我國房地產(chǎn)信托投資基金市場發(fā)展的基礎(chǔ)條件及對(duì)策

申赟

摘要：我國當(dāng)前產(chǎn)業(yè)中重要的支柱力量之一為房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)的建設(shè)具有重要的促進(jìn)作用，房地產(chǎn)是典型的密集型資金產(chǎn)業(yè)，我國當(dāng)前在發(fā)展過程中，有瓶頸問題存在，同時(shí)國內(nèi)有大量的民間資本存在資金無法回收的現(xiàn)象，在此背景下，當(dāng)前房地產(chǎn)的市場及資本的發(fā)展有必然的形成趨勢，REITs是應(yīng)運(yùn)而生的新型的融資及投資的形式，其中有一定的風(fēng)險(xiǎn)存在，在對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)分析的基礎(chǔ)上，制定妥善的管理政策，對(duì)我國的房地產(chǎn)信托基金市場的發(fā)展具有重要的意義，本文就我國房地產(chǎn)信托投資基金市場發(fā)展的基礎(chǔ)條件及對(duì)策相關(guān)問題進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 信托投資基金 基礎(chǔ)條件 對(duì)策

房地產(chǎn)的信托基金作為重要的證券化的產(chǎn)業(yè)投資項(xiàng)目的一種，是進(jìn)行房地產(chǎn)的相關(guān)活動(dòng)的信托基礎(chǔ)，通過房地產(chǎn)銷售中資金獲得的派發(fā)，完成股東權(quán)利支配的授予，按照不同的組織形式，可以分為公司形式的基金及契約形式的資金，常見的按照房地產(chǎn)基金投資形式的資金的風(fēng)格及對(duì)象劃分為收益形式的房地產(chǎn)收入，這種收入形式是以買賣房產(chǎn)的利益為條件進(jìn)行交易，抵押形式的房地產(chǎn)投資基金，是為房地產(chǎn)的開發(fā)、營建等進(jìn)行放款，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的債權(quán)抵押，對(duì)發(fā)行房地產(chǎn)的債券進(jìn)行抵押授信，從而獲得相關(guān)的利益融資的手續(xù)費(fèi)，混合形式的房地產(chǎn)的信托投資進(jìn)行包括兩種類型。

一、我國房地產(chǎn)信托投資基金市場發(fā)展現(xiàn)狀

（一）我國當(dāng)前房地產(chǎn)投資信托基金市場發(fā)展的優(yōu)勢

根據(jù)實(shí)際的金融市場發(fā)展?fàn)顩r顯示，市場創(chuàng)新需要一定的發(fā)展條件支持，具體包括金融創(chuàng)新環(huán)境，保證發(fā)展達(dá)到一定程度，通過房地產(chǎn)的信托市場的發(fā)展現(xiàn)實(shí)，實(shí)施一定的措施規(guī)范，使經(jīng)濟(jì)市場達(dá)到一定的水準(zhǔn)，完成優(yōu)化環(huán)境下的市場交易（1）我國的信托市場的基本環(huán)境已經(jīng)成型，當(dāng)前我國的信托公司通過多種途徑對(duì)手托基金進(jìn)行管理，用于房地產(chǎn)的項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)投資，通過對(duì)受委托及專業(yè)機(jī)構(gòu)人員的聘請(qǐng)，完成具體的內(nèi)容經(jīng)營管理，通過房地產(chǎn)的管理費(fèi)用的扣除，對(duì)受益人的信托投資以買賣傭金部分劃分的形式進(jìn)行分享，REITs市場根據(jù)房地產(chǎn)的信托發(fā)展現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，進(jìn)行規(guī)模融資，以體制政策為發(fā)展的基礎(chǔ)，當(dāng)前隨著我國的經(jīng)濟(jì)市場體制的逐步建立，社會(huì)發(fā)展不斷變革，RElTs的市場環(huán)境已經(jīng)初步形成，一定的房地產(chǎn)的信托規(guī)模具備，金融市場能夠?qū)崿F(xiàn)一定程度的發(fā)展，根據(jù)房地產(chǎn)的信托條例，可以完成資本市場的涉足的融資，通過投資渠道的拓展，展開信托工作，多種金融工具的出現(xiàn)，有利于信托融資投資的范圍拓展，將信托的規(guī)章制度一定程度完善。（2）市場需求及主體意愿逐漸強(qiáng)烈，當(dāng)前隨著資本投資市場中中小投資機(jī)構(gòu)的資本強(qiáng)化，投資者房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的意愿持續(xù)增強(qiáng)，房地產(chǎn)信托資金投資市場的規(guī)模逐漸增大，社會(huì)閑散資金的偏重程度更高，但是當(dāng)前我國居民的儲(chǔ)蓄投資的多元化程度較低，無廣泛的投資渠道，不利于對(duì)股市及銀行的存款利息形成保證，無法提供房地產(chǎn)增值的優(yōu)良品質(zhì)，房地產(chǎn)的投資金額相對(duì)較大，需要投資者具備廣泛的信息面及知識(shí)水平，銀行的貸款存在利息率持續(xù)變動(dòng)的狀況，REITs產(chǎn)品具有較大的流動(dòng)性，投資的額度較小，通過專業(yè)的投資人員對(duì)于交易的流通，能夠提供房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)渠道，從而增強(qiáng)投資者的投資能力。（3）我國進(jìn)入WTO提供REITs廣泛的發(fā)展市場，我國的基金管理業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)及銀行業(yè)的發(fā)展為市場需求的主體提供發(fā)展基礎(chǔ)，呈現(xiàn)發(fā)展形勢逐漸優(yōu)化的趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)融入多行業(yè)的形式有待完善。

（二）房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的不利條件

（1）我國的相關(guān)法律規(guī)范有待完善，當(dāng)前我國的信托業(yè)法律是以《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理辦法》為基礎(chǔ)進(jìn)行的，多種法律為房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)范提供相對(duì)較為完善的法律基礎(chǔ)，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的促進(jìn)，但是相關(guān)的規(guī)范問題的實(shí)施及政策法規(guī)的細(xì)化，以及房地產(chǎn)投資信托的運(yùn)作及稅收制度、產(chǎn)權(quán)問題的登記，有待進(jìn)一步優(yōu)化。（2）我國的信托基金缺乏有效的監(jiān)管機(jī)制，當(dāng)前我國的信托基金缺乏有效的機(jī)構(gòu)保管，無金融機(jī)構(gòu)資金的管理經(jīng)營，運(yùn)作管理的機(jī)制相對(duì)較為薄弱，基金的管理經(jīng)營處于黑箱的狀態(tài)，容易產(chǎn)生管理模式的越權(quán)，對(duì)投資者的利益形成損害，管理經(jīng)營者、保管人、投資者之間的利益關(guān)系，雖然有信托契約的約束，但無規(guī)范的信托法規(guī)的實(shí)施內(nèi)容的履行，自律性較差。（3）信息制度的披露不完善，當(dāng)前我國信托行業(yè)投資的狀況存在一定程度的信息披露問題的不完善，公司的材料無明確的公開管理的機(jī)制，信托公司成立初期，資金的募集規(guī)模的公式規(guī)模較差，未能夠?qū)ξ募M(jìn)行完整公開，受益權(quán)利的轉(zhuǎn)讓無完整的登記手續(xù)，當(dāng)前我國的信托法無相關(guān)的財(cái)產(chǎn)登記的詳細(xì)規(guī)范內(nèi)容規(guī)定，如果不進(jìn)行完整的債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的登記履行，財(cái)產(chǎn)的隔離功能的發(fā)揮程度較差，債權(quán)人的追索權(quán)、對(duì)財(cái)產(chǎn)的破壞性能夠維持在合理受償范圍之中，當(dāng)前我國的相關(guān)的制度的披露的內(nèi)容形式、格式等相關(guān)問題，存在與基金管理公司的較大差距。（4）無專業(yè)的信托投資人才，當(dāng)前我國的信托投資人才的著重點(diǎn)在于理財(cái)方面的偏重，能夠形成對(duì)于房地產(chǎn)的投資運(yùn)作的良好把控，全行業(yè)的發(fā)展以戰(zhàn)略實(shí)施為基礎(chǔ)，對(duì)于銀行的業(yè)務(wù)能夠整體進(jìn)行把控，我國對(duì)于此種類型的人才較為缺乏，無復(fù)合型人才類型。

二、我國房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展的思路

（一）加強(qiáng)監(jiān)管部門的協(xié)調(diào)和行業(yè)自律

根據(jù)我國當(dāng)前行業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，通過成立房地產(chǎn)基金發(fā)展小組，進(jìn)行進(jìn)一步的投資基金發(fā)展戰(zhàn)略的制定，完成投資基金立法規(guī)定的完善，通過多項(xiàng)職能監(jiān)管分工協(xié)作的強(qiáng)化，對(duì)相關(guān)的法律發(fā)展政策加強(qiáng)研究，對(duì)證監(jiān)會(huì)房地產(chǎn)投資基金及市場監(jiān)管相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行完善，根據(jù)銀保會(huì)及證監(jiān)會(huì)的分業(yè)經(jīng)營原則，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展規(guī)范的內(nèi)容強(qiáng)化，對(duì)現(xiàn)有的信托產(chǎn)品REITs模式改組重建，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化抽離，推動(dòng)收益的上市流通，同時(shí)根據(jù)建設(shè)部門及國土資源部門的房地產(chǎn)、土地交易等方面的投資的規(guī)定、權(quán)屬規(guī)章明確，對(duì)行業(yè)間的信息交流的相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行溝通，從而探討基金業(yè)務(wù)情況，解決基金問題內(nèi)容;

（二）健全法律規(guī)范政策

為了為將來多元化的房地產(chǎn)的融資機(jī)制進(jìn)行法律相關(guān)的準(zhǔn)備，應(yīng)該對(duì)當(dāng)前的法律規(guī)范政策進(jìn)行健全，首先應(yīng)該完善法律相關(guān)制度的修訂，將多種債券融資的形式用于資金的籌集，實(shí)現(xiàn)對(duì)于資金來源的改善，在投資資金法的基礎(chǔ)上進(jìn)行產(chǎn)業(yè)投資基金法的制定，完善當(dāng)前產(chǎn)業(yè)資金結(jié)構(gòu)中的房地產(chǎn)的相關(guān)投資項(xiàng)目，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)的信托法規(guī)進(jìn)行完善，根據(jù)銀監(jiān)會(huì)的信托合同相關(guān)規(guī)定，將房地產(chǎn)的融資功能數(shù)量提升，從而促進(jìn)與銀行信貸相關(guān)內(nèi)容的互補(bǔ)，為房地產(chǎn)將來的發(fā)展提供更大的空間，細(xì)化、完善法律的規(guī)定制度，限制投資渠道的比例及信息披露的相關(guān)內(nèi)容，限制市場的準(zhǔn)入、退出等標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)容，對(duì)當(dāng)前的稅法進(jìn)行改善，避免出現(xiàn)雙重的征稅問題，為投資基金市場的發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境內(nèi)容，根據(jù)稅收優(yōu)惠的政策及中國的國情，對(duì)稅收方面進(jìn)行限制，在此條件下，一定程度對(duì)公司的稅利潤進(jìn)行減免，避免雙重征稅問題的發(fā)生。

（三）強(qiáng)化機(jī)構(gòu)的投資建設(shè)

當(dāng)前我國的房地產(chǎn)的資金投資除了現(xiàn)有的權(quán)益型的投資方式，還包括房地產(chǎn)的二級(jí)抵押市場及相關(guān)的債權(quán)的清償問題的投資，將房地產(chǎn)的資產(chǎn)運(yùn)作向多元化的經(jīng)營及基金市場的系統(tǒng)納入，盤活不良資產(chǎn)內(nèi)容，作為基金公司的強(qiáng)大的資金后盾，從而促進(jìn)對(duì)于我國的房地產(chǎn)的資金及市場的階段發(fā)展的補(bǔ)充。在房地產(chǎn)的信托投資基金中，投資者機(jī)構(gòu)資金占據(jù)較大的重要性，除了尖端的投資技術(shù)外，資金的信息量能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)于投資基金穩(wěn)定性的奠定，完成在特定條件下，對(duì)于市場投資狀況的穩(wěn)定，保證REITs收益的良好狀態(tài)，當(dāng)前我國的投資相關(guān)建設(shè)成熟性較差，造成了對(duì)于信托投資資金發(fā)展的阻礙，因此需要強(qiáng)化對(duì)于投資者的培養(yǎng)，從而實(shí)現(xiàn)在當(dāng)前的投資機(jī)構(gòu)市場主導(dǎo)的形式下，對(duì)于市場需要穩(wěn)定性的保證，以確保金融產(chǎn)品的快捷發(fā)售。

（四）完善對(duì)于人才的培養(yǎng)

當(dāng)前REITs主要在理財(cái)方面體現(xiàn)，通過單純的房地產(chǎn)的專業(yè)技術(shù)的應(yīng)用，完善對(duì)于房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)作的相關(guān)內(nèi)容，通過戰(zhàn)略性的投資眼光，進(jìn)行財(cái)務(wù)銀行等相關(guān)法律內(nèi)容的制定，以專家對(duì)于房地產(chǎn)管理的全面理解為基礎(chǔ)，改善信托的資金投入內(nèi)容，作為房地產(chǎn)中管理人員的主體，專業(yè)人士的理財(cái)能力存在一定的不足，對(duì)房地產(chǎn)的投資信托的長期發(fā)展造成一定的影響，因此應(yīng)該建設(shè)基金業(yè)務(wù)市場的專業(yè)管理仁慈，以滿足我國發(fā)展的相關(guān)需要，通過多種綜合性的服務(wù)人才的建設(shè)，為我國的基金業(yè)務(wù)的健康發(fā)展，提供一定程度的保證。

三、結(jié)語

當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)面臨著較大的發(fā)展挑戰(zhàn)，資金問題、多元化的融資渠道的建立對(duì)于信托基金的發(fā)展有一定的推動(dòng)作用，本文在房地產(chǎn)的信托投資基金的內(nèi)涵、特征、發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對(duì)當(dāng)前我國房地產(chǎn)投資的障礙等情況進(jìn)行探討，對(duì)我國房地產(chǎn)的投資基金的強(qiáng)化對(duì)策針對(duì)性制定，從而促進(jìn)我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境的優(yōu)化，為我國的經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供力量。