探究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算存在的問題及其對策

謝長玉

【摘要】隨著國家對一、二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)收緊，各地紛紛出臺限購、限貸政策。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受此調(diào)控政策影響較大，因此，加強(qiáng)企業(yè)的成本核算，有利于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤?；诖?，本文主要針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算工作進(jìn)行分析，闡述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的問題，并提出合理的解決對策，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算質(zhì)量的提升。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) ?開發(fā)企業(yè) ?成本核算 ?問題 ?對策

隨著國家對一、二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)收緊，各地紛紛出臺限購、限貸政策。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受此調(diào)控政策影響較大，因此，加強(qiáng)企業(yè)的成本核算，有利于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤。加強(qiáng)成本核算是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)利潤的重要手段，其核算質(zhì)量的提升可幫助企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟(jì)利潤。因此，運(yùn)用合理對策解決成本核算問題具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算中存在的問題

（一）成本核算口徑不一

基于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期相對較長，成本核算類目較為龐雜，對企業(yè)財(cái)務(wù)管理能力及財(cái)會人員工作能力均有一定要求，使其在核算過程中經(jīng)常出現(xiàn)口徑不一的現(xiàn)象，影響了相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)成本優(yōu)化配置的綜合成效，使成本核算結(jié)論喪失了參考價值。

（二）成本調(diào)劑過于隨意，成本支出與開發(fā)項(xiàng)目決算不符

為提高經(jīng)濟(jì)收益房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會在條件允許態(tài)勢下，同時開發(fā)若干項(xiàng)目，如別墅、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和商住兩用房等，然而每類開發(fā)項(xiàng)目對市場、開發(fā)時間、地理位置、用途、周期和土地出讓價格等都有不同要求，雖然這些開發(fā)項(xiàng)目存在一定成本核算差異，但是有些企業(yè)為縮減核算步驟，降低成本核算難度，摒棄房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)個性化成本核算體系，盲目調(diào)整成本分配比率，使若干開發(fā)項(xiàng)目成本核算交織在一起，造成成本支出與開發(fā)項(xiàng)目決算不符的問題。

（三）虛列成本核算類目

基于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)周期長，資金運(yùn)營體系較為復(fù)雜，對其成本核算帶來阻力，相較于其他類型的企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同樣需要較長周期完成成本核算目標(biāo)，在此過程中會有許多潛在因素影響成本核算。例如市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境、國家政策、材料費(fèi)用等，進(jìn)而影響該項(xiàng)目利潤核算精度，無法系統(tǒng)反饋房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利的實(shí)際情況。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算問題的對策

（一）統(tǒng)一成本核算標(biāo)準(zhǔn)

具體措施為：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目核算工作較為復(fù)雜，財(cái)會人員在日常工作中應(yīng)采取多種方式積極提升自身成本核算的能力，同時還應(yīng)樹立成本核算意識，將成本核算作為財(cái)務(wù)管理工作中的重要內(nèi)容;在日常管理中深化成本核算意識，加大成本核算的監(jiān)督力度，同時實(shí)施動態(tài)監(jiān)管;以財(cái)務(wù)管理的要求為基礎(chǔ)，統(tǒng)一成本核算的標(biāo)準(zhǔn)，保證開發(fā)成本的合理分配。如財(cái)會工作人員可按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的基本要求，設(shè)立成本核算臺賬，用相同的模式和標(biāo)準(zhǔn)來記錄項(xiàng)目開發(fā)中的費(fèi)用，有效增強(qiáng)成本核算工作的科學(xué)性與合理性;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)多個項(xiàng)目，一些項(xiàng)目的成本核算工作復(fù)雜度較高，無法確保其在統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)下完成成本核算工作，對此，財(cái)務(wù)人員應(yīng)確保分配的合理性，并以此為基礎(chǔ)制定項(xiàng)目成本核算的明細(xì);在同一個開發(fā)項(xiàng)目中采用統(tǒng)一的成本核算標(biāo)準(zhǔn)，保證成本核算的可行性與準(zhǔn)確性，同時其也成為了指引房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)健康發(fā)展的重要條件。

（二）完善成本核算管理制度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)積發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的職能，確保房地產(chǎn)成本核算任務(wù)的達(dá)成與落實(shí)。再者，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)還需采取有效措施增強(qiáng)成本核算的獨(dú)立性，減輕人為因素對核算結(jié)果的不利影響，從而為房地產(chǎn)開發(fā)成本核算工作營造和諧的工作環(huán)境。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)也應(yīng)帶領(lǐng)工作人員，建立完善的成本核算管理制度，更好地實(shí)現(xiàn)成本核算的基本目標(biāo)?？稍O(shè)立專門的財(cái)務(wù)管理部門，為了有效提高財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量，需確保財(cái)務(wù)管理部門具有較強(qiáng)的獨(dú)立性，同時其也應(yīng)參與和滲透到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程，在此基礎(chǔ)上建立成本核算網(wǎng)絡(luò)，讓各項(xiàng)費(fèi)用均在成本核算體系當(dāng)中，提高成本核算的質(zhì)量;結(jié)合成本核算的基本要求以及房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際來確定成本核算計(jì)劃、預(yù)算體系、預(yù)決算控制和考核管理等項(xiàng)目，以此加強(qiáng)制度的完整性與有效性;設(shè)置專門的成本核算部門，成本核算部門應(yīng)隸屬于財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，在企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)前要積極開展市場調(diào)研、成本控制和項(xiàng)目預(yù)測等多項(xiàng)準(zhǔn)備工作，從而為企業(yè)的成本核算提供最新鮮的數(shù)據(jù)，對項(xiàng)目開發(fā)的策略予以合理調(diào)整。

（三）確定成本核算的對象

在成本核算工作中要全面考慮到工程項(xiàng)目當(dāng)中的多個要素，將項(xiàng)目工程中的單項(xiàng)作為成本核算的主要對象向，同時對多個類型相似的開發(fā)項(xiàng)目予以全面的了解和掌握，將其視作一個成本核算對象。對于規(guī)模較大且開發(fā)周期較長的項(xiàng)目，需結(jié)合企業(yè)的業(yè)績考核要求，將開發(fā)項(xiàng)目中的一部分作為成本核算的對象，其也成為了提高成本核算水平的重要途徑。

（四）落實(shí)審計(jì)監(jiān)督制度，實(shí)現(xiàn)成本核算目標(biāo)

具體措施為：設(shè)立內(nèi)部審計(jì)部門。內(nèi)部審計(jì)部門在工作中應(yīng)具有較強(qiáng)的獨(dú)立性，其工作內(nèi)容主要涉及企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀的監(jiān)督、成本核算的監(jiān)督等。若在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中出現(xiàn)了成本核算失誤的問題，內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督部門可向管理者反饋成本核算的實(shí)際情況，勒令相關(guān)部門重新開展成本核算工作，以增強(qiáng)數(shù)據(jù)的可靠性，防止核算的過程中出現(xiàn)重疊和虛列的問題，徹底降低房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)過程中的成本投入，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益;積極優(yōu)化審計(jì)制度，審計(jì)工作務(wù)必滿足時代發(fā)展和房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)行的基本需求，對此，要求房地產(chǎn)審計(jì)制度具有靈活性和持續(xù)發(fā)展的能力，按照項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)特點(diǎn)以及需求吸納全新的審計(jì)內(nèi)容，保證審計(jì)的有效性，提高成本核算的質(zhì)量。

三、結(jié)語

綜上所述，成本核算工作直接影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理質(zhì)量及經(jīng)濟(jì)利潤。為了保障自身的良性發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以運(yùn)用適宜的對策，避免各種成本核算問題的發(fā)生，使得成本核算工作具有良好的經(jīng)營反饋價值。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要對成本核算中現(xiàn)存的問題進(jìn)行了解，并采取針對性的措施予以解決，進(jìn)而獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。

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