龍光地產(chǎn)憑什么暴賺

謝澤鋒

相比規(guī)模更龐大的房企，龍光地產(chǎn)的盈利能力已經(jīng)躋身第一梯隊(duì)。

83億凈利潤(rùn)，718億元銷售額、441億元營(yíng)業(yè)收入，盡管龍光地產(chǎn)（03380.HK）名氣不及“恒碧萬融”，但其盈利能力卻絲毫不弱。

根據(jù)樂居財(cái)經(jīng)發(fā)布的“2018中國內(nèi)房股歸母凈利潤(rùn)50強(qiáng)”榜單，龍光地產(chǎn)（或稱龍光）以82.88億元?dú)w母凈利潤(rùn)總額排名第10位，成為港股上市房企中唯一的銷售規(guī)模在千億之下，但凈利潤(rùn)規(guī)模卻躋身行業(yè)前十的房企。

在整個(gè)中國房地產(chǎn)企業(yè)中，這一利潤(rùn)規(guī)模也排在了16位。要知道，其銷售規(guī)模還只排在30名開外。也就是說，相比規(guī)模更龐大的房企，龍光更能賺錢，盈利能力已經(jīng)躋身第一梯隊(duì)。

市值超越千億級(jí)房企

過往8年中，ROE超過20%的房地產(chǎn)公司，僅有龍光地產(chǎn)一家。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011-2018年，在A股3610家上市公司中，僅有29家上市公司ROE連續(xù)超過20%，占比不足1%。

港股方面，2011-2018年，在2372家港股上市公司中，僅有11家上市公司ROE連續(xù)超過20%，分別為騰訊控股、龍光地產(chǎn)、瑞聲科技、恒安國際等。

Wind數(shù)據(jù)顯示，龍光地產(chǎn)上市后股價(jià)表現(xiàn)出眾，累計(jì)漲幅達(dá)630%。從資本市場(chǎng)給予的估值來看，龍光也遠(yuǎn)優(yōu)于同等規(guī)模房企。

截至6月11日，龍光地產(chǎn)總市值為579.10億元，遠(yuǎn)高于雅居樂、首開、藍(lán)光和融信，甚至高于旭輝、金科以及富力等千億房企。

成長(zhǎng)速度來看，龍光的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2018年，龍光實(shí)現(xiàn)合約銷售額約718億元，同比增長(zhǎng)65.4%，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入441.37億元，同比增長(zhǎng)59.4%；歸母凈利潤(rùn)82.88億元，同比增長(zhǎng)26.98%。

在衡量企業(yè)核心盈利能力的凈資產(chǎn)收益率這一指標(biāo)上，龍光地產(chǎn)也呈現(xiàn)連續(xù)上升態(tài)勢(shì)。根據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2016、2017、2018年公司ROE分別為23.10%、28.01%、28.34%。2018年萬科A的ROE為23.24%，中海為15.84%，碧桂園為28.53%，融創(chuàng)中國為29.15%，但融創(chuàng)和碧桂園凈資產(chǎn)收益率波動(dòng)較大，2017年兩家公司均未超過20%。

在依靠金融杠桿撬動(dòng)陜速增長(zhǎng)的房企江湖，龍光卻同時(shí)具備低負(fù)債、低借貸成本的特征。根據(jù)財(cái)報(bào)，2018年公司凈負(fù)債率為63.2%，較2017年的67.9%下降近5個(gè)百分點(diǎn)，加權(quán)平均借貸成本6.1%，低于行業(yè)平均水平。

值得注意的是，公司手握357億元現(xiàn)金，比2017年增加59.4%，現(xiàn)金相當(dāng)于1年內(nèi)到期債務(wù)的逾2倍。

逆周期高手

“地買的便宜，怎么都能賺錢?！睂O宏斌的話一點(diǎn)都沒錯(cuò)，在商業(yè)模式相對(duì)簡(jiǎn)單的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，只要拿地成本低，賺錢只是時(shí)間問題。

逆周期拿地，是龍光地產(chǎn)穿越牛熊的不二法門。據(jù)報(bào)道，在2007年，龍光將惠州龍光城項(xiàng)目收入囊中，平均地價(jià)僅300元/平米。而在2014-2016上半年，深圳樓價(jià)急速上升前，龍光又?jǐn)孬@四個(gè)地鐵沿線項(xiàng)目。

2016下半年開始，龍光避開了土地周期高點(diǎn)，以收并購和舊改方式納儲(chǔ)。這使得龍光始終保持低成本擴(kuò)充土儲(chǔ)的重要競(jìng)爭(zhēng)力，如龍光在2018年獲取的東莞長(zhǎng)安項(xiàng)目、珠海金灣、佛山平洲項(xiàng)目地價(jià)均低于周邊20%-30%。

龍光在行業(yè)低谷期拿地，有效避開地價(jià)高峰，投資的時(shí)機(jī)選擇避開行業(yè)高點(diǎn)，基本處于土地市場(chǎng)谷底，拿地后地價(jià)都出現(xiàn)大幅上漲。截至目前，該公司還沒有拿過高價(jià)地和受限價(jià)影響而虧損的地塊。

數(shù)據(jù)顯示，2018年龍光合約銷售均價(jià)為16008元/平米，土地儲(chǔ)備成本僅為3900元/平米，較2017年有所下降，平均土地成本占銷售均價(jià)僅為24%，低于行業(yè)平均水平，為未來的持續(xù)高盈利打下基礎(chǔ)。

優(yōu)異的表現(xiàn)，引來了國際投行花旗持續(xù)“看好”的目光?；ㄆ焐踔琳J(rèn)為龍光地產(chǎn)（03380.HK）為中國地產(chǎn)行業(yè)首選，目標(biāo)價(jià)為16.8港元。

花旗認(rèn)為，集團(tuán)80%以上土儲(chǔ)貨值超前布局在大灣區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)區(qū)域，區(qū)內(nèi)土儲(chǔ)貨值高達(dá)5000億元以上，平均土地成本不到每平米4000元，低于平均售價(jià)的三分之一，盈利能力長(zhǎng)期領(lǐng)先同業(yè)。

“房地產(chǎn)不好干，可誰能找到比房地產(chǎn)更好的產(chǎn)業(yè)？”龍光創(chuàng)始人紀(jì)海鵬鐵定了心堅(jiān)持房地產(chǎn)主業(yè)。

在2018年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，他表示，龍光擁有土儲(chǔ)權(quán)益總貨值6520億元，82%位于大灣區(qū)，平均樓面價(jià)僅3900元。

“隨著外來開發(fā)商紛紛涌入，大灣區(qū)資產(chǎn)價(jià)值必將水漲船高。單一個(gè)大灣區(qū)，強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求及低成本的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，可保證公司未來五年銷售和利潤(rùn)的持續(xù)增長(zhǎng)?！?/p>

從土地儲(chǔ)備分布來看，龍光地產(chǎn)過度依賴大灣區(qū)，占比超過八成；南寧區(qū)域占9%，汕頭區(qū)域占5%，其他區(qū)域占4%。但在國家政策支持，高科技產(chǎn)業(yè)政策日益聚集的背景下，這種深耕大灣區(qū)的策略或許也是上策。

當(dāng)前，不少規(guī)模房企開啟多元化之路，所投資的產(chǎn)業(yè)可謂五花八門。但紀(jì)海鵬卻堅(jiān)持在房地產(chǎn)主業(yè)，他對(duì)此非常清醒：“龍光一直堅(jiān)持不要去做多元化，我們要高度投資主業(yè)，而且要去做可銷售的物業(yè)，因?yàn)橹苻D(zhuǎn)快、利潤(rùn)高。

反過來，如果去投資很多占用資金的其他產(chǎn)業(yè)，那么現(xiàn)金流就會(huì)有壓力。其他領(lǐng)域如商業(yè)、旅游長(zhǎng)期是看好的，但短期內(nèi)資金沉淀大、效益不高，除關(guān)注高潛力的軌道物業(yè)外，其他暫時(shí)謹(jǐn)慎看待。公司要集中資金投入在盈利性最高的行業(yè)跟區(qū)域?！?/p>

郁亮曾經(jīng)說過，指望新業(yè)務(wù)賺大錢是癡心妄想，目前還是房地產(chǎn)業(yè)比較賺錢，很難找到比房地產(chǎn)更好的市場(chǎng)和行業(yè)。

押注一個(gè)極具潛力的市場(chǎng)，堅(jiān)持主業(yè)，逆周期抄底，龍光地產(chǎn)的非典型策略，讓其在資本市場(chǎng)受到熱捧。

近期，挑剔的惠譽(yù)已將龍光地產(chǎn)的評(píng)級(jí)展望從穩(wěn)定調(diào)整為正面，并確認(rèn)其長(zhǎng)期外幣和本幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)為“BB-”。