坐擁優(yōu)質(zhì)物業(yè) 太古地產(chǎn)具防守性

過去幾年，太古地產(chǎn)（01972.HK）重建太古坊及灣仔近金鐘一帶的寫字樓，不斷將金鐘太古廣場的吸引力以至規(guī)模效益擴大。理論上，資產(chǎn)愈優(yōu)質(zhì)，股價較每股資產(chǎn)凈值（NAV）折讓的幅度便愈窄。隨著太地不斷優(yōu)化手上物業(yè)組合，股價理應(yīng)愈來愈接近每股NAV。

太地今年首季旗下寫字樓租金升幅介乎9% 至20%，辦公樓租用率約98%。

太地今年首季旗下寫字樓租金升幅介乎9%至20%，辦公樓租用率約98%，零售商場出租率均為100%，表現(xiàn)均理想。太地計劃以23.75億元（港元.下同）出售香港英皇道一商業(yè)大廈50%權(quán)益，非核心資產(chǎn)的出售料可增加2019年基本利潤，從而提高派息。相關(guān)交易若事成，有助提高市場對于同區(qū)集團項目之估價，同時推動其整體資產(chǎn)凈值。

盈利能力未盡反映

若以盈利角度預(yù)測市盈率（P/E），太地現(xiàn)價估值不貴。至于以長線收息角度的預(yù)測股息率，或是與股價較每股NAV折讓用法較接近的預(yù)測市賬率（P/B）來看，太地現(xiàn)價估值雖與歷年平均水平相若，但盈利預(yù)測不乏調(diào)升空間，加上上月再有出售非核心資產(chǎn)行動，未來也不乏提升派息及賬面資產(chǎn)值的空間。換言之，不論預(yù)測P/B或是股息率的估值，未來有望隨盈利及派息預(yù)測調(diào)升而返回吸引水平。

太地未有經(jīng)歷2007年大牛市，加上本地地產(chǎn)股不是2015年A股快速大牛市的焦點股。參考核心物業(yè)同樣以優(yōu)質(zhì)地點見稱，并同時致力中、港收租業(yè)務(wù)為主，物業(yè)銷售為副模式的另一本地老牌收租股恒隆地產(chǎn)（00101.HK），其預(yù)測P/B更曾高見1.65倍的水平，而上市至今平均約0.81倍。值得注意的是，恒隆地產(chǎn)逾半租金收入來自內(nèi)地。

太古地產(chǎn)于2012 年1 月，由母公司太古以介紹形式分拆上市。

而恒隆地產(chǎn)內(nèi)地業(yè)務(wù)溢利約占四成，在近月中美貿(mào)戰(zhàn)憂慮再升溫之下，市場近月予恒隆地產(chǎn)的交易估值急降。另外有傳，太地將與恒地（00012.HK）共同發(fā)展鲗魚涌濱海街舊樓項目，占地約4.3萬方呎?，F(xiàn)時灣仔繞道的開通，到達港島東更為便捷。加上本港甲級寫字樓需求持續(xù)緊張，將會進一步提升港島東寫字樓的商業(yè)價值及租金。

太古目前持有太古地產(chǎn)82% 股權(quán)，主席及行政總裁為施銘倫與白德利。

現(xiàn)價先買第一注

至于另一個不斷優(yōu)化資產(chǎn)組合的長升收租股領(lǐng)展（00823.HK），其上市至今預(yù)測P/B平均值大約處于1.1倍。由大型同業(yè)估值來看，進一步證明太地的平均及最高預(yù)測P/B估值水平本身已有低估之嫌。無論如何，太地資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，但內(nèi)地租金收入占比又不像恒隆地產(chǎn)那般高，理應(yīng)更快修復(fù)至較高預(yù)測P/B的估值水平，而0.8倍預(yù)測P/B的估值其實對長線優(yōu)質(zhì)磚頭股來看，也只是合理的估值水平。

參考彭博綜合券商預(yù)測數(shù)據(jù)，在計及資產(chǎn)優(yōu)化及升值等因素之后，太地今年的每股預(yù)測賬面值，將按年增長約1.7%至48.53元。如太地股價回升至約0.8倍預(yù)測P/B，太地股價便可升至38.82元。投資者不妨現(xiàn)價買入第一注，如有機會回落至30元水平，可考慮加多兩倍注碼買入第二注，初步目標36元，中線目標38.82元。

太古地產(chǎn)（01972.HK）半年走勢圖