農(nóng)村宅基地的現(xiàn)狀及其閑置問題*
——基于寧夏的考察

◎眭 睦 韓紀江

一、問題的提出

學術(shù)界對宅基地的關(guān)注越來越密切，現(xiàn)有研究聚焦于宅基地流轉(zhuǎn)與農(nóng)民收益保護［1］、空心村整治［2］等領(lǐng)域，少數(shù)文獻探討了宅基地的現(xiàn)狀［3］。一般而言，這些研究的主旨是解決中國式人地分離［4］所造成的宅基地資源的閑置、空置、荒廢與農(nóng)村空心化問題。寧夏地跨黃土高原與沙漠邊緣，區(qū)域內(nèi)的地形與自然條件差異懸殊、分異明顯，可以劃分為沿黃平原區(qū)、中部干旱帶、南部山區(qū)等三大類型區(qū)塊。項目研究是在2016年期間，對寧夏農(nóng)村進行抽樣調(diào)查。涉及沿黃平原區(qū)、中部干旱區(qū)、南部山區(qū)等三個大的類型共計10 個縣級區(qū)域。發(fā)放問卷700 余份，剔除不合格問卷之后，共獲得有效問卷596 份。

二、寧夏農(nóng)村宅基地的基本現(xiàn)狀

1．宅基地面積

被調(diào)查者當前所居住宅基地的套均面積及房屋間數(shù)如表1所示。寧夏農(nóng)村宅基地面積相對較大、差異性不大，這與寧夏地廣人稀的自然環(huán)境特征相適應。

表1 當前居住宅基地套均面積及房屋間數(shù)

在三類地區(qū)之間，宅基地的套均面積、人均面積存在顯著差異。在三類地區(qū)內(nèi)部，宅基地套均面積的離散系數(shù)都不是很高，未超過0．8，表明寧夏三類地區(qū)內(nèi)部農(nóng)村宅基地面積的差異性不大。無論是套均還是人均面積，都是南部山區(qū)最少，中部干旱區(qū)最多，這與當?shù)氐淖匀画h(huán)境特征高度一致。每套宅基地的間數(shù)，全寧夏合計平均為4．4 間，在三類地區(qū)之間存在顯著性差異。中部干旱區(qū)的宅基地套均面積最大，但套均住房間數(shù)最少，說明利用較為粗放。

2．宅基地的財產(chǎn)性價值

因為宅基地的交易少，很難形成公正客觀的宅基地交易市場，這給宅基地的估值帶來了很大困難。在調(diào)查問卷的設(shè)計中，讓被調(diào)查者從三個角度估計自家當前所居住宅基地的價格：當前重建成本價、市場價格自評、自愿出售報價。從表2可以看出，上述三類價格，都呈現(xiàn)越來越高的趨勢，出售報價大幅度高于重建成本。一方面，是因為對自家宅基地付出了很多心血、有一定感情；另一方面，是因為宅基地的獲得并不是花錢就能買到的這么簡單，往往還需要付出額外的花費。

表2 宅基地的價值

在每套宅基地的平均價格中，重建成本、自評市價在三類地區(qū)存在差異。南部山區(qū)大幅度低于其他兩類地區(qū)，原因有兩個：一是南部山區(qū)平均每套宅基地的面積最少，二是南部山區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平最低。出售報價在三類地區(qū)之間的差異非常大，以中部干旱區(qū)最高、南部山區(qū)最低。在單位面積均價中，重建成本在三類地區(qū)沒有顯著差異，中部干旱區(qū)每套宅基地的重建成本最高，但套均面積也最大，導致單位面積重建成本下降。自評市價具有顯著差異，南部山區(qū)宅基地的單位自評市價最低，既與其經(jīng)濟發(fā)展程度較低有關(guān)，也受到生態(tài)移民政策下大量人口向外部遷出的影響。

表3 宅基地來源（%）

3．宅基地的來源

從全寧夏平均來看，宅基地主要來自祖?zhèn)骼^承得來，購買也占到一定比例，這兩個途徑都與集體所有制性質(zhì)的關(guān)聯(lián)不大。通過審批獲得的占1/3，只有這個途徑才是得益于集體所有制的福利性質(zhì)，具體見表3。三類地區(qū)之間的宅基地來源具有顯著差異。通過購買交易途徑獲得，以沿黃平原區(qū)所占比例最高（37．1%），表明沿黃平原區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平較高，宅基地的交易頻繁。

4．宅基地的產(chǎn)權(quán)

調(diào)查問卷顯示，寧夏平均還有近1/3 的宅基地尚未辦理產(chǎn)權(quán)證（截止2015年）。在三類地區(qū)之間存在顯著差異，南部山區(qū)的辦證進度最慢（46．4%）。具體見表4。

表4 宅基地有無產(chǎn)權(quán)證（%）

5．宅基地上住房的建筑結(jié)構(gòu)

寧夏宅基地上的住房建筑結(jié)構(gòu)，絕大多數(shù)是磚瓦房（81．7%），土坯茅草房很少（5．6%）。在三類地區(qū)之間沒有顯著性差異，表明寧夏農(nóng)村住房建筑的差異性不大，其質(zhì)量要求都處于磚瓦房階段，具體見表5。

6．宅基地的通達性

寧夏農(nóng)村宅基地的門前道路，較大比例得到硬化（62．6%），但還有不少是砂石路，農(nóng)村常用的四輪機動車不能通行的窄砂石土路還占一定比例（20．0%），說明新農(nóng)村建設(shè)仍然任重道遠。具體見表6。在三類地區(qū)之間，門前道路存在顯著性差異。南部山區(qū)的硬化率顯著低于其他兩地區(qū)，一是因為經(jīng)濟發(fā)展水平較低，新農(nóng)村建設(shè)投入有限；二是因為生態(tài)移民政策，要求財政轉(zhuǎn)移支付應將主要財力用于促進移民外遷。

表5 宅基地上住房的建筑結(jié)構(gòu)（%）

表6 宅基地的通達性——門口道路類型占比（%）

三、寧夏農(nóng)村宅基地閑置現(xiàn)狀及對統(tǒng)一規(guī)劃的看法

1．本村宅基地閑置的客觀狀況

被調(diào)查者中，擁有第二套宅基地的有38 戶，占總戶數(shù)596 戶的6．4%。第二套宅基地面積的平均值為820±825 平方米，重建成本平均為125400±112712 元，自評市價平均為258714±214470 元，但出售報價平均為235769±180645元，低于自評市價。很顯然，對于第二套宅基地的態(tài)度與第一套存在較大差異。對于第一套宅基地必須以高于自評市價出售，對于第二套宅基地則愿意以低于自評市價出售。從全寧夏平均來看，宅基地閑置的原因，全家外遷至城市的占28．7%，搬遷到本村他處的占43%，只是暫時閑置的占28．3%。宅基地閑置對農(nóng)戶造成的損失，只有10．1%的人認為很大。與之相比，宅基地閑置對社會造成的損失，有21．5%的人認為很大。

2．本村宅基地閑置的主觀認識

宅基地是否閑置，閑置率是多少才算嚴重，目前還沒有一個公認的最低閾值標準。一般而言，宅基地閑置嚴重與否，在很大程度上取決于經(jīng)濟主體的主觀看法。被調(diào)查者根據(jù)自己的主觀認識做出判斷，結(jié)果匯總至表7。

總的來說，被調(diào)查者主觀上所認為的嚴重程度不是很高。在三類地區(qū)之間，在這三個方面都存在顯著性差異。相比較而言，在沿黃平原區(qū)的被調(diào)查者認為最為嚴重，原因是沿黃平原區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，農(nóng)村居民外出打工者多，城市化進程較快，一些農(nóng)戶已經(jīng)實現(xiàn)了在小城鎮(zhèn)和中小城市的定居。

3．是否愿意對宅基地進行統(tǒng)一規(guī)劃

從全寧夏平均看，較大部分的被調(diào)查者（51．5%）愿意對宅基地進行統(tǒng)一規(guī)劃，少數(shù)人（13．6%）對此問題沒有概念和想法，但還有不小比例的被調(diào)查者（34．9%）不愿意對宅基地進行統(tǒng)一規(guī)劃。在三類地區(qū)之間的差異不具有統(tǒng)計學顯著性。具體見表8。

四、結(jié)論

總體來看，寧夏農(nóng)村宅基地的占地面積較大，閑置問題并不嚴重，但在經(jīng)濟發(fā)達的沿黃平原區(qū)，相對較為嚴重。鑒于農(nóng)村宅基地的地區(qū)分異特征顯著，相關(guān)部門在出臺宅基地政策時需要因地制宜、因戶制宜，切不可搞一刀切。