繪資料;生成不動產(chǎn)分宗平面圖、房屋分層分戶平面圖等各種矢量圖件及各種報表;建立房地一體化調(diào)查數(shù)據(jù)庫和更新維護機制。

（一） 工作底圖的制作

以徐州市1：500城鎮(zhèn)調(diào)查數(shù)據(jù)、數(shù)字正攝影像圖、地籍區(qū)、地籍子區(qū)，套合1：500基礎(chǔ)測繪更新成果，生成本次調(diào)查工作底圖。工作底圖以地籍子區(qū)為單位生成圖片格式導(dǎo)入平板設(shè)備以供外業(yè)使用。

（二）已有房產(chǎn)測繪、登記資料的收集與整理

對于調(diào)查范圍內(nèi)未進行地籍調(diào)查及界址發(fā)生變化的宗地標(biāo)注在工作底圖上，結(jié)合房產(chǎn)資料梳理出有房產(chǎn)測繪資料和沒有房產(chǎn)測繪資料的不動產(chǎn)單元并對調(diào)查數(shù)據(jù)按照圖形、屬性分別分析其質(zhì)量、可利用程度和缺失要素，分別標(biāo)注在工作底圖相應(yīng)宗地上，為下一步調(diào)查測繪明確目標(biāo)信息。

（三） 補充地籍調(diào)查和缺失房產(chǎn)要素的調(diào)查

針對尚未進行地籍調(diào)查的宗地和缺失房產(chǎn)要素的，如新老測管庫已有房產(chǎn)數(shù)據(jù)、檔案管理系統(tǒng)、房產(chǎn)整合數(shù)據(jù)的，針對性進行房產(chǎn)要素補充調(diào)查與測繪、戶落幢、房屋面積的測算與分?jǐn)?、分宗房產(chǎn)平面圖、分層分戶圖的編制;對于沒有地籍調(diào)查數(shù)據(jù)和房產(chǎn)資料，有“三測合一”數(shù)據(jù)，按照《徐州市三測合一技術(shù)指南》的要求進行地籍調(diào)查和房產(chǎn)相關(guān)成果的編制;對于無任何數(shù)據(jù)的，按照相關(guān)測量規(guī)范的要求進行地籍和房產(chǎn)測繪。

（四）不動產(chǎn)單元號的確定

現(xiàn)行工作系統(tǒng)，房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)導(dǎo)入權(quán)籍系統(tǒng)時會自動產(chǎn)生不動產(chǎn)單元號。之前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記發(fā)證工作和前期房地產(chǎn)數(shù)據(jù)整合時已經(jīng)部分已生成不動產(chǎn)單元號，如重新進行數(shù)據(jù)入庫勢必會出現(xiàn)同一宗地可能出現(xiàn)兩個不動產(chǎn)單元號這與《不動產(chǎn)登記暫行條例》要求不符。建議對前期登記和數(shù)據(jù)整合時已經(jīng)生產(chǎn)的不動產(chǎn)單元號與最終新生成的不動產(chǎn)單元號之間做好對照關(guān)系，原來的不動產(chǎn)單元號作為臨時號存在。

（五） 房產(chǎn)分宗平面圖的編制

房產(chǎn)分宗平面圖是將宗地圖和原房產(chǎn)分丘平面圖內(nèi)容結(jié)合編繪的。房產(chǎn)分宗平面圖的主要表述內(nèi)容如下：宗地坐落、不動產(chǎn)單元號、圖幅號、宗地號、土地用途、宗地面積、界址點及點號、界址線、界址邊長、宗地四至、房屋及附屬、門牌號、房屋幢號、房屋邊長、房屋局部層次分割線及層次、墻體歸屬、八位編碼（產(chǎn)別、房屋結(jié)構(gòu)、自然層數(shù)、建成年代）、建筑面積、房屋西南角坐標(biāo)等。

（六）房地一體化調(diào)查數(shù)據(jù)庫的建設(shè)

房地一體化調(diào)查數(shù)據(jù)庫建設(shè)嚴(yán)格依據(jù)國家有規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)，以滿足不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的要求為出發(fā)點。

數(shù)據(jù)庫主要內(nèi)容如下：

1、矢量數(shù)據(jù)：基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)、土地利用數(shù)據(jù)、土地權(quán)屬數(shù)據(jù)、房產(chǎn)數(shù)據(jù)、房屋調(diào)查數(shù)據(jù);

2、柵格數(shù)據(jù)：DOM數(shù)據(jù)、掃描影像圖;

3、元數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)庫建庫主要步驟如下：

1、數(shù)據(jù)庫建設(shè)方案的設(shè)計;

2、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)準(zhǔn)備與處理;

3、圖形和屬性數(shù)據(jù)的采集、接邊、拓?fù)潢P(guān)系的構(gòu)建，數(shù)據(jù)檢查與入庫。

三、 存在的問題及處理方法

對于試點區(qū)的各種企業(yè)存在部分權(quán)利人不愿意配合、新建房屋手續(xù)不愿意提供：對于安置房小區(qū)存在找不到無開發(fā)主體、施工設(shè)計圖紙不全等問題。針對出現(xiàn)的問題采集辦理工作證、甲方出具協(xié)調(diào)函及與開發(fā)區(qū)管委會各組成部門進行合作等方式予以解決，取得較好的效果。

四、結(jié)語：

本文通過利用基礎(chǔ)測繪數(shù)據(jù)、“三測合一”數(shù)據(jù)、地籍調(diào)查數(shù)據(jù)、房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)結(jié)合原有的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)，探索房地一體化不動產(chǎn)調(diào)查方法和程序，將圖件成果上從原來的宗地圖、房產(chǎn)幢圖合并為房產(chǎn)分宗平面圖，將原來圖件合二為一，將土地權(quán)屬信息與房產(chǎn)相關(guān)信息在一張圖上進行體現(xiàn)。從試點效果來看，該方法可以更好地為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記進行服務(wù)，提高了工作效率。

參考文獻：

[1] 鄭佳榮 梁戰(zhàn) 方丹娜 王會珠. 基于EPS的房合一不動產(chǎn)權(quán)籍生產(chǎn)入庫方案及應(yīng)該，《北京工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報》，2017.10

[2] 姜寶華.聯(lián)合測繪工作要點及實施策略，《住宅與房地產(chǎn)》，2019.7

[3] 蔣婷婷.“多測合一”（聯(lián)合測繪）存在的問題及實施建議探討，《住宅與房地產(chǎn)》，2019.5

[4] 邱加波. 關(guān)于開展“多測合一”（聯(lián)合測繪）的探討，《研究探討》，2017.11

[5] 夏艷秀. 試論農(nóng)村房地一體化管理系統(tǒng)的建設(shè)，《國土資源導(dǎo)刊》，2018.9

[6] 劉守菊 李倩倩. 不動產(chǎn)登記中的房地產(chǎn)與地籍測繪數(shù)據(jù)整合深析，《時代金融》