羊群效應(yīng)對房地產(chǎn)市場異象的解釋

謝佳

【摘 要】羊群效應(yīng)在行為金融學(xué)中是很重要的理論，在生活中也被廣泛應(yīng)用。本文重點(diǎn)介紹了羊群效應(yīng)的理論。緊接著，用房地產(chǎn)市場上房價不斷攀升，作為一個典型案例去解釋羊群效應(yīng)，并且給出解決房地產(chǎn)市場上羊群效應(yīng)的對策建議。

【關(guān)鍵詞】羊群效應(yīng)；房地產(chǎn)市場；信息不對稱

近年來，我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展帶動房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展的同時也帶來了諸多問題。比如說，房產(chǎn)價格不斷飆升使得房產(chǎn)市場變得扭曲。究其原因，是由于羊群效應(yīng)造成。本文重點(diǎn)介紹羊群效應(yīng)，羊群效應(yīng)在房地產(chǎn)市場上的體現(xiàn)，并且給出建議。

一、理論綜述

羊群效應(yīng)是股票投資中的術(shù)語，它是指在股票交易過程中，投資者盲目不經(jīng)思考的一味模仿別的投資者，導(dǎo)致他們在相同的時間內(nèi)購買相同的股票，其也被稱作是“從眾心理”。羊群效應(yīng)也常常反映在一些投資者在市場上的一些表現(xiàn)；它指的是因為信息的不充分和對市場缺乏一定的了解，投資者僅憑借自身能力難以對市場上的不確定性作出合理的預(yù)期，常常是通過觀察其他投資者的行為舉措來獲取信息，在這種情況之下，很多的投資者的行為將偏于一致化，產(chǎn)生從眾心理。可以說，這種羊群效應(yīng)其實(shí)是個人的理性行為導(dǎo)致整個市場的非理性行為的一種機(jī)制。

二、羊群效應(yīng)在房地產(chǎn)市場上的應(yīng)用

（一）房地產(chǎn)市場上的羊群效應(yīng)

羊群效應(yīng)也可以解釋房地產(chǎn)市場的異象。雖然我國的房地產(chǎn)市場上也有大量的機(jī)構(gòu)投資者，但是本文假定中國的房地產(chǎn)居民住宅市場上主要是個人投資者。信息外在性的羊群效應(yīng)很適合對購房居民進(jìn)行分析。房地產(chǎn)商是住宅房的供應(yīng)者，他們擁有所有有關(guān)于房子的一切信息（包括住宅房的質(zhì)量及其價格），這些信息是購房者無法知曉的。一般的住宅房的購買者在房產(chǎn)市場上處于一種信息弱勢地位，他們在在獲取房子有關(guān)信息時所可以利用的信息渠道是有限的，因此，他們是無法知曉房產(chǎn)市場上充分有效及時的信息。在購買耗費(fèi)自己所有資金的房子是，潛在的買房人他們通常會通過房產(chǎn)專家的專業(yè)化預(yù)測以及其他以購房的居民的切身體會去獲取自己所不了解的房產(chǎn)信息。在房價最初上漲的時候，潛在的購房者因為自身不了解房地產(chǎn)商場的具體情況，因此他們不會立刻去購買自己所看重的房屋，而是采取繼續(xù)觀望的態(tài)度。但是當(dāng)他們知道其他的潛在的購房者都開始買房子的真實(shí)情況，并且從很多的媒體（例如報紙、網(wǎng)絡(luò)）聽到專家預(yù)測房價還會繼續(xù)不停地上漲的情況后，他們就會產(chǎn)生想要立刻買房子的沖動，因為他們會覺得“如果此時不買，以后房價就會變得更高到那時再買就會吃虧”，從而他們就會追隨大部分人的步伐，加入購房隊伍。

（二）羊群效應(yīng)對房地產(chǎn)市場的影響

1、房地產(chǎn)市場上的羊群效應(yīng)會使得個人信息無法從做出最終買房決策的購房者那反映得出，這樣會使得穩(wěn)定運(yùn)行的房地產(chǎn)市場遭到破壞。一方面，潛在的購房者做出購房決策主要是受到其他購房者的決策影響，這就會使得房子未來的價格走勢不受社會對房屋真正需求的影響。羊群效應(yīng)的產(chǎn)生使得居民對房地產(chǎn)的需求快速增加，變成超額需求，因此，它不能反映出人民對房子的有效需求，使得房地產(chǎn)市場不能有效的運(yùn)行。

2、對市場信息的過度反應(yīng)是放羊效應(yīng)對房地產(chǎn)市場的又一重要影響。如果失常的房產(chǎn)信息是好消息的話，就會導(dǎo)致房產(chǎn)價格的瘋漲，最終結(jié)果可能會造成房地產(chǎn)泡沫；但如果失常消息是壞消息的話，人民就會拋售自己手中持有的房子，使得房地產(chǎn)市場加速衰退，容易引起產(chǎn)業(yè)的大波動。

3、以不完全信息為基礎(chǔ)發(fā)生的房地產(chǎn)羊群效應(yīng)，易引發(fā)宏觀經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)泡沫。房地產(chǎn)價格迅猛飆升的情形之下，因為土地的供給彈性是特別特別小的，人民將會對房地產(chǎn)市場上的房價產(chǎn)生不斷上漲的預(yù)期，使得大量的閑置資金不斷地進(jìn)入房地產(chǎn)市場之中，迫使房地產(chǎn)的價格又會以更加快的速度上漲。有兩個關(guān)鍵的因素致使泡沫經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長：其一是可以用來投資的資金總量；其二是社會心理預(yù)期與經(jīng)濟(jì)增長之間的距離。當(dāng)社會上可以動用的閑置資金全部用完時，房價就不會再持續(xù)的上漲了。但是價格的上漲停滯，就很有可能使得有人不看好房地產(chǎn)市場，就將手中持有的房子進(jìn)行銷售，房產(chǎn)的泡沫就會破滅，造成經(jīng)濟(jì)的震蕩。從另一個角度來講，在房子的價格上漲的太快時，居民和企業(yè)就會在房地產(chǎn)市場中投入很多的資金，那么投入在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的資金就會變少，使得生產(chǎn)性投資額變少，最終導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)不再具有很強(qiáng)的競爭力。無論是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，還是投資性經(jīng)濟(jì)都開始進(jìn)入增長停滯階段。居民和投資企業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生悲觀的預(yù)期。

三、對策建議

首先，我們要加快建設(shè)保障性住房，來滿足我國人口基數(shù)大的對房屋的剛性需求。與商品住宅房相比較而言，我國的保障性住房的發(fā)展時間比較遲且發(fā)展速度慢。在很長的一段時間內(nèi)，商品住宅房是人民唯一的不得不選的選擇，這種現(xiàn)狀強(qiáng)制的把低收入的居民逼向了由市場決定房價的商品房市場，使得低收入的居民的負(fù)擔(dān)更加的重，并且使得商品房的價格進(jìn)一步上漲。因此，政府應(yīng)該擔(dān)起該有的責(zé)任，加快建設(shè)保障性住宅房，增加它們的數(shù)量，盡早且有效的緩解市場上房子供不應(yīng)求的狀況。這樣既可以減輕低收入群體的生活負(fù)擔(dān)，提高他們的幸福感，同時也從根本上解決房價過快上漲的實(shí)質(zhì)性問題。

其次，政府可以增加租賃房的供給，使居民對商品房的需求得以減少，讓低收入的人民不用著急買房，減輕他們的購買壓力，提升他們的幸福感。

再次，我們應(yīng)該加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，為了增加房地產(chǎn)市場的透明度，使得供求信息對稱，防止供給和需求不均衡，防止房地產(chǎn)價格背離它的價值。對房地產(chǎn)市場監(jiān)管，防止一些投機(jī)者惡意的去囤積房子去炒房價，讓居民也對房價有一個正確的認(rèn)識，正確的行為去遵循房地產(chǎn)市場規(guī)則使得房地產(chǎn)市場可以反映房地產(chǎn)市場的真實(shí)價格。

最后，我們應(yīng)該有效的增加用于房地產(chǎn)的土地供給來滿足居民的商品房的需求。

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