民宅商用的法律考量

關(guān)鍵詞 物權(quán) 相鄰關(guān)系 民宅商用

作者簡(jiǎn)介：吳智勇，哈爾濱商業(yè)大學(xué)法學(xué)院，碩士研究生，研究方向：民商法。

中圖分類號(hào)：D920.4 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.08.143

一、民宅商用的概念及構(gòu)成分析

民宅商用是指將商業(yè)住宅的全部或部分用途改為商業(yè)性經(jīng)營(yíng)、辦公等非居住性商業(yè)用途。

首先，民宅商用的客體是商業(yè)住宅，如果客體不是商業(yè)住宅，則不構(gòu)成民宅商用的情形。如，在農(nóng)村宅基地上建造房屋從事商業(yè)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，則不構(gòu)成民宅商用。

其次，民宅商用的主體可以是自然人，也可以是法人。

最后，個(gè)人商業(yè)住宅的部分用途的變更，即足以構(gòu)成民宅商用的情形。如，商業(yè)住宅一樓的住戶將客廳改為商業(yè)性經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，臥室仍作居住使用，該行為仍構(gòu)成民宅商用的情形。

這里說一個(gè)特殊情況，出租自有商業(yè)住宅給他人居住一般為民事行為中的合同行為，不應(yīng)視為民宅商用的情形，但是將商業(yè)住宅分租給不同的人居住，應(yīng)當(dāng)視為民宅商用的情形。如，將私有商業(yè)住房的內(nèi)部空間做調(diào)整，分割出很多獨(dú)立空間，租給不同的承租人，這樣會(huì)加重商業(yè)住宅的管道、樓體等的負(fù)擔(dān)，難免對(duì)相鄰住戶產(chǎn)生負(fù)面影響。

二、民宅商用的利弊分析

（一）民宅商用的有利影響

1.方便居民生活

在小區(qū)內(nèi)將一些民宅設(shè)立為便民營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，可以給小區(qū)居民的生活帶來便利。如，在一樓開一家生鮮超市，居民就不需要再去超市、市場(chǎng)等地購(gòu)買瓜果蔬菜，既方便了生活，又節(jié)約了時(shí)間。

2.提供就業(yè)機(jī)會(huì)

民宅商用可以將小區(qū)內(nèi)富余的勞動(dòng)力利用起來，將就業(yè)問題在小區(qū)內(nèi)解決。并且，一些低收入家庭可以因此提高家庭收入，改善生活質(zhì)量。

3.降低營(yíng)商成本

商業(yè)住宅相比于商業(yè)用地的低價(jià)優(yōu)勢(shì)是很明顯的，民宅商用可以節(jié)約商業(yè)租金，進(jìn)而降低營(yíng)商成本，營(yíng)造良好的經(jīng)商環(huán)境，促進(jìn)商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

4.激發(fā)經(jīng)濟(jì)活力

民宅商用鼓勵(lì)大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新，使得眾多小微企業(yè)、個(gè)體經(jīng)濟(jì)的活力得到釋放，活躍市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展。

5.發(fā)揮物權(quán)價(jià)值

從物權(quán)角度來說，民宅商用一定程度上是行使物權(quán)的體現(xiàn)，有利于物權(quán)價(jià)值得到充分發(fā)揮，符合《物權(quán)法》物盡其用、充分發(fā)揮財(cái)產(chǎn)價(jià)值的基本理念。

（二）民宅商用的不利影響

1.造成環(huán)境污染

民宅商用不可避免的會(huì)對(duì)社區(qū)環(huán)境產(chǎn)生較多負(fù)面影響，如噪音污染、光污染、氣體污染、固體廢棄物污染等。

2.產(chǎn)生安全隱患

首先，民宅商用需要拆改、裝修房屋，會(huì)對(duì)建筑的安全性及使用壽命產(chǎn)生影響。

其次，民宅商用導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)人流量加大，對(duì)小區(qū)居民的人身、財(cái)產(chǎn)安全產(chǎn)生影響。

最后，民宅商用會(huì)加速社區(qū)電路老化，提高社區(qū)火災(zāi)發(fā)生率。

3.帶來生活不便

民宅商用容易使住宅樓的用電量、用量激增水，造成社區(qū)電壓水壓不穩(wěn)定。民宅商用還會(huì)過多占用社區(qū)公用設(shè)施，如電梯、車位等等。這些都給社區(qū)居民的生活帶來了不便。

三、對(duì)《物權(quán)法》第七十七條的思考

我國(guó)《物權(quán)法》第七十七條對(duì)民宅商用進(jìn)行了法律規(guī)制：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。由此可知，我國(guó)并不絕對(duì)禁止民宅商用，只要符合一定程序，民宅即可商用。

（一）民宅商用不得違反法律、法規(guī)

這是對(duì)民宅商用的硬性規(guī)定，是底線。如《民用爆炸物品管理?xiàng)l例》第四條規(guī)定：“生產(chǎn)、儲(chǔ)存爆炸物品的工廠、倉庫， 應(yīng)當(dāng)建在遠(yuǎn)離城市的獨(dú)立地段， 禁止設(shè)立在城市市區(qū)和其它居民聚居的地方及風(fēng)景名勝區(qū)。廠、庫建筑與周圍的水利設(shè)施、交通要道、橋梁、隧道、高壓輸電線路、通訊線路、輸油管道等重要設(shè)施的安全距離， 必須符合國(guó)家有關(guān)安全規(guī)范的規(guī)定。在規(guī)定的安全距離內(nèi)， 不準(zhǔn)進(jìn)行爆破作業(yè)， 不準(zhǔn)增建任何建筑物和其它設(shè)施?！泵裾逃貌荒苓`反此類法律、法規(guī)，這是國(guó)家對(duì)居民生命權(quán)、健康權(quán)的保護(hù)。

（二）民宅商用不得違反管理規(guī)約

各建筑物區(qū)分所有權(quán)人有權(quán)組成業(yè)主大會(huì)行使其成員權(quán)，對(duì)社區(qū)內(nèi)的公共事務(wù)進(jìn)行管理，如對(duì)樓道、照明設(shè)施進(jìn)行管理等。通過業(yè)主大會(huì)制定出來的管理規(guī)約，各業(yè)主需要無條件遵守。我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條規(guī)定：業(yè)主利用共有部分的設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意。若業(yè)主大會(huì)制定管理規(guī)約，不允許一些行業(yè)在社區(qū)內(nèi)存在，則這些行業(yè)不得進(jìn)入社區(qū)。

（三）民宅商用應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意

何為“有利害關(guān)系的業(yè)主”？2009年3月23日，最高人民法院通過了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》，其中第十一條規(guī)定，有利害關(guān)系的業(yè)主是指本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主。 筆者認(rèn)為此解釋略有不妥。因?yàn)樽「纳虖氖陆?jīng)營(yíng)范圍的不同，涉及到的“有利害關(guān)系的業(yè)主”的范圍也是不同的，這個(gè)需要具體問題具體分析，舉兩個(gè)例子：比如，有人在自己家創(chuàng)辦了一個(gè)小互聯(lián)網(wǎng)公司，這個(gè)公司只需要兩個(gè)人、兩張桌子、兩臺(tái)電腦，這個(gè)公司能影響的住戶的范圍就很小，在此情形下，“有利害關(guān)系的業(yè)主”的范圍可能僅限于這一單元的住戶。如果有人在一個(gè)封閉小區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)一家餐館，這會(huì)使得小區(qū)的人流量增大，小區(qū)居民的人身和財(cái)產(chǎn)的安全性就會(huì)降低，這個(gè)時(shí)候，“有利害關(guān)系的業(yè)主”的范圍就不僅僅是相鄰業(yè)主，甚至還應(yīng)該包括其他棟建筑物內(nèi)的業(yè)主。關(guān)于對(duì)“有利害關(guān)系的業(yè)主”的補(bǔ)償問題，也需要視情形而定。如果業(yè)主只是開一個(gè)小超市，方便居民而對(duì)小區(qū)內(nèi)居民的影響非常小，可以不需要對(duì)“相鄰業(yè)主”進(jìn)行補(bǔ)償;如果業(yè)主在單元樓內(nèi)開一個(gè)辦公場(chǎng)所，即使對(duì)相鄰業(yè)主沒有產(chǎn)生噪音、燈光等不良影響，那也勢(shì)必會(huì)加大對(duì)單元內(nèi)公共資源的消耗，那么這個(gè)辦公場(chǎng)所應(yīng)該適量多交一些物業(yè)費(fèi)，單元樓內(nèi)的其他住戶則應(yīng)當(dāng)少交或者不用交物業(yè)費(fèi)。

《物權(quán)法》第七十七條對(duì)民宅商用做出了規(guī)制，其出發(fā)點(diǎn)及方向是值得肯定的，但是，在一些細(xì)節(jié)上還需要思考及打磨。在《物權(quán)法》的現(xiàn)有規(guī)定下，如果業(yè)主民宅商用，那么他需要經(jīng)過全部有利害關(guān)系的業(yè)主的同意。在居民樓越建越高的今天，這個(gè)問題是很難解決的。假設(shè)一棟居民樓有三十二層，每層有四個(gè)單元，每個(gè)單元有兩戶，那么該棟居民樓共有二百五十六戶人家，征得這二百五十六戶人家的同意需要耗費(fèi)巨大的時(shí)間和精力。如果遇到濫用權(quán)力的相鄰業(yè)主，不同意民宅商用的請(qǐng)求，那么民宅商用的計(jì)劃只能付之一炬。這是否是法律調(diào)節(jié)的失衡？法律是否過多保護(hù)了居民的權(quán)力，而忽視了對(duì)物權(quán)的保護(hù)？

四、民宅商用的現(xiàn)實(shí)困境及思考

在實(shí)踐中，各地對(duì)民宅商用的態(tài)度截然不同：北京市工商局下發(fā)的市工商局第 14 號(hào)文件規(guī)定，住宅商用的，均不予登記注冊(cè)?！端拇ㄊ∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：……擅自改變房屋、綠地使用性質(zhì)等行為……”《甘肅省物業(yè)管理辦法》第三十四條規(guī)定：“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主的書面同意，且不得影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共空間使用、維護(hù)?！?/p>

民宅商用是否應(yīng)該禁止？筆者認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)在全國(guó)范圍內(nèi)禁止民宅商用，考慮到民宅商用帶來的經(jīng)濟(jì)價(jià)值及法律價(jià)值，禁止民宅商用是不妥當(dāng)?shù)?。但是，針?duì)民宅商用帶來的弊端，則需要通過一系列手段去解決，如限制部分對(duì)居民生活產(chǎn)生較大影響的行業(yè)進(jìn)駐社區(qū)，強(qiáng)化管理規(guī)約的作用，將社區(qū)內(nèi)部矛盾在社區(qū)內(nèi)部解決。地方政府機(jī)關(guān)是否有權(quán)禁止民宅商用？以北京為例，有人質(zhì)疑北京市工商局制定的14號(hào)文件中的規(guī)定與《物權(quán)法》第七十七條中的規(guī)定相沖突，實(shí)則不然。北京市工商局制定的14號(hào)文件并不屬于法律、法規(guī)的范疇，因?yàn)楸本┦泄ど叹植⒉皇怯袡?quán)制定法律、法規(guī)的主體之一，北京市工商局制定的14號(hào)文件實(shí)際上可以視為管理規(guī)約，所以地方政府機(jī)關(guān)有權(quán)禁止民宅商用。其次，民宅商用的禁令如何實(shí)施？禁止新的民宅商用現(xiàn)象出現(xiàn)可以實(shí)現(xiàn)，但是對(duì)于既成事實(shí)的民宅商用該怎么辦？是一律禁止，還是給予時(shí)間過渡？對(duì)于既成事實(shí)的民宅商用，可給予其一定的過渡時(shí)間，將禁令對(duì)其的不利影響降到最低。另外，并不是所有民宅商用都會(huì)對(duì)居民生活產(chǎn)生不利影響，對(duì)于那些不會(huì)對(duì)居民生活產(chǎn)生影響或者產(chǎn)生的影響可以忽略不計(jì)的行業(yè)，也需要把他們趕出社區(qū)嗎？答案顯然是否定的，既然民宅商用對(duì)居民生活的不利影響非常小，為什么不讓民宅發(fā)揮其最大價(jià)值呢？例如，一個(gè)小型設(shè)計(jì)公司，只需要一個(gè)人、一臺(tái)電腦，在家即可辦公，禁止其將民宅商用難免有些不妥。

五、結(jié)語

綜上所述，民宅商用從法律本質(zhì)上來說，是物權(quán)人行使物權(quán)的表現(xiàn)。但是權(quán)利不得濫用，更不能在損害他人權(quán)利的基礎(chǔ)上行使權(quán)利，一旦損害到他人的權(quán)利，需要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。由民宅商用產(chǎn)生的糾紛，應(yīng)當(dāng)首先通過個(gè)人協(xié)商、社區(qū)調(diào)節(jié)來解決，最后再走司法途徑。《物權(quán)法》第七十七條的法律架構(gòu)是值得肯定的，但是在一些細(xì)節(jié)問題上還需要立法者仔細(xì)考量，唯此，才能完善規(guī)制民宅商用的法律路徑。

注釋：

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