房地產(chǎn)財務(wù)管理中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制

崔婷婷

摘 要：隨著國家宏觀經(jīng)濟政策的實施，房地產(chǎn)行業(yè)在迎來新的發(fā)展機遇的同時，面對的挑戰(zhàn)也越來越大，為了確保房地產(chǎn)行業(yè)更好地適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的要求以及國家相關(guān)政策的規(guī)定，相關(guān)部門必須緊跟市場經(jīng)濟發(fā)展的腳步，加大當?shù)禺a(chǎn)企業(yè)監(jiān)管工作的力度，提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平，避免因為企業(yè)財務(wù)管理工作出現(xiàn)問題影響企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);財務(wù)管理;關(guān)鍵環(huán)節(jié);有效控制

當房地產(chǎn)行業(yè)作為一種收益、風(fēng)險、資金需求等各方面要求較高的行業(yè)，當房地產(chǎn)開發(fā)項目的收益與項目資金狀況之問存在著密切的聯(lián)系。尤其是項目的資金管理與水費籌劃等更是貫穿于項目開發(fā)的全過程中。因此，為了實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的目標，提高企業(yè)的市場競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)必須嚴格地按照要求做好房地產(chǎn)項目的資金管理工作，才能確保房地產(chǎn)項目開發(fā)的順利完成。

一、建立健全財務(wù)管理制度，明確財務(wù)職責(zé)，提升財務(wù)人員素質(zhì)

①加大企業(yè)財務(wù)部門職能優(yōu)化的力度。通過優(yōu)化企業(yè)財務(wù)部門職能的方式，充分發(fā)揮企業(yè)財務(wù)人員的權(quán)利和義務(wù)，才能發(fā)揮出其有效監(jiān)督企業(yè)財務(wù)運行狀況的目的。根據(jù)企業(yè)日常經(jīng)營的實際情況，合理地進行財務(wù)人員工作分工，明確各自的崗位職責(zé)，為財務(wù)管理工作的開展營造良好的氛圍。②建立符合房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作要求的制度和規(guī)范，為企業(yè)財務(wù)管理工作的開展提供制度依據(jù)。同時加強財務(wù)人員財務(wù)知識培訓(xùn)的力度，要求員工嚴格地按照財務(wù)管理制度的要求開展財務(wù)工作，降低企業(yè)財務(wù)管理工作的成本，提高企業(yè)的核心競爭力，確保企業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展目標的順利實現(xiàn)。③激勵與獎懲機制的建立和應(yīng)用，促進財務(wù)人員綜合素質(zhì)的全面提高。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該按照財務(wù)管理人員對企業(yè)財務(wù)管理做出貢獻的多少，通過給予相應(yīng)獎勵的方式，調(diào)動財務(wù)管理人員工作的熱情。而針對財務(wù)管理工作過程中出現(xiàn)失誤的工作人員，也應(yīng)按照其造成損失的大小，進行相應(yīng)的處罰，才能進一步增強財務(wù)人員的責(zé)任心。④房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)對企業(yè)財務(wù)管理重視程度的高低，對于企業(yè)財務(wù)管理人員專業(yè)技術(shù)的提高以及綜合素質(zhì)的增強有著極大的影響。作為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)來說，必須充分地認識到財務(wù)管理人員作為企業(yè)財務(wù)管理工作的核心，定期地組織企業(yè)財務(wù)管理人員參加財務(wù)專業(yè)知識與技能的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，才能在進一步開闊財務(wù)管理人員視野的同時，提高其業(yè)務(wù)水平和專業(yè)素質(zhì)的穩(wěn)步提高，確保企業(yè)財務(wù)管理工作的有序開展。

二、強化財務(wù)計劃、防控財務(wù)風(fēng)險

加強企業(yè)財務(wù)計劃制定和實施的管理力度，在房地產(chǎn)項目開發(fā)運營的各個階段，按照政府部門的政策、經(jīng)濟環(huán)境，合理地制定企業(yè)財務(wù)工作的計劃，從資金籌劃和稅務(wù)籌劃兩個方面著手，加強企業(yè)財務(wù)管理的內(nèi)部控制力度。由于房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，需要不同類型的資金籌劃方式，所以，為了確保企業(yè)資金籌劃目標的順利實現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要根據(jù)內(nèi)外部條件變化的實際情況，堅持投資回報穩(wěn)定的原則，同時還應(yīng)在企業(yè)財務(wù)管理工作權(quán)限的基礎(chǔ)上，建立完善的企業(yè)籌資委員會，嚴格地按照企業(yè)在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的資金需求，分析影響企業(yè)財務(wù)管理工作的因素，同時在企業(yè)籌資過程中，合理運用財務(wù)杠桿，降低企業(yè)在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中面臨的財務(wù)壓力，為房地產(chǎn)項目的開發(fā)籌集充足的資金。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作必須以企業(yè)自身發(fā)展的實際情況為基礎(chǔ)，設(shè)定明確的財務(wù)管理的總體目標和具體目標，并在相關(guān)目標的指引下開展企業(yè)的財務(wù)管理工作，為財務(wù)管理工作的高效開展營造良好的氛圍。此外，因為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理T作效率的高低，與其所面臨的環(huán)境之間存在著密不可分的聯(lián)系。比如，市場環(huán)境、經(jīng)濟體制環(huán)境等對于企業(yè)財務(wù)管理工作的開展都有著極為重要的影響。

三、關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作，主要涉及融資、投資、效益產(chǎn)出等各個環(huán)節(jié)，作為房地產(chǎn)企業(yè)來說，必須采取積極有效的措施，拓寬企業(yè)的融資渠道，建立完善的企業(yè)融資體系，同時加強企業(yè)資金管控的工作力度，才能達到促進企業(yè)資金使用效率穩(wěn)步提升的目的，而這項工作不僅是房地產(chǎn)企業(yè)工作的重點，而且是影響企業(yè)財務(wù)管理工作效率的重要因素。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在建立融資體系的過程中，必須從以下幾方面著手。①房地產(chǎn)企業(yè)在建立融資體系時，不僅要充分考慮債權(quán)型融資模式，同時還應(yīng)認識到股權(quán)型融資方式在降低企業(yè)資金壓力、減輕企業(yè)資金運營風(fēng)險過程中發(fā)揮了積極作用。②建立科學(xué)合理的企業(yè)資金管理體系，嚴格地按照國家相關(guān)法律法規(guī)的要求，制定企業(yè)發(fā)展要求的長期戰(zhàn)略發(fā)展目標和投資計劃，避免因為投資失誤而影響到企業(yè)自身的穩(wěn)定發(fā)展。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立完善的房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用情況監(jiān)督機制，同時制定動態(tài)跟蹤項目資金落實情況的制度，才能在保證資金使用準確合理的前提下，避免房地產(chǎn)項目成本無序增長的現(xiàn)象出現(xiàn)。因為房地產(chǎn)項目的開發(fā)必須以國家宏觀經(jīng)濟政策、社會需求等因素為基礎(chǔ)，再加上房地產(chǎn)項目的開發(fā)，需要投入大量的資金，這也是房地產(chǎn)企業(yè)與其他傳統(tǒng)行業(yè)相比投資風(fēng)險更大的主要原因。所以，為了最大限度地降低房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資過程中風(fēng)險發(fā)生的概率，企業(yè)必須在加強項目資金預(yù)算管理工作力度的同時，財務(wù)管理部門應(yīng)該參與到項目建設(shè)的各個環(huán)節(jié)中，切實做好項目預(yù)算落實與管控的工作，降低企業(yè)項目資金鏈風(fēng)險發(fā)生的概率。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，必須采取定期跟蹤項目資金、專項資金使用情況的方式，緩解房地產(chǎn)企業(yè)自身背負的債務(wù)壓力，同時在債務(wù)清算的過程中，理清負債中的相關(guān)風(fēng)險關(guān)系，才能達到有效防范企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的目的。

四、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃方案

誠信納稅是所有企業(yè)都必須遵循的原則和要求，作為房地產(chǎn)企業(yè)來說必須按照成本效益與誠信納稅的原則，制定符合企業(yè)自身發(fā)展需求的稅務(wù)籌劃方案，認真地貫徹稅務(wù)籌劃的理念，從項目土地獲取、出讓、轉(zhuǎn)讓等相關(guān)協(xié)議開始，直至項目開發(fā)等環(huán)節(jié)都必須嚴格地按照成本控制的要求做好財務(wù)管理的工作。受到政府部門針對房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控力度持續(xù)加強、企業(yè)資金投入不斷增大、資金占用時問越來越大以及綜合稅負重等因素的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間也越來越小，為了應(yīng)對這一情況，必須開展稅收法規(guī)政策允許的范圍內(nèi)，開展企業(yè)的稅務(wù)后話T‘作，才能在充分體現(xiàn)企業(yè)財務(wù)管理人員綜合水平的基礎(chǔ)上，提高企業(yè)市場競爭力，此外，由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)，涉及的稅負種類較多，所以其對于企業(yè)籌劃土地增值稅專業(yè)技術(shù)提出的要求也就更高，為了確保房地產(chǎn)項目開發(fā)的順利進行，企業(yè)應(yīng)該在充分重視成本合同簽訂、成本分攤以及稅額增加成本等各方面因素的權(quán)衡工作，才能在有效降低項目開發(fā)成本的同時，促進企業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)利潤的穩(wěn)步提高。

五、結(jié)束語

財務(wù)管理是當房地產(chǎn)企業(yè)日常管理工作的核心，企業(yè)必須緊跟市場經(jīng)濟發(fā)展要求，做好財務(wù)管理工作，確保企業(yè)的經(jīng)濟效益，為企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展提供強有力的支持。在政府部門針對房地產(chǎn)企業(yè)宏觀政策持續(xù)更新的影響下，財務(wù)管理在企業(yè)發(fā)展過程中的作業(yè)也越來越重要。所以，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該緊跟社會經(jīng)濟發(fā)展的步伐，建立完善的企業(yè)財務(wù)管理制度，加強財務(wù)人員培養(yǎng)的力度，同時做好企業(yè)財務(wù)計劃和風(fēng)險的防控工作，優(yōu)化企業(yè)資金管理與稅務(wù)管理的工作，為我國社會經(jīng)濟的健康可持續(xù)發(fā)展保駕護航。

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