建筑施工圖設計項目管理分析
——暨房地產(chǎn)高周轉開發(fā)節(jié)奏下施工圖最經(jīng)濟配合方式

孫蓉

（上海建旗建筑工程設計有限公司，上海 200232）

1 引言

土地規(guī)劃決定了地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)能上限，關系重大。而建筑設計決定了小區(qū)的美觀和品質以及具體可售面積等細節(jié)部分，施工圖設計作為建筑設計承上啟下的部分，在政府管控愈發(fā)嚴格的時代，施工圖還涉及開發(fā)取證的部分工作流程。然而，施工圖本身的質量和設計施工圖從業(yè)人員的勞動越來越受輕視，從而使得施工圖設計工作一直處于劣勢地位。比如，在設計招標階段，開發(fā)商只重視效果圖而輕視施工圖的圖紙質量，設計競標時只關注報價而對圖紙質量沒有要求，實際開始項目設計時，開發(fā)商又一味壓縮設計時間，而不顧合理地安排設計周期，這些現(xiàn)象阻礙了建筑設計行業(yè)的健康發(fā)展。

2 行業(yè)現(xiàn)狀

在實際項目設計推進過程中，主要存在兩種類型的甲方，分別為政府和地產(chǎn)開發(fā)商，兩者對應的住宅性質分別為安置房（或公租房）和商品房。

政府作為甲方開發(fā)項目時，主要注重的是程序，每一步都需有理有據(jù)，對程序的先后要求嚴格，過程有條不紊。所以政府開發(fā)項目一般時間跨度較長，給設計方較充分時間自我完善。但是在設計過程中，作為甲方提出的要求較少，甚至沒有，在圖紙已通過審圖之后，再提出需求往往比較難以落實，且極易受到政府換屆或人事調度的影響。而且在設計初期，政府不能確定任何生產(chǎn)廠家，致使需要為有些設備的選型或電梯的選型等，預留較大的可選范圍，在面積控制等方面，不能做到最經(jīng)濟合理[1]。

作為地產(chǎn)開發(fā)商的甲方，在設計初期已可以預選一些產(chǎn)品品牌廠家來對接項目，相對來說自由度較大，所以可以在施工圖設計甚至方案設計時，就將廠家規(guī)格與設計深度融合，相當于量體裁衣，可以壓縮公攤面積，提高得房率，壓縮成本。

以本人主持的上海松江葉榭安置房項目為例，該項目從立項開始，前后歷時六年，方案做了五年，這其中歷經(jīng)幾任項目主管政府部門領導換屆。過長的方案設計時間，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中是難以接受的。從初步設計到通過審圖大約歷時八個月，而后再過了一年才開工，開始施工圖交底。得益于施工過程中領導班子架構基本穩(wěn)定，對項目的整體把控可以做到前后一致、有始有終。這中間甲方對成本的管控不太嚴格，對地庫指標概念也不明確，而作為具有工匠精神的設計師，想追求地庫指標極致時卻得不到甲方的理解，甚至得不到同行的贊同。解決的辦法是引導甲方，同時規(guī)避上級對此項目的參與，而后建立與甲方的信任，便于工作推進。

開發(fā)商項目則以利益為第一主導要素，能夠快速迎合市場才是王道。紅星金華項目可謂是速度戰(zhàn)的典范。從2016年11月初，接收到方案公司的第一版平面圖（沒有立面），到2017年4月初，完成審圖回復并同時拿到審圖證，僅歷時不到半年時間。期間同步完成報規(guī)、報建、成本、銷售、室內配合、景觀配合等工作，2017年7月底即完成示范區(qū)開放，同年12月完成二期開盤，2018年4月又完成別墅開盤，經(jīng)過兩個月后基本售罄，2019年6月將近交付。短短兩年半的時間內，總建筑面積將近15萬m2的項目，從繪制第一稿方案到交付，高周轉理念發(fā)揮得淋漓盡致。關于民營開發(fā)商追求的高周轉理念，一般是1個月開工，5個月開盤，7個月首期投入回正，11個月整盤投入回正，簡稱“15711”。其中以房產(chǎn)巨頭碧桂園為代表，各大小開發(fā)商紛紛效仿。由此，住房真正變成流水線上的產(chǎn)品，由一套標準化的流程，標準化的模板批量生產(chǎn)。這就是高周轉模式的根本，形成體系的開發(fā)商所形成其特定的風格。但導致的結果便是全國各大小樓盤千篇一律，失去了其獨特的地域建筑風格和文脈[2]。這其中，商品房對設計方的態(tài)度便是窮極壓迫設計的時間，盡可能地前置一切前置條件，設計作為土地開發(fā)的前端，受到了高周轉對于時間的壓力。

施工圖的設計，一般與方案設計同時啟動，某種意義上初步設計施工圖變成了方案設計的繪圖儀，同時也是人工規(guī)范糾察器。作為施工圖設計的項目經(jīng)理最好的辦法便是及時與甲方溝通，明確設計界限，同時又前瞻性地不斷提醒甲方知曉方案設計應該規(guī)避的規(guī)范要求。

3 項目開發(fā)流程

如果想進行合理有效地項目管理，需要對項目開發(fā)流程非常熟悉，并對中間時間節(jié)點具有職業(yè)敏感度，在相應時間節(jié)點懂得抓住此階段重要事項，懂得抓大放小，才能指揮項目有條不紊地向預期目標邁進。

地產(chǎn)項目開發(fā)的流程大致按以下步驟進行。首先，項目部進行內部立項，之后提出項目定位報告，按定位報告的定位進行概念方案設計。概念方案的確立可進行三項工作的推進：①項目投資決策；②規(guī)劃方案完成（預溝通版）；③示范區(qū)選址、定位。在確定投資決策并完成方案規(guī)劃之后即可拿地。一般界外人士會以為拿地之后再進行立項、方案設計等工作，其實這些工作需要在拿地之前就悄悄開展了，就像買東西之前對這件商品要有所了解，確定符合自己需求的時候才會決定成交。

上海的開發(fā)項目，拿地之后就可以正式立項了。一般立項之后，主要有兩個部門對項目進行審批，一個市建委，一個是規(guī)土局。但是如果土地是政府劃撥并出資建設的則需要增加一個部門——發(fā)改委來審批。下圖為項目審批流程及各流程需報備的部門。

圖1 項目審批流程圖

如圖1所示，在正式立項之后進行方案報建工作，規(guī)土局批準方案之后即可到建委進行報總體設計（總體設計不是所有城市都有，需要根據(jù)當?shù)亟ㄎ筇峁?，之后提交施工圖獲得施工圖合格證，即可到規(guī)土局申領工程規(guī)劃許可證（簡稱工規(guī)證）。工規(guī)證的獲取時間是項目管理中比較重要的時間節(jié)點，只有獲得工規(guī)證才能申請施工許可證，才可以正式開始施工。

以下介紹一下各個部門的區(qū)別：

首先，各部門的職能不同。發(fā)改委主要是審核項目與社會的關系，即為什么要建、建成后有什么用？規(guī)土局則是審核項目與土地的關系，即項目要建多大、建成什么樣子？此控制方向因地塊性質不同而異。而建委則是對項目建設過程的全程管理。

其次，各部門的關注點不同。發(fā)改委關注的是投資，即需要多少錢來辦這個事兒。規(guī)土局關注的是面積。而建委關注的是質量和安全。以下主要對后兩個部門進行說明。

由于職能和關注點不同，各部門的審批依據(jù)也不一樣。規(guī)土局是根據(jù)規(guī)劃要求（國有土地劃撥意見書、用地出讓合同、選址意見書、規(guī)劃設計要求通知書）和設計方案來進行審核。而建委則是根據(jù)各實施單位的資質，勘察、設計、施工、監(jiān)理等設計文件來進行審核。因此，各部門的批準文件也不同。規(guī)土局的批準文件是土地出讓合同（四種：招拍掛、協(xié)議出讓、協(xié)議租賃、土地劃撥）、兩證一書（用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、選址意見書）、規(guī)劃設計要求及告知承諾書（免方案才有）、方案批文、竣工合格證及測繪報告。招拍掛范圍一般包含的是商品住宅、金融、辦公、商業(yè)、娛樂、旅游服務六類經(jīng)營性項目或工業(yè)用地項目。建委的批準文件主要是報建表、總體審查意見匯總、施工許可證、竣工備案證書。報建表很重要，其中需要關注的信息是報建編號和甲方的全部信息。

了解了各部門的職能特點，熟悉了各階段的報建流程，對我們后期的設計推進工作起到了清晰的指導作用。

4 服務意識

在充分了解工作流程的同時，施工圖團隊還需充分了解客戶的需求，提供建筑全生命周期的設計服務。項目的開展一般由項目經(jīng)理與客戶進行溝通，而其他設計人員的市場意識相對比較薄弱。設計單位需對各部門進行市場服務意識培訓。設計單位還需合理建立企業(yè)人才儲備庫和管理機制，避免供過于求和人浮于事的現(xiàn)象發(fā)生。同時，在招聘和培訓方面把關，積極學習先進企業(yè)的管理模式，實現(xiàn)擴大優(yōu)勢、降低成本的目標。設計項目管理者在管理項目過程中，也要注意不斷充實自己在多個專業(yè)領域的知識，從而保證設計各部門之間高效銜接，減少摩擦，整體提高設計團隊技術水平，有效發(fā)揮團隊每個成員的優(yōu)勢[3]。

總之，作為施工圖設計的項目經(jīng)理或項目負責人，首要原則還是服務意識，配合甲方及方案設計方又好又快地推進項目落地，求同存異，綜合各方意見。在時間壓力和各方不斷變化的情況下，以最少的設計成本完成施工圖設計，前瞻性地預見后期服務內容，減少后期變動，實現(xiàn)設計效率最大化。