公允價值在投資性房地產中的應用研究
——以中航善達為例

(重慶理工大學 重慶 400000)

一、引言

本文從會計政策選擇的視角出發(fā)，對投資性房地產公允價值計量對提升公司資產、利潤等方面的影響進行研究，并對會計政策選擇的原因進行分析。

二、案例介紹

(一)企業(yè)簡介

中航善達，全稱中航善達股份有限公司(曾用名：中航地產股份有限公司)，成立于1985年，1994年在深交所上市(證券簡稱：中航善達，代碼：000043)，是隸屬于中國航空工業(yè)集團公司的央企上市公司。

(二)中航地產投資性房地產后續(xù)計量模式變更概況

中航善達2009年4月26日發(fā)布了公告，根據(jù)第五屆董事會第二十六次會議決議，為更真實、公允地反映公司持有的投資性房地產的價值，以及真實客觀的反映公司戰(zhàn)略定位及內在價值，并使廣大投資者更全面深入地了解公司的經營和資產情況，公司從2009年1月1日起對投資性房地產后續(xù)計量由成本模式變更為公允價值模式。

(三)政策變更年度財務分析

1.對資產的影響

當前房地產市場上，房地產價格一直居高不下，這更使得采用公允價值模式比采用成本模式更能體現(xiàn)資產的價值，也使企業(yè)總資產價值上升。中航善達近十年資產變化情況見下表(單位：萬元)：

表格1

由上表可知，在2009年計量模式改變后，對2009年初數(shù)進行了調整，投資性房地產的賬面價值增長了33,655萬元，增幅達143%。根據(jù)表中的數(shù)據(jù)，能明顯看出投資性房地產、凈資產、總資產金額持續(xù)上升；投資性房地產在總資產中的比重除了2009年、2010年、2013由于投資性房地產的公允價值下跌導致下降外，其余幾年都是在上升,2011年漲幅更是達到了15.72%；投資性房地產在凈資產中占比更高，在變更之前僅占13.49%。由此可見，計量模式的變更對于總資產和凈資產的賬面價值產生了比較顯著的影響。

2.對利潤的影響

投資性房地產后續(xù)計量采用公允價值模式計量，公允價值變動損益將會計入當期損益，最終影響企業(yè)的利潤，但是這個收益卻不是企業(yè)能夠實實在在得到的，很多企業(yè)利用這一點來虛增凈利潤，粉飾財務報表。中航善達近十年的利潤影響，如下表所示(單位：萬元)：

表格2

從2009年變更計量模式后，企業(yè)開始產生投資性房地產公允價值變動損益，并且其對利潤的影響較大。根據(jù)上表數(shù)據(jù)，投資性房地產公允價值變動損益占凈利潤的比例較大，對2008年追溯調整的公允價值變動損益為-2031.64萬元，這是由于金融危機影響到我國的房地產行業(yè)，導致房價下跌；2009年投資性房地產公允價值變動損益有3169.13萬，占當年凈利潤的33.9%；2013年占比突然跌至5.47%，是由于在2013年政府加強宏觀調控力度，相繼出臺一些限購限貸等方面的調控政策，抑制房價上漲，整個房地產市場低迷，公允價值變動損益比上年下降35546.53萬元。其余多個年份的占比也很高，有的甚至達到了百分之兩千。除此外，投資性房地產采用公允價值計量時，不用對投資性房地產計提折舊，這在異地程度上也會影響利潤。

3.對財務指標的影響

中航善達調整了計量模式，其財務狀況也一定會受到影響，通過整理中航善達調整前后的年報，在調整了計量模式后，該企業(yè)的凈資產收益率和每股收益都有了大幅度的上漲，2011年凈資產收益率和每股收益都達到了臨近幾年的峰值，分別為23.22%和1.5513元，這分別是2008年調整前的11倍和12倍。兩個指標的上漲，很好的說明了采用公允價值模式增強了中航善達的盈利和獲利能力。

三、基于中航善達案例的討論分析

(一)中航善達變更計量模式的原因分析

1.滿足公司融資需求

在計量模式變更的前一年，中航善達為了擴大生產經營規(guī)模，加強在房產和酒店業(yè)的發(fā)展，通過股東大會決議，決定增發(fā)新股，這說明有較強的外部資金籌集需求。因此在2009年進行計量模式的變更，再憑借房地產行業(yè)的迅速發(fā)展，使得中航善達的資產負債率下降，資本結構得到改善，使得企業(yè)更容易獲得外部資金，緩解了公司的資金壓力。

2.提供決策有用的會計信息

在過去，采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量是考慮到房地產價格波動比較平穩(wěn)，而現(xiàn)在，房地產市場瞬息萬變，價格也在不斷的變化。因此，就需要采用公允價值模式計量，可以為財務報表使用者提供更高質量的會計信息，有助于其了解企業(yè)的真實情況并做出正確的決策。

3.公允價值可以獲取

中航善達的投資性房地產項目大多在上海、深圳等大城市，房地產交易市場比較活躍，企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計，同時對公允價值進行估計的計價模型也較為完善，所以中航善達可以獲得公允價值，進而改變計量模式。

(二)案例分析啟示及建議

由中航的案例可見，公允價值計量模式具有明顯的優(yōu)勢，既符合會計準則的導向，又利于企業(yè)的長期發(fā)展。但并不是說公允價值計量模式就沒有缺點，僅從該案例上我們可以發(fā)現(xiàn)以下幾個缺點：1.獲取公允價值成本較大；2.計量模式的變更對資產負債率的影響不大；3.企業(yè)過多的依靠公允價值變動損益來支撐利潤的增長。

對于上述幾個問題，筆者這里也提出幾個相應的建議：1.聘用綜合性人才、加強行業(yè)自律建設。聘用具有估價能力的會計人員，使得企業(yè)在獲取真實可靠的公允價值的基礎上能夠降低獲取成本；2.改善資本機構，降低企業(yè)負債，加速資金周轉，降低資金占用；3.公允價值變動導致的資產金額增加并沒有真正變現(xiàn)而始終只是一個賬面金額，并不會給企業(yè)當期帶來相應的現(xiàn)金流入。所以，如果想保持長期良好的財務狀況，僅僅靠變更會計政策取得短期的“財務數(shù)據(jù)美化”是完全不夠的