關于新形勢下房地產(chǎn)投資決策中的風險管理探討

摘 要：房地產(chǎn)投資是一種典型的高投入、高風險行業(yè)，風險在房地產(chǎn)開發(fā)過程中無處不在。房地產(chǎn)投資決策階段是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中第一個重要階段，直接關系到整個項目的成敗，對開發(fā)商的經(jīng)濟效益和社會效益都具有現(xiàn)實和深遠的影響。

關鍵詞：房地產(chǎn)；投資決策；經(jīng)營風險；管理

房地產(chǎn)投資是一項綜合性、專業(yè)性、技術性極強的活動，同時也是一個高投入、高回報和高風險的事業(yè)。房地產(chǎn)的特性決定了它投資數(shù)額大，投資周期長，變現(xiàn)能力差，投資過程中既有經(jīng)營風險、金融財政風險等有形風險，也有如政策變化等無形風險。眾多的不確定因素，決定了投資效益的不確定性，從而使投資方案和決策具有一定的潛在風險。房地產(chǎn)經(jīng)營風險管理是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對所經(jīng)營的房地產(chǎn)客觀上存在的經(jīng)營風險的認識、處理與控制，以使風險損失減少到最小程度。由于房地產(chǎn)經(jīng)營面臨著各種風險，這就要求經(jīng)營者增強風險意識，加強風險管理，把風險管理作為企業(yè)管理體制的一項重要的管理活動來抓。除了必須設立風險管理機構、培訓和配備專業(yè)管理人員以外，還要認真研究各類風險從潛伏到發(fā)生和發(fā)展的運動規(guī)律，對風險的各個環(huán)節(jié)都能采取有效的措施，并對控制措施能做到有效的監(jiān)控。如何有效地分析風險、避免風險事件的發(fā)生就成為房地產(chǎn)決策中的首要問題。

一、房地產(chǎn)開發(fā)投資決策階段的風險分析

（1）決策風險

主要是指項目前期決策時必須著力考慮的區(qū)位、類型、時機等因素帶來的風險。

1.開發(fā)位置風險選擇合適的開發(fā)位置對房地產(chǎn)公司具有相當大的重要性，在一定種程度上決定了其成功與否。房地產(chǎn)開發(fā)位置不僅是指項目所處的地理位置，還包括其社會位置（主要包括人口因素、服務水平、交通通訊、教育水平、公共設施等），這些所有因素的有機合成決定著土地的潛在收益能力。從地理位置來看，經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)的地價較高，這決定其開發(fā)成本較高，但發(fā)展前景好，需求旺盛。而經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)雖然地價較便宜，開發(fā)成本相對較低，但由于經(jīng)濟基礎較薄弱，市場開發(fā)較不完善，所以需求較低。

2.開發(fā)物業(yè)類型風險

在開發(fā)項目的位置確定之后，其物業(yè)類型的選擇也要慎重考慮，物業(yè)類型主要包括普通住宅、公寓、別墅、寫字樓、商業(yè)物業(yè)和工業(yè)物業(yè)等。不同的物業(yè)類型對位置的敏感程度不同，抗風險能力也不同，商業(yè)物業(yè)對位置敏感程度最大，很大程度上取決于其與市中心或商業(yè)中心的距離、交通狀況以及配套基礎設施等。此外，商業(yè)物業(yè)、寫字樓、工業(yè)物業(yè)與整個國民經(jīng)濟發(fā)展水平有較大的相關性，經(jīng)濟高速發(fā)展時，對此類物業(yè)的需求也急速增加，能給地產(chǎn)公司帶來較高的回報。

3.開發(fā)時機風險

一般建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟影響很大，而經(jīng)濟發(fā)展具有周期性規(guī)律。房地產(chǎn)開發(fā)活動也具有相應的周期性。經(jīng)濟發(fā)展趨勢是影響開發(fā)時機的重要因素，在國民經(jīng)濟發(fā)展的上升期，市場需求旺盛，市場處在不斷的上升階段，此時推出的房地產(chǎn)項目有更大的幾率獲得較好的市場收益。相比較而言，在國民經(jīng)濟發(fā)展的衰退期，市場需求衰退，此時房地產(chǎn)市場將會產(chǎn)生供大于求，以致使房地產(chǎn)價格下跌。當然，不同類型的開發(fā)項目對時間的敏感程度也會有所差別。如工業(yè)物業(yè)的時間性明顯不如商場類物業(yè)，后者的商業(yè)活動淡旺季之分明顯。

（2）房地產(chǎn)投資風險

房地產(chǎn)投資風險概括講包括經(jīng)營風險、財務風險以及市場風險三方面內(nèi)容。

1.經(jīng)營風險

一般是指房地產(chǎn)投資開發(fā)項目經(jīng)營管理不善而引起預期收入水平不能實現(xiàn)，或不足以補償費用的可能性。一般來說，投資項目越大，對經(jīng)營管理的水平要求也越高。尤其是錯誤預測了房地產(chǎn)投資市場，并造成決策的失誤，將會對房地產(chǎn)投資造成很大的風險。

2.財務風險

一般是在貸款投資房地產(chǎn)時形成的一種極端的不確定性。也就是說，投資者以所投資的房地產(chǎn)作為抵押物，獲取用于該項目投資的貸款時。便承擔了一個如果不能按照抵押貨款協(xié)議規(guī)定的期限還本付息時，其所抵押的房地產(chǎn)就會成為他人財產(chǎn)的風險。不貸款的投資者不會有財務風險，但也難以利用身外資金獲取利益。房地產(chǎn)經(jīng)營者應充分估計到企業(yè)籌資困難度財產(chǎn)狀況不良對企業(yè)帶來的有關財務方面的風險。

3.市場風險

一般是指由于國家或地區(qū)的政治或經(jīng)濟因素的影響，利率變化以及其他因素的影響，造成房地產(chǎn)市場購買力下降，價格跌落的可能性的由于房地產(chǎn)市場價格與通貨膨脹趨于同步的增長，且從一定時期來看，房地產(chǎn)總體上是處于供不應求的局面。因此，房地產(chǎn)投資的市場風險，常常是比較小的，但是當一個國家或地壓的經(jīng)濟不景氣時，由于房地產(chǎn)市場在一定時期內(nèi)需求會驟然降低，房地產(chǎn)價格也可能會出現(xiàn)急劇下跌的情況。

三、房地產(chǎn)開發(fā)風險管理的內(nèi)容

由于風險存在的客觀必然性，從而決定企業(yè)管理者必須對各種風險做出恰當?shù)姆磻?這就要求企業(yè)必須重視風險管理。所謂房地產(chǎn)開發(fā)風險管理，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在充分認識所面臨的風險的基礎上，運用各種手段和措施，對風險進行控制和技術處理，以最小成本保證企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目的收益以及穩(wěn)定性和連續(xù)性、穩(wěn)定性的一種管理活動。在開發(fā)過程中，風險伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)利潤謀求過程而存在。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須樹立正確的風險觀念，勇于面對風險，掌握應付風險的本領。其主要內(nèi)容有：

（1）合理確定項目投資目標按照項目項目可行性研究報告提供的依據(jù)，用科學的方法進行投資決策確定投資目標。避免出現(xiàn)決策失誤。

（2）合理界定項目投資的范圍加強對投資范圍變動的控制，將投資的任務細分的更明確、更具體、更便于控制，以免因遺漏而產(chǎn)生風險。

（3）合理應用風險管理方法根據(jù)實現(xiàn)目標的外部環(huán)境情況。堅持事前。事中控制的原則。對實施過程中的風險因素進行分析。評價給予適當?shù)卣{整，擬訂應對措施，設法消除、緩和、轉移風險。

（4）合理分解風險強化風險管理的計劃手段，把可以管理的風險分解到各個不同的過程，對計劃要求的基本目標、基本原則須給予滿足，搞好風險的監(jiān)控。

四、規(guī)避投資決策風險的對策建議

（1）風險轉移

風險轉移是房地產(chǎn)投資風險管理的一項極為重要的對策，應用十分廣泛。風險轉移可以分為財務轉移和非保險轉移兩種形式。風險管理的基本理論中要求投資項目的風險應該由與此相關的各方共同來分擔，分擔的原則一般為風險由最有能力進行風險控制或最適合承擔風險的一方來承擔。只要符合這項原則所進行的風險轉移就都是合理的，最終可以取得雙贏甚至是多贏的結果，反之，則要付出極高的代價。

（2）做好可行性論證

這是投資決策的重要環(huán)節(jié)?？尚行匝芯渴菍椖窟M行社會、經(jīng)濟和技術等多方面的調查和研究，對方案進行分析，并評價其經(jīng)濟效益，對其可行性進行論證的研究活動。

（3）做好經(jīng)濟環(huán)境的預測

房地產(chǎn)的發(fā)展周期是與GDP緊密聯(lián)系的。一般房地產(chǎn)的周期可以將宏觀的經(jīng)濟周期作為依據(jù)和核心，同時按照各時期的主導因素和市場的發(fā)育程度做出具體的調整。一般表現(xiàn)是房地產(chǎn)業(yè)要稍微落后于宏觀經(jīng)濟而進入復蘇期。

（4）做好投資效益控制

實踐證明：投資決策后，設計階段對工程造價的影響是最大的，也是最關鍵的階段。在此階段要想控制造價，可以選擇優(yōu)選設計方案和設計單位，盡可能將經(jīng)濟指標量化。既要充分注重市場調研，做好市場定位，確定合適房地產(chǎn)產(chǎn)品；同時要做好全過程的成本控制

總上所述，隨著我國經(jīng)濟水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)也取得了飛速發(fā)展。房地產(chǎn)投資作為一種重要經(jīng)濟活動，在這個競爭日益激烈的社會環(huán)境下，風險管理對房地產(chǎn)投資的健康發(fā)展有著至關重要的作用。為了進一步促進我國房地產(chǎn)投資的發(fā)展，就必須充分認識到風險管理的重要性，重視人才的培養(yǎng)，建立有效的風險評估機制，全面做好風險管理工作，進而促進我國社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

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作者簡介：王永華，出生年月：1974年8月，性別：女，民族：漢，籍貫：河南新鄉(xiāng)，職務：財務經(jīng)理，職稱：中級會計師，學歷：鄭州大學會計學本科，研究方向：房地產(chǎn)稅收管理及籌劃，鄭州中鼎置業(yè)有限公司，河南省鄭州市450000。