基于林地分等定級的地價模型

王霞 李文明

摘? 要：林地是土地的組成部分，同時也是森林資源的重要組成部分，是林業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，因而對林地的正確合理估價就顯得尤為重要。文章從多元線性回歸模型和非線性回歸模型兩方面來建立地價模型，以某些小班實際成交或者修正后林地地價的測算值為例，對其合理性進行驗證。

關(guān)鍵詞：成交地價;評價指標;線性回歸;非線性回歸;地價模型

中圖分類號：O212.4? ? ? 文獻標識碼：A 文章編號：2096-4706（2019）19-0018-03

Abstract：Forest land is an integral part of land，at the same time，it is also an important part of forest resources，is the basis of forestry development，so the correct and reasonable evaluation of forest land is particularly important. This paper establishes a land price model from two aspects of multiple linear regression model and non-linear regression model，and validates its rationality by taking the actual transaction of some subclasses or the calculated value of the revised forest land price as an example.

Keywords：transaction land price;evaluation index;linear regression;non-linear regression;land price model

0? 引? 言

林地是森林的載體，是森林物質(zhì)生產(chǎn)和生態(tài)服務(wù)的源泉，是森林資源資產(chǎn)的重要組成部分。林地資產(chǎn)化、成本化管理，不但是市場經(jīng)濟的要求，也是林業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制的要求。當然，林地不同于一般的資產(chǎn)，它的價值中沒有凝結(jié)人類的一般勞動，不能通過人類投入勞動的多少來衡量，其權(quán)益價值只能通過對其進行評估來確定。在國家國有資產(chǎn)管理局和林業(yè)部聯(lián)合頒布的《森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范（試行）》中，規(guī)定林地價格評估的基本方法包括：現(xiàn)行市價法、林地期望價法、年金資本化法和林地費用價法[1]。由于我國林地資產(chǎn)的所有權(quán)歸國家、集體所有，因而林地的經(jīng)營者一般只有其經(jīng)營權(quán)，故買賣實例很少。并且我國各地經(jīng)濟發(fā)展極不均衡，各地相差較大，系數(shù)也很難測算。因此，林地價格評估的基本方法不太適合我國國情。下面從多元線性回歸模型和非線性回歸模型兩方面來建立地價模型，并以某些小班實際成交或者修正后林地地價的測算值為例，驗證其合理性。

1? 多元線性回歸模型分析的地價模型

如果某地區(qū)存在有用林地發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況，假設(shè)地價y與林地評價指標x1，x2，…，xm之間存在著線性關(guān)系，那么建立的線性回歸分析的地價模型為：

在回歸分析的計算中，要解決的主要問題有：

（1）從給定的實際觀察中估計回歸系數(shù)β0，β1，β2，…，βm的估計值 ，得到y(tǒng)關(guān)于x1，x2，…，xm的回歸方程：

其中? 為因變量y的估計值，被稱為y的預測值或回歸值。

（2）為了得出估價的可靠性，對回歸方程以及各自變量對y影響的顯著性進行統(tǒng)計檢驗，其計算步驟如下：

1）回歸系數(shù)的計算。一般情況下采用最小二乘法來計算回歸系數(shù)，通過該方法確定的β0，β1，β2，…，βm能滿足回歸值? 的殘差平方和與變量y的全部觀測值yi。

最小，即滿足方程 （k=0，1，2，…，m）。

2）地價模型的統(tǒng)計指標。用于表示因變量y與自變量xi之間線性關(guān)系密切程度的復相關(guān)系數(shù)指標，該系數(shù)的值越接近1，表示線性關(guān)系越強;反之，則表示線性關(guān)系越弱。

回歸模型中因變量的變化中的自變量的變化的比例，可以用判定系數(shù)R2來表示，且? 。但是，該系數(shù)的值并不是恒定不變的，當模型中的自變量的個數(shù)增加的時候，它的值也會跟著增大。因此，為了減小樣本大小和自變量的數(shù)量對確定系數(shù)的影響，引入調(diào)整后的系數(shù)（Adjusted R Square），該系數(shù)與假設(shè)自變量的數(shù)量k和樣本數(shù)目n之間的計算公式如下：

3）地價模型的F檢驗。為了驗證所建立的多元線性回歸分析的地價模型是不是和原始數(shù)據(jù)較好地擬合，需要進行顯著性檢驗，檢驗該模型是否有效。

在地價模型中，多元線性回歸分析是通過SSt方差分析進行測試，且SSt=SSr+SSe。其中，SSr為回歸平方和，反映了自變量x的重要程度;SSe為殘差平方和，反映了預測誤差和其他意外因素對預測結(jié)果的影響。

2? 非線性回歸分析的地價模型

如果某地區(qū)沒有森林林地轉(zhuǎn)移的情況，則修正系數(shù)用該區(qū)域“等”的得分值除以與其同一等別、有用材林林地轉(zhuǎn)移案例的相似地域“等”的得分值，修正其相近地域的成交地價[2]，然后再使用多元線性回歸分析建立地價模型。假設(shè)地價y與林地評價指標x1，x2，…，xm之間存在著非線性關(guān)系，那么建立的非線性回歸分析的地價模型為：

對非線性模型進行線性變換是該模型回歸分析計算的關(guān)鍵之處，具體變換如下：

現(xiàn)在，基于給定的測量值，可以將非線性回歸進行線性回歸分析。以下是一些小類的實際交易價值或林地修訂后的土地價格的一個例子，如表1所示，以闡明這種非線性回歸模型方法。

本研究數(shù)據(jù)有十個評價指標，因此設(shè)地價y與林地評價指標x1，x2，…，xm之間的非線性回歸模型為：

式中的x1為單位面積產(chǎn)量;x2為經(jīng)營水平;x3為集材條件;x4為人為干擾;x5為土層厚度;x6為坡度;x7為坡位;x8為集材距離;x9為運輸距離;x10為腐殖層厚度。

經(jīng)計算得到如下地價模型：

該地價模型的方差分析表如表2所示。

從表中可以看出，復相關(guān)系數(shù)R=0.954，這意味著評價因子自變量Xi與林地價格因變量Yi之間存在95.4%的線性相關(guān)性。

3? 結(jié)? 論

林地估價是在分等定級基礎(chǔ)上進行的，以基準地價為基礎(chǔ)，從多元線性回歸模型和非線性回歸模型兩方面來建立地價模型，對林地作出有效的估價，為確定林地使用權(quán)價格提供了一條切實可行的途徑，為林地管理奠定了基礎(chǔ)。

參考文獻：

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作者簡介：王霞（1983-），女，漢族，福建福州人，教師，副教授，研究生，研究方向：計算機應用技術(shù)。