商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃書編制研究

鄒偉

【摘要】商業(yè)地產(chǎn)具有高收益性、長(zhǎng)期性以及穩(wěn)定性等特征，已經(jīng)成為我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱點(diǎn)。本文闡述了編制孝感市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃書的重要意義、研究了設(shè)計(jì)計(jì)劃方案所考慮的要素，對(duì)計(jì)劃書中的中心環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)效益進(jìn)行了估算，度量了項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小，并就項(xiàng)目潛在的風(fēng)險(xiǎn)提出了防范對(duì)策。

1 引言

現(xiàn)代化社會(huì)的發(fā)展需要現(xiàn)代化的商業(yè)設(shè)施和服務(wù)，這就體現(xiàn)在商業(yè)設(shè)施和服務(wù)的要求不僅僅要滿足基本生活需要，更多地是為了得到消費(fèi)體驗(yàn)和消費(fèi)享受，這為我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和發(fā)展提供了大好的機(jī)會(huì)，由于商業(yè)地產(chǎn)具有高收益性、長(zhǎng)期性以及穩(wěn)定性等特征，已經(jīng)成為我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱點(diǎn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占領(lǐng)市場(chǎng)，合理投資開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，需要地產(chǎn)開發(fā)商要立足市場(chǎng)需求，在追逐商業(yè)地產(chǎn)高額利潤(rùn)的同時(shí)，更要注重項(xiàng)目的整體規(guī)劃布局，科學(xué)編制計(jì)劃方案，充分體現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的必要性、可行性和項(xiàng)目規(guī)劃的合理性與多樣性，避免盲目投資。本文從以下幾個(gè)方面闡述了HX商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃書編制研究的現(xiàn)實(shí)意義。

一是通過HX商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃書，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深度、廣度并舉的市場(chǎng)分析及調(diào)查所有的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，得出市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)，與項(xiàng)目區(qū)域互相融合。從而確定項(xiàng)目的開發(fā)產(chǎn)品類型、市場(chǎng)定位，并為之制定合適的營(yíng)銷策略。在財(cái)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)管理方面，通過分析項(xiàng)目的投資回報(bào)率，指導(dǎo)項(xiàng)目的下一步工作。

二是以項(xiàng)目計(jì)劃書的分析為基礎(chǔ)，得出集團(tuán)進(jìn)行投資的可行性依據(jù)，為集團(tuán)拓展業(yè)務(wù)提供分析基礎(chǔ)。

三是有利于讀者在對(duì)項(xiàng)目分析及制定方案的基礎(chǔ)上，提升項(xiàng)目的管理能力。

2? HX商業(yè)項(xiàng)目概況及設(shè)計(jì)方案規(guī)劃元素

2.1HX商業(yè)項(xiàng)目概況

HX商業(yè)項(xiàng)目位于孝感市乾坤大道與107復(fù)線交匯處，總用地面積為83.24畝，總投資11億元，項(xiàng)目建設(shè)期為2年（2017年-2019年）。是孝感市首家集家居MALL、公園式文化廣場(chǎng)、商務(wù)辦公、居住公寓等于一體的“現(xiàn)代化、生態(tài)化”復(fù)合型高端城市綜合體，打造孝感市全新的城市地標(biāo)。包括HX家居購(gòu)物中心、建材商業(yè)街和高端商務(wù)辦公樓、公寓等內(nèi)容?？偨ㄖ娣e204034.08㎡（含地下建筑面積36920.08㎡），其中，家居購(gòu)物中心總建筑面積約80200.36平米（其中，地上建筑面積60110.55㎡，地下建筑面積20053.13㎡）;建材商業(yè)街建筑面積為22501.16㎡;商業(yè)商務(wù)、公寓建筑面積為80407.63㎡。項(xiàng)目容積率3.0，綠化率8.51%，建筑密度43%;機(jī)動(dòng)車停車位1449個(gè)。另有景觀、圍墻、門衛(wèi)、消防、水電、監(jiān)控等設(shè)施。

2.2設(shè)計(jì)方案規(guī)劃元素

2.2.1規(guī)劃指標(biāo)

本次研究HX商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書;用地面積為45000.00㎡（折合67.50畝），總建筑面積113884.81㎡。地上建筑面積83113.43㎡，其中，HX家居購(gòu)物中心建筑面積60110.55㎡及建材商業(yè)街22501.16㎡，設(shè)備及管理用房501.72㎡，地下室建筑面積30771.38㎡，容積率2.29，建筑密度34%，綠地率30%，停車位1444個(gè) 。

主要建設(shè)1棟高5F的HX家居購(gòu)物中心，高3F的建材商業(yè)街及寫字樓附樓商業(yè)，并配套建設(shè)供配電、給排水、弱電、消防、通風(fēng)、綠化、道路等基礎(chǔ)設(shè)施工程。

2.2.2 室外環(huán)境與配套設(shè)施

HX商業(yè)項(xiàng)目是孝感市重點(diǎn)建設(shè)、精心打造的孝感市首家集家居MALL、購(gòu)物MALL、城市高端住宅、公園式文化廣場(chǎng)、休閑娛樂、商務(wù)辦公、公寓等于一體的“國(guó)際化、現(xiàn)代化、生態(tài)化、人文化”復(fù)合型高端城市綜合體。具有完善的功能配套、優(yōu)越的區(qū)位條件、豐富的建筑形態(tài)、突出的產(chǎn)業(yè)特色、有力的支持政策、優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)。按照規(guī)劃，將建設(shè)成為孝感市新地標(biāo)，打造孝感城市新名片。

2.2.3 平面設(shè)計(jì)

總平面規(guī)劃中按照滿足功能原則，合理分區(qū)，主題是“滿足現(xiàn)在需要和未來發(fā)展”。充分利用場(chǎng)地地形地貌，自然環(huán)境特點(diǎn)，合理用地;基地四側(cè)都設(shè)置有主入口和次入口，并有入口廣場(chǎng)。建筑四周設(shè)消防車道，合理布置綠化帶。整個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)合理規(guī)范，符合項(xiàng)目的使用要求。

2.2.4 剖面設(shè)計(jì)

根據(jù)擬建地的標(biāo)高和《城市用地豎向規(guī)劃規(guī)范》，機(jī)動(dòng)車縱坡小于或等于2%，排水坡度要大于0.2%，根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際標(biāo)高情況，在節(jié)約成本的前提下得出項(xiàng)目標(biāo)高的數(shù)據(jù)。項(xiàng)目HX家居購(gòu)物中心為5層，基本層高5.1米，其中1層5.4米。地下室層高5.1米。商業(yè)街一層層高為5.1米，二層層高為4.2米，局部地區(qū)三層，三層層高4.2米。地下室層高5.1米。

2.2.5 立面設(shè)計(jì)

HX家居購(gòu)物中心色彩主調(diào)為玻璃幕墻折射藍(lán)天白云的淺藍(lán)色;街鋪面材上注重運(yùn)用淺黃色面磚、深咖啡色面磚、浮雕、細(xì)部線腳，建筑形象給人以舒展、華貴、穩(wěn)重、大氣、內(nèi)斂之感。HX家居購(gòu)物中心外墻醒目位置放置企業(yè)LOGO，以展示企業(yè)的特征，宣揚(yáng)企業(yè)品牌效應(yīng)。

3 HX商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益估算

商業(yè)計(jì)劃書的撰寫，重點(diǎn)在于讓潛在投資者直觀地看到投資回報(bào)率。因此，財(cái)務(wù)部分是商業(yè)計(jì)劃書的中心部分，優(yōu)秀的財(cái)務(wù)分析是項(xiàng)目能否順利融資、項(xiàng)目是否具有具體操作性的關(guān)鍵點(diǎn)。

3.1項(xiàng)目投資估算

一期項(xiàng)目建設(shè)總投資估算為60113.56萬元。建設(shè)投資包括：土地費(fèi)用7370.96萬元，前期工程費(fèi)1894.87萬元，建筑安裝工程費(fèi)37963.46萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)5138.11萬元，管理費(fèi)用2249.82萬元，銷售費(fèi)用5065.87萬元，不可預(yù)見費(fèi)430.46萬元。

3.2項(xiàng)目收入估算

3.2.1租金收入

孝感市傳統(tǒng)老城中心商圈的商業(yè)中心主要有保麗國(guó)際廣場(chǎng)、中商百貨、孝感商場(chǎng)，因?yàn)榈靥幚铣菂^(qū)黃金地段，商圈成熟、人氣較足，商戶盈利情況良好，租金水平200-500元/ ㎡/月，業(yè)態(tài)以服裝為主，涵蓋購(gòu)物休閑娛樂餐飲等業(yè)態(tài)，購(gòu)物類業(yè)態(tài)比重較大，但是休閑娛樂餐飲等配套業(yè)態(tài)豐富度不夠，孝感新興商圈以乾坤購(gòu)物商圈為代表，目前區(qū)域人氣不足，乾坤購(gòu)物一層的租金水平為200-300元/㎡/月，二三層租金150-200元/㎡/月，四五層租金依次遞減。

根據(jù)相關(guān)資料、周邊市場(chǎng)實(shí)地調(diào)查和市場(chǎng)比較法的分析，立足項(xiàng)目實(shí)際情況，本項(xiàng)目目前區(qū)域人氣不足，需要慢慢培育市場(chǎng)。因此，參考乾坤商圈的定價(jià)，現(xiàn)確定HX家居購(gòu)物中心一層商業(yè)的租賃單價(jià)200元/㎡/月，二層商業(yè)的租賃單價(jià)170元/㎡/月，三層商業(yè)的租賃單價(jià)90元/㎡/月，四層商業(yè)的租賃單價(jià)80元/㎡/月，五層商業(yè)的租賃單價(jià)70元/㎡/月，一到五層平均租賃單價(jià)為122元/㎡/月;并考慮商業(yè)8%的年價(jià)格增長(zhǎng)率，正常經(jīng)營(yíng)年份空置率設(shè)定為5%。購(gòu)物中心出租面積60110.55㎡，出租收入合計(jì)121110.2萬元。

3.2.2商業(yè)街商鋪銷售收入

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得出商業(yè)街商鋪確定平均銷售單價(jià)為20000元/㎡，銷售價(jià)格按照8%的年增長(zhǎng)幅度增長(zhǎng)。項(xiàng)目總面積為20617.13㎡，預(yù)計(jì)項(xiàng)目第一年銷售60%，第二年銷售40%，兩年銷售完成。第一年的銷售面積為12370.278㎡，單價(jià)20000元/㎡;第二年的銷售面積為8246.852㎡，單價(jià)21600元/㎡，則商業(yè)街銷售總收入為42553.76萬元。

3.3HX商業(yè)項(xiàng)目收益率估算

通過對(duì)HX項(xiàng)目的投資需求和預(yù)期收入以及經(jīng)營(yíng)費(fèi)用等相關(guān)因素進(jìn)行估算，預(yù)測(cè)項(xiàng)目開始啟動(dòng)的兩年建設(shè)期和十年運(yùn)營(yíng)期的現(xiàn)金流量，并運(yùn)用項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值方法和內(nèi)部收益率方法對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行了評(píng)估，經(jīng)過預(yù)測(cè)和計(jì)算，HX商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具有正的凈現(xiàn)值，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為26167.85萬元，修正內(nèi)部收益率為15.65%，不論從項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值還是修正內(nèi)部收益率來說，本項(xiàng)目都具有較好的經(jīng)濟(jì)效益和投資價(jià)值

4? HX商業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

本項(xiàng)目在估測(cè)收入下降20%且估測(cè)總投資增加15%同時(shí)發(fā)生時(shí)，項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，是項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)所在。而對(duì)影響項(xiàng)目收入和總投資額的因素進(jìn)行深入的分析可以發(fā)現(xiàn)，決定本項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入和總投資額的具體因素是商鋪銷售和租賃的價(jià)格以及項(xiàng)目建設(shè)的成本，商鋪?zhàn)赓U和銷售的價(jià)格主要受政府產(chǎn)業(yè)政策的變動(dòng)影響，項(xiàng)目建設(shè)的成本主要受到政府職能部門的審批速度、原材料價(jià)格的上漲、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的管理水平的影響，針對(duì)這幾個(gè)具體影響因素進(jìn)行深入分析，提出風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策。

（1）根據(jù)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策及孝感市第十三個(gè)五年規(guī)劃，可以看到：國(guó)家對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)目前沒有采取任何限制政策、孝感市委市政府一直以發(fā)展孝感市為“武漢市副商業(yè)圈”為城市建設(shè)發(fā)展重點(diǎn)，在至少未來10年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)仍然是孝感市首推的主要產(chǎn)業(yè)，政策的改變可能性很小，國(guó)家近期對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是默許認(rèn)可的，不在政策調(diào)控之列;因此開發(fā)過程中積極與孝感市政府加強(qiáng)溝通、處理好雙方關(guān)系，隨時(shí)了解孝感市政府的政策走向，取得政府支持是規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)的有效手段與方法。

（2）管理團(tuán)隊(duì)需要大力做好營(yíng)銷推廣及招商工作;對(duì)營(yíng)銷推廣要注重加大品牌營(yíng)銷和推廣力度，可以全面大量采用網(wǎng)絡(luò)新媒體、自媒體進(jìn)行形象推廣、品牌推廣，不能僅僅限制于傳統(tǒng)的電視報(bào)刊宣傳單等方式。HX項(xiàng)目還需要重點(diǎn)加大公關(guān)營(yíng)銷、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷、移動(dòng)營(yíng)銷、投資營(yíng)銷及差異化營(yíng)銷等營(yíng)銷方式力度，對(duì)銷售人員要加大經(jīng)濟(jì)學(xué)及投資學(xué)方面的知識(shí)培訓(xùn)學(xué)習(xí);從創(chuàng)新營(yíng)銷方式來提高項(xiàng)目品牌形象和知名度、培養(yǎng)客戶忠誠(chéng)度，以降低項(xiàng)目銷售風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)招商工作要提早啟動(dòng)，注意行業(yè)重點(diǎn)品牌引進(jìn);租賃政策要先做到放水養(yǎng)魚，出租面積留有適當(dāng)?shù)恼{(diào)鋪空間，不求100%出租率，對(duì)進(jìn)場(chǎng)商戶實(shí)行適當(dāng)?shù)奶蕴壤齺碓黾由虘舻木範(fàn)?，以保證租金單價(jià)逐年增加，從而降低項(xiàng)目租金收入風(fēng)險(xiǎn);

（3）在HX項(xiàng)目開發(fā)的前期階段，管理團(tuán)隊(duì)要充分熟悉當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)項(xiàng)目審批辦事流程，熟悉各職能部門審批時(shí)限要求及文本格式要求，提前做好審批部門的溝通工作，加大與職能部門的溝通協(xié)調(diào)力度，少走或不走彎路，以節(jié)省審批時(shí)間加快建設(shè)速度，有效降低開發(fā)成本從而降低項(xiàng)目投資增加帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

（4）對(duì)HX項(xiàng)目的成本控制，還要嚴(yán)格制定工作計(jì)劃及管理流程，按照計(jì)劃、流程和時(shí)間完成每個(gè)節(jié)點(diǎn)工作，節(jié)省時(shí)間成本才可能節(jié)省投資成本。

（5）提前做好項(xiàng)目資金計(jì)劃和融資規(guī)劃，加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)溝通協(xié)調(diào)，確保項(xiàng)目資金流滿足各建設(shè)節(jié)點(diǎn)支出要求，防止因資金問題導(dǎo)致進(jìn)度拖延而增加成本;

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