德國住房保障制度對(duì)我國住房保障制度的借鑒與啟示

王越

摘 要：上世紀(jì)以來，我國城市化和工業(yè)化的發(fā)展加速推進(jìn)了城市的發(fā)展，同時(shí)也導(dǎo)致了嚴(yán)重的住房供需矛盾，使得低收入階層無法得到相應(yīng)的住房保障，一定程度上阻礙了社會(huì)的公平與穩(wěn)定。德國作為最早提出社會(huì)保障制度的國家之一，在住房保障領(lǐng)域取得了一定的成效，其經(jīng)驗(yàn)對(duì)完善我國的住房制度具有重要的借鑒和意義。

關(guān)鍵詞：住房保障制度;德國;租賃市場(chǎng);住房市場(chǎng)

1.引言

住房保障制度是由政府和社會(huì)給社會(huì)成員提供最基本的居住條件的社會(huì)保障項(xiàng)目，是由政府作為責(zé)任主體，通過國民收入再分配，為中低收入家庭提供保障性住房。從20世紀(jì)90年代起，我國建立起經(jīng)適房，廉租房，公租房為主的住房保障體系。提升了住房配置效率，改善了城鎮(zhèn)居民的住房條件。但是也存在嚴(yán)重的問題：住房商品化在巨大的住房壓力面前使中低收入階層缺乏足夠的購買能力。所以中低收入居民的住房保障已逐漸成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。因此擴(kuò)大保障性住房建設(shè)已成為關(guān)鍵。德國是最早提出社會(huì)保障制度的國家之一，提出了許多保障居民住房權(quán)益的政策與措施。因此，分析德國的住房保障制度對(duì)進(jìn)一步完善我國保障性住房政策具有重要的借鑒意義。

2.我國的住房保障制度

2.1 我國住房保障制度的發(fā)展

1998 年國發(fā)[1998]23號(hào)提出停止住房實(shí)物分配，逐步施行住房分配貨幣化。至此，我國的住房制度從 1949 年“公建，公有，福利分配”的公有制住房制度正式朝著住房商品化的方向轉(zhuǎn)變。后來由于經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)生的效率低，尋租等弊端，2014年實(shí)行廉租房與公租房并軌運(yùn)行，公租房成為我國最主要的保障房形式，為廣大城鎮(zhèn)低收入群體提供便利與公平。2015 年，我國把住房租賃制度改革列為了新時(shí)期解決住房問題的工作重點(diǎn)，提出構(gòu)建“購租并舉”的住房新體制。

2.2 我國住房市場(chǎng)存在的問題

2.2.1住房市場(chǎng)發(fā)展過快，價(jià)格超過大多數(shù)居民承受能力

經(jīng)過多年的調(diào)整與完善，市場(chǎng)機(jī)制在配置住房資源中的基礎(chǔ)性地位不斷增強(qiáng)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，改革的負(fù)面效應(yīng)開始暴露，住房市場(chǎng)的失靈問題日益突出。我國的住房體制出現(xiàn)了房價(jià)上漲過快并持續(xù)走高，居民購買能力和商品房價(jià)格之間的矛盾凸顯，越來越多的低收入階層無法滿足住房需求。

2.2.2保障性住房缺乏統(tǒng)一立法

我國人口眾多，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在差異，住房市場(chǎng)的實(shí)際情況不同，尚未頒布全國性的住房保障的法律，也沒有設(shè)定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)與責(zé)任制度。困難家庭難以得到保障，降低了保障性住房的社會(huì)效益。沒有完善的立法對(duì)保障性住房進(jìn)行規(guī)范，就沒有完善的機(jī)制監(jiān)督保障性住房的實(shí)施，使政策淪為空談，更無法在現(xiàn)實(shí)生活中保障低收入階層的住房問題，不利于公平價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。

3.德國的住房保障制度

德國的住房保障制度經(jīng)歷了一個(gè)逐漸制度創(chuàng)新的過程，是由政府主導(dǎo)向多元化發(fā)展的過程，以保障居民的住房需求為出發(fā)點(diǎn)。經(jīng)過一系列的發(fā)展，法律完善，分工明確，采取市場(chǎng)化的運(yùn)作方式，最終形成了針對(duì)城市低收入階層住房問題的一套長期、穩(wěn)定的住房保障政策，在解決城市住房問題方面發(fā)揮了極大的作用。

3.1 德國住房體系的特點(diǎn)

3.1.1立法完備

在居民的住房保障方面，德國通過立法將居住權(quán)確認(rèn)為公民權(quán)利的重要組成部分。從制度上確保房屋的居住本質(zhì)。每一項(xiàng)住房政策的出臺(tái)，都頒布相應(yīng)的法規(guī)來加以保障和配合，使政策得到了有效的實(shí)施?？傮w而言，德國住房法律體系完整、目標(biāo)明確、措施具體，保證了其高福利的社會(huì)住房制度和健康的市場(chǎng)秩序。

3.1.2住房金融體制穩(wěn)健

德國的住房金融體系主要包括 3 個(gè)部分：提供住房抵押貸款和以浮動(dòng)利率為主的綜合性銀行，提供固定利率的中期和長期抵押貸款的銀行，以及富有特色的專門住房儲(chǔ)蓄銀行。三類銀行各司其職，滿足了市場(chǎng)上不同的住房資金需求。分工明確、結(jié)構(gòu)合理，為產(chǎn)業(yè)提供了良好的金融環(huán)境。

3.1.3租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá)

德國住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)充足、經(jīng)營規(guī)范、租金合理、補(bǔ)貼到位、有效保護(hù)承租人利益，是社會(huì)住房體制的重要組成部分，也是房價(jià)長期保持穩(wěn)定、住房投機(jī)不活躍的關(guān)鍵所在。其住房租賃市場(chǎng)的繁榮主要得益于兩方面：一是房源供應(yīng)充足。二是實(shí)行租金管制確保其合理水平，禁止租金隨意調(diào)整。

4.德國住房保障制度對(duì)我國的啟示

4.1健全法律法規(guī)體系

住房產(chǎn)業(yè)受到多種因素影響，需要全方位的制度與之相配套，應(yīng)完善保障性住房制度的法律法規(guī)。國家應(yīng)將住有所居從法律層面加以明確，保證每個(gè)公民的基本居住條件。因此，必須出臺(tái)專門的住房保障法律，從立法上規(guī)范住房保障的目標(biāo)人群，準(zhǔn)入門檻，資金來源，住房分配和租金管理等問題，同時(shí)立法明確政府責(zé)任。

4.2完善住房金融服務(wù)制度，

我國尚未形成完善的住房金融市場(chǎng)，政府對(duì)公共住房開發(fā)商的支持力度不夠。同時(shí)個(gè)人住房融資渠道不暢，與國外經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家相比還有較大差距。住房公積金制度雖然有一定的聚資能力，但在管理與監(jiān)管仍存不足，同時(shí)增值收益使用不當(dāng)?shù)确矫娴膯栴}也易加大金融風(fēng)險(xiǎn)。可以通過擴(kuò)大住房市場(chǎng)融資渠道，設(shè)立全國性住房貸款基金，為中低收入居民提供更好的金融保障。

4.3大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

加大住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)加快速發(fā)展。堅(jiān)持“租購并舉”，加大租賃住房的開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營管理等力度，從供需雙方培育健全的租賃市場(chǎng)。一方面，加大租賃住房的供應(yīng)。另一方面，加大租賃住房的補(bǔ)貼。同時(shí)要以法律形式維護(hù)和協(xié)調(diào)租賃市場(chǎng)中的利益關(guān)系，以租購?fù)瑱?quán)促進(jìn)租購并舉，以租賃市場(chǎng)發(fā)展支持住房保障，實(shí)現(xiàn)全民住有所居。

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