中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格主要影響因素研究
——基于R語(yǔ)言因子分析

(云南財(cái)經(jīng)大學(xué) 云南 昆明 650000)

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要的支柱產(chǎn)業(yè)，跟各個(gè)行業(yè)都相互聯(lián)系。價(jià)格在房地產(chǎn)業(yè)中起著重要的作用。但是，由于我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展速度過(guò)快，市場(chǎng)不成熟，價(jià)格持續(xù)增加，市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)不合理、投機(jī)性強(qiáng)。因此研究房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素尤為重要。

影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)鍵因素是什么？目前中國(guó)的高房?jī)r(jià)偏離房屋真實(shí)價(jià)格的主要原因是什么？因?yàn)楣┣箨P(guān)系決定市場(chǎng)價(jià)格，我們可以通過(guò)對(duì)供求因素分析，從根源上尋找影響房?jī)r(jià)的主要原因。選擇影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要解釋變量來(lái)建立計(jì)量模型，探討這些因素怎樣影響及多大程度影響房地產(chǎn)價(jià)格，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)具有理論指導(dǎo)意義。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系到百姓切身利益，關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的收益，關(guān)系到地方政府的土地財(cái)政收入，關(guān)系到宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策，關(guān)系到銀行抵押貸款的質(zhì)量從而影響到中國(guó)金融的穩(wěn)定，所以，本文試圖找出房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)規(guī)律，并對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控提出政策建議，這對(duì)研究我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題具有現(xiàn)實(shí)意義。

二、主要影響因素及數(shù)據(jù)來(lái)源

(一)影響因素

1.供給方面影響因素

(1)土地成本。土地是房地產(chǎn)中的“地”，在房地產(chǎn)業(yè)中起著至關(guān)重要的作用。因?yàn)橥恋鼐哂胁豢梢苿?dòng)性，因而導(dǎo)致“買(mǎi)房就是買(mǎi)地塊”的現(xiàn)象，可見(jiàn)土地的成本在房地產(chǎn)價(jià)格中起絕大的比重，自然房?jī)r(jià)也會(huì)大幅度的增加。

(2)建筑安裝成本。房地產(chǎn)建筑安裝成本是指建筑安裝工程在施工中各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用的消耗量。2008年以來(lái)，建筑原材料受供求關(guān)系和成本增加等因素的影響價(jià)格一直在上漲，導(dǎo)致建筑成本上漲，從而推高房地產(chǎn)價(jià)格。另一方面，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人們生活水平的提高，人們對(duì)住宅的建設(shè)更加注重享受，在節(jié)水、新能源、集中供熱等方面的品質(zhì)要求，會(huì)使得建筑安裝成本的上升，這些成本都會(huì)在房地產(chǎn)價(jià)格中反映出來(lái)。

(3)商品住宅投資。宅投資是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)年在住宅類(lèi)型房地產(chǎn)商品上的投資額。投資額越高當(dāng)年住宅新開(kāi)工面積越多，在未來(lái)幾年，房地產(chǎn)供給量會(huì)增加，使得房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生變化。住宅投資額會(huì)通過(guò)房地產(chǎn)供給量從而影響房地產(chǎn)價(jià)格。

2.需求方面影響因素

(1)人口。人是房地產(chǎn)的需求主體。房地產(chǎn)是講究供需平衡，然而人們對(duì)住宅的數(shù)量及結(jié)構(gòu)的需求已經(jīng)不斷在改變，隨著社會(huì)文明不斷發(fā)展，對(duì)住宅品質(zhì)的需求也在不斷上升，所以也會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。

(2)城市化。城市化又稱(chēng)作城鎮(zhèn)化，是指人口向城市聚集的一個(gè)過(guò)程，使得城市的人口占全社會(huì)人口數(shù)的比例在不斷上升。在城市化過(guò)程中，一方面，人口向城市的聚集使得對(duì)房地產(chǎn)的需求不斷增大，另一方面，因?yàn)槌鞘幸?guī)劃的老城需要拆遷或改造，也會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)的需求。這兩個(gè)方面從而導(dǎo)致我國(guó)對(duì)住房需求不斷在擴(kuò)大。

(3)居民收入水平。影響其消費(fèi)結(jié)構(gòu)中最為重要的因素就是居民收入水平。提高人們對(duì)房地產(chǎn)需求和增加房地產(chǎn)成本這兩個(gè)方面來(lái)促成居民收入水平的增加，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格。

3.供給和供給雙面影響因素

(1)GDP。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值影響房地產(chǎn)價(jià)格主要通過(guò)以下幾個(gè)方面：對(duì)需求者來(lái)說(shuō)，GDP的增長(zhǎng)會(huì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)民收入水平會(huì)提高，首次置房需求(剛需)和改善性住房需求均會(huì)增加。并且，人們財(cái)富得到了更多的積累，更多的人會(huì)產(chǎn)生投機(jī)性需求；對(duì)供給者來(lái)說(shuō)，GDP的高速上漲表示宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境比較好，會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資的信心，開(kāi)發(fā)商會(huì)加大投資力度，從而影響房?jī)r(jià)。另外，GDP的上漲會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的繁榮發(fā)展，這些行業(yè)的發(fā)展會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本發(fā)生變化。

(2)利率。利率變化對(duì)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，一方面，貸款利率的高低決定支付完本金后貸款額度所需支付利息的多少，若利率上升，貸款成本增加，需求會(huì)下降；若利率下降，貸款成本降低，需求會(huì)上升。另一方面，利率下降意味著儲(chǔ)蓄的利息下降，人們會(huì)減少儲(chǔ)蓄增加投資，會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)需求。

(3)房地產(chǎn)租賃價(jià)格。房屋租賃價(jià)格指房子所有者出租房屋所獲得的租金收入。主要通過(guò)三種方式影響房地產(chǎn)價(jià)格：首先，在總的住房需求不變的情況下，房屋租賃和購(gòu)買(mǎi)房屋的需求是呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，購(gòu)房需求增加時(shí)租房需求會(huì)下降；其次對(duì)于投機(jī)者來(lái)說(shuō)，預(yù)期租金的回報(bào)率提高會(huì)促使投機(jī)者增加購(gòu)房的需求；最后因?yàn)樽饨饘儆谖飪r(jià)指數(shù)的構(gòu)成部分，租金的上漲會(huì)使物價(jià)指數(shù)上漲，進(jìn)而促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

(二)數(shù)據(jù)來(lái)源

本文基于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析，采用12個(gè)變量進(jìn)行分析，數(shù)據(jù)來(lái)源于2017年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒。

表1 方差分析原始數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)來(lái)源：2018年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒

三、因子分析模型及其結(jié)果分析

(一)因子分析步驟

因子分析是一種多元統(tǒng)計(jì)分析方法。因子分析的核心是用最少的相互獨(dú)立的因子反映原有變量的絕大部分信息。事物內(nèi)在的基本規(guī)律可以通過(guò)分析事物內(nèi)部的因果關(guān)系得出，從而抓住主要矛盾。

具體的步驟為：(1)由樣本數(shù)據(jù)矩陣計(jì)算樣本相關(guān)矩陣R；(2)求R的特征值和標(biāo)準(zhǔn)化特征向量，記為為、R的特征值，相應(yīng)地單位正交特征向量為；(3)求因子模型的因子載荷矩陣A。先確定公共因子的個(gè)數(shù)m，取m滿(mǎn)足的最小正整數(shù)；(4)最后取得特殊因子方差。

(二)因子載荷矩陣的旋轉(zhuǎn)

因子分析求出的公共因子應(yīng)該具有某種意義，但有時(shí)候初步計(jì)算得到的因子分析模型中公共因子的實(shí)際意義卻較難理解，為此必須對(duì)因子載荷矩陣進(jìn)行旋轉(zhuǎn)交換。

(三)數(shù)據(jù)選取

影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素的指標(biāo)非常多，本文選擇12個(gè)影響房地產(chǎn)價(jià)格的變量，數(shù)據(jù)來(lái)源于2006-2017年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，期望通過(guò)因子分析得出主要因子來(lái)概況影響房地產(chǎn)價(jià)格的繁多變量。本文選取商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年土地購(gòu)置費(fèi)用、住宅竣工面積、人均可支配收入、貨幣供應(yīng)量M2、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP、貸款利率、匯率、房屋竣工價(jià)值、住宅投資、城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和城鎮(zhèn)人口等12個(gè)因素。

(四)數(shù)據(jù)分析

建立上述12個(gè)變量因子分析模型，結(jié)果如下：

表2 KMO和Bartlett’s Test

由以上結(jié)果可知，KMO值為0.671，遠(yuǎn)大于0.6，Sig.為0.000，達(dá)到顯著水平，拒絕原假設(shè)(變量間的偏相關(guān)矩陣不是單位矩陣)，所以數(shù)據(jù)適合進(jìn)行因子分析。

表3 Total Variance Expained

由上表可知：前2個(gè)因子特征值均大于1，其貢獻(xiàn)率分別為82.032%、14.132%累計(jì)方差貢獻(xiàn)率為96.164%。總的來(lái)說(shuō)，原始信息損失較少，分析結(jié)果較理想。進(jìn)行因子旋轉(zhuǎn)后，因子的方差貢獻(xiàn)了有所變化。第一個(gè)因子的貢獻(xiàn)率有所下降，從82.032%下降到80.411%，第二個(gè)因子的貢獻(xiàn)率有所增加，從14.132%上升到15.753%。

由上圖看出，成分?jǐn)?shù)為2時(shí)，特征值的變化曲線(xiàn)趨于平緩，所以由碎石圖也可大致確定出主成分個(gè)數(shù)為2。與按累計(jì)貢獻(xiàn)率確定的主成分個(gè)數(shù)是一致的。

表4 Rotated Component Matrix

通過(guò)最大方差法得出的矩陣(如上表)，提取出兩個(gè)因子。一般而言，提取變量相關(guān)系數(shù)與公因子大于0.5的把變量并入因子，說(shuō)明這些變量與公共因子關(guān)聯(lián)度較高。因子1在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP、人均可支配收入、住宅投資、城鎮(zhèn)人口、房屋竣工價(jià)值、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年土地購(gòu)置費(fèi)用、貨幣供應(yīng)量M2、住宅竣工面積、商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格、匯率上有較大的荷載，這些變量是現(xiàn)有影響房地產(chǎn)價(jià)格的指標(biāo)。因子2在城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、貸款利率上有較大的荷載，這些變量是未來(lái)預(yù)期情況影響房地產(chǎn)價(jià)格的指標(biāo)。

表5 Componnent Score Coefficient Matrix

根據(jù)上表的結(jié)果，可以計(jì)算出每個(gè)觀(guān)測(cè)因子的得分：

在此基礎(chǔ)上，可對(duì)總信息量的貢獻(xiàn)率進(jìn)行加權(quán)求和得出綜合評(píng)價(jià)總分。

F=(0.80411*+0.15753*)/0.96164

其中0.80411是因子1的貢獻(xiàn)率，0.15753是因子2的貢獻(xiàn)率，0.96164是兩個(gè)因子的總貢獻(xiàn)率。因此可以各個(gè)因子得分和綜合因子得分：

表6 Scores of factors and factors

由因子分析可得出：2006-2008年和2011年因子2的得分比因子1高，說(shuō)明當(dāng)時(shí)影響房地產(chǎn)預(yù)期狀況的變量對(duì)房?jī)r(jià)功能貢獻(xiàn)大，2006-2008年恰逢是我國(guó)房地產(chǎn)商品的起步發(fā)展和快速發(fā)展的階段，2011年是大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)后所引起的。但從那以來(lái)，因子1的得分明顯比因子2高，說(shuō)明政府接連出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策一定程度上限制了房地產(chǎn)的發(fā)展，其價(jià)格受現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況影響較大。

由因子分析得出，影響房地產(chǎn)價(jià)格變量大致可分為兩類(lèi)：其中一類(lèi)是反映現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的變量，另外一類(lèi)是反映預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的變量。第一類(lèi)中國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP、人均可支配收入等排名靠前，說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資力度、拿地和開(kāi)發(fā)成本、消費(fèi)者的財(cái)富狀況對(duì)研究房地產(chǎn)價(jià)格影響因素貢獻(xiàn)較大。其次貨幣供應(yīng)量M2、匯率，這些變量反映了金融環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的指標(biāo)。最后人口等社會(huì)因素也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。其中匯率與房地產(chǎn)價(jià)格負(fù)相關(guān)，符合邏輯。匯率的下降說(shuō)明人民幣的升值，這會(huì)吸引更多人投資我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。第二類(lèi)中貸款利率變量載荷量大，且與房地產(chǎn)價(jià)格呈負(fù)相關(guān)，符合邏輯。貸款利率上升同時(shí)是消費(fèi)者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的貸款成本增加，從而抑制房地產(chǎn)價(jià)格。

四、結(jié)論

通過(guò)因子分子將影響房地產(chǎn)價(jià)格的繁多變量分成了兩個(gè)主要因子，分別表示反應(yīng)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的變量和反應(yīng)預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的變量，根據(jù)比較計(jì)算的因子得分可推出房地產(chǎn)價(jià)格在2006‐2008年年受反應(yīng)預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的變量影響較大，反映當(dāng)時(shí)市場(chǎng)投機(jī)氣氛濃厚，2011年后房地產(chǎn)價(jià)格受現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況影響較大，反映出現(xiàn)階段市場(chǎng)剛需旺盛和國(guó)家限購(gòu)等調(diào)控政策對(duì)投機(jī)需求有所抑制。

總的來(lái)說(shuō)，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素繁多且變量間關(guān)聯(lián)密切，政府制定政策應(yīng)從多層面入手，要同時(shí)采取影響供給和需求方面的政策。影響需求方面，人均可支配收入的提高使剛性需求和投機(jī)性需求上升，所以制定政策應(yīng)該從緩解剛性需求并打擊投機(jī)需求入手。影響供給方面，供給結(jié)構(gòu)不合理，地方政府壟斷土地并依賴(lài)于土地財(cái)政是主要原因，所以制定政策應(yīng)該從改變地方政府依賴(lài)土地財(cái)政現(xiàn)狀，打破地方政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，增加一般性商品房和保障性住房的建設(shè)，控制高檔住房的建設(shè)等角度入手。同時(shí)影響需求和供給方面，通過(guò)上面實(shí)證分析可知有關(guān)金融市場(chǎng)的變量對(duì)房?jī)r(jià)影響較大，所以可從貨幣政策方面入手。