國(guó)內(nèi)“租售并舉”政策的思考

張開(kāi)財(cái)

【摘 要】隨著租賃市場(chǎng)的發(fā)展，國(guó)家重視對(duì)租賃市場(chǎng)的幫扶、鼓勵(lì)與引導(dǎo)。先后組織不同試點(diǎn)對(duì)“租售同權(quán)”進(jìn)行試行，廣州地區(qū)更是提出了“租售并舉”。本文正是在此基礎(chǔ)上，對(duì)“租售并舉”政策進(jìn)行研究，根據(jù)其基本內(nèi)容，結(jié)合其現(xiàn)狀進(jìn)行分析，探討其發(fā)展中存在的難點(diǎn)，對(duì)其優(yōu)化策略進(jìn)行思考。

【關(guān)鍵詞】租售并舉；發(fā)展不足；優(yōu)化策略

一、“租售并舉”的產(chǎn)生背景

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，逐漸成為我國(guó)支柱型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)保持上漲態(tài)勢(shì)，與此同時(shí)，城市進(jìn)程速率提升，城市人口迅速增長(zhǎng)，但部分工薪階級(jí)難以實(shí)現(xiàn)全款買(mǎi)房，一度帶來(lái)買(mǎi)房恐慌，使得租房熱潮撲面而來(lái)，不僅在一線城市呈現(xiàn)此變化趨勢(shì)，更是波及到周邊三四線城市。隨著房?jī)r(jià)的迅速上漲，限購(gòu)政策的出臺(tái)，大大提升了購(gòu)房門(mén)檻，導(dǎo)致購(gòu)房趨勢(shì)大大降低，轉(zhuǎn)而向租房發(fā)展。除此之外，現(xiàn)代化消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變、結(jié)婚晚齡化的發(fā)展，使得購(gòu)房需求所見(jiàn)，租房需求大肆增長(zhǎng)。在房地產(chǎn)泡沫等系列金融性風(fēng)險(xiǎn)的影響下，國(guó)家以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)為目的，為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，先后從廣州、上海等地開(kāi)展“租售并舉”的政策，促進(jìn)社會(huì)發(fā)展的同時(shí)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

二、淺談“租售并舉”政策的設(shè)計(jì)

（一）“租售并舉”基本內(nèi)容

即對(duì)享有保障性主權(quán)的對(duì)象，按產(chǎn)權(quán)比例收取一定的政府租金。在落實(shí)“租售并舉”制度時(shí)，需要根據(jù)市場(chǎng)行情、居民收入、居民可支配收入等確定房地產(chǎn)、住房的平均價(jià)值水準(zhǔn)。并根據(jù)政府的財(cái)政支付能力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期增值、居民總體收入等確定出政府保障對(duì)象的規(guī)模。利用相關(guān)技術(shù)，對(duì)住房市場(chǎng)、配售模式進(jìn)行過(guò)渡劃分，建立基本住房保障體系。當(dāng)保障對(duì)象超過(guò)基本過(guò)渡區(qū)上限時(shí)需要對(duì)出相關(guān)保障范圍，進(jìn)而進(jìn)入商品房市場(chǎng)，以階梯式的形式逐漸退出金融、財(cái)稅保障政策中，利用“租售并舉”制度，實(shí)現(xiàn)對(duì)住房交易市場(chǎng)、基本住房保障市場(chǎng)的過(guò)渡。在“租售并舉”模式下，保障對(duì)象具有更大的產(chǎn)權(quán)選擇自由，既即可根據(jù)自身的收入水平購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)進(jìn)入下一產(chǎn)權(quán)份額期間，也可暫不購(gòu)買(mǎi)，向政府直接繳納房租租金形成租賃關(guān)系。此時(shí)，租金補(bǔ)貼需要根據(jù)保障對(duì)象的收入水平進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，既購(gòu)買(mǎi)能力越接近市場(chǎng)水平補(bǔ)貼力度越小，并根據(jù)收入情況、購(gòu)買(mǎi)能力等按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行租金收取。同時(shí)對(duì)已購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房一定年限的保障對(duì)象，當(dāng)其購(gòu)買(mǎi)份額超過(guò)一定年限時(shí)，需要向政府繳納所占產(chǎn)權(quán)份額使用的相關(guān)費(fèi)用并在其進(jìn)入不同產(chǎn)權(quán)份額區(qū)間時(shí)進(jìn)行重新劃分，對(duì)租金進(jìn)行重新劃分。

（二）“租售并舉”的租金標(biāo)準(zhǔn)

在進(jìn)行“租售并舉”租金收取的過(guò)程中，可根據(jù)或參考基本住房租金標(biāo)準(zhǔn)，以“誰(shuí)出資、誰(shuí)受益”為基本原則，由國(guó)家、社會(huì)、團(tuán)體等占有的產(chǎn)權(quán)，以收取資金的形式實(shí)現(xiàn)對(duì)共有人權(quán)益的補(bǔ)償。租金基本收取標(biāo)準(zhǔn)參照本地市場(chǎng)租金價(jià)格，根據(jù)同地段住房市場(chǎng)租金的平均水平進(jìn)行調(diào)整，同時(shí)需要根據(jù)家庭收入情況、住宅情況等，落實(shí)補(bǔ)貼政策。根據(jù)具體補(bǔ)貼原因呈現(xiàn)梯形補(bǔ)貼調(diào)整確實(shí)，保障隨著家庭收入的增加，保障對(duì)象可逐步承擔(dān)產(chǎn)權(quán)資金的繳納，進(jìn)而停止享用資金補(bǔ)貼。在此基礎(chǔ)上，可根據(jù)政府的稅收優(yōu)惠政策、資金利率優(yōu)惠等對(duì)相關(guān)投入資金進(jìn)行調(diào)整。

（三）“租售并舉”的監(jiān)督管理

在住房使用中，出現(xiàn)一切損失時(shí)由共同所有人承擔(dān)連帶責(zé)任，在租售并舉的共有產(chǎn)權(quán)制度下，政府與保障對(duì)象營(yíng)救保障性住房產(chǎn)生的債務(wù)，對(duì)外承擔(dān)連帶責(zé)任。通常情況下，在住房保障體系中，由政府進(jìn)行租金、購(gòu)房款的收取，因此應(yīng)建立專(zhuān)門(mén)性保障基金對(duì)住房進(jìn)行維修與修繕，因此次基金可用于對(duì)外債務(wù)承擔(dān)、補(bǔ)貼物業(yè)、住房建設(shè)與維修等。并通過(guò)專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)對(duì)此類(lèi)基金進(jìn)行監(jiān)督與管理。

（四）“租售并舉”的退出機(jī)制

常見(jiàn)的“租售并舉”退出機(jī)制，包括多種原因，如：首保障對(duì)象的收入超出保障范圍標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，需要退出相關(guān)體系；或是發(fā)現(xiàn)因監(jiān)管不力、審查缺失等導(dǎo)致不符合條件的群體進(jìn)入保障范圍等。其主要可分為政府回收型退出、受保障對(duì)象購(gòu)買(mǎi)行為退出、家庭關(guān)系變動(dòng)型退出、強(qiáng)制型退出等。

三、“租售并舉”制度的影響

第一，“租售并舉”對(duì)房地產(chǎn)商帶來(lái)巨大沖擊，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型成為必然發(fā)展之路。在此過(guò)程中國(guó)內(nèi)較大的房地產(chǎn)商在積極尋找適合自己的發(fā)展方式，房屋租賃市場(chǎng)蘊(yùn)含較大發(fā)展?jié)摿?。在此背景下，各大發(fā)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)抓住機(jī)遇、不斷開(kāi)拓，找尋適宜發(fā)展的渠道，抓住機(jī)遇，轉(zhuǎn)型升級(jí)，向全新的方向發(fā)展。

第二，“租售并舉”對(duì)政府的影響。政府是推動(dòng)“租售并舉”政策的發(fā)動(dòng)者與助力者，因此不僅需要出臺(tái)配套的立法、完善的制度政策，同時(shí)要在土地管理、供給制度、用地制度等方面作出調(diào)整，并在優(yōu)惠政策、補(bǔ)貼政策等方面落實(shí)相關(guān)舉措。

第三，“租售并舉”對(duì)購(gòu)房者帶來(lái)加大影響，有效緩解其經(jīng)濟(jì)壓力，有效的調(diào)整其消費(fèi)預(yù)算，在其整體收入不變的情況下，住房花銷(xiāo)降低，將增加房屋租賃的效益比，改變購(gòu)房者的消費(fèi)格局與結(jié)構(gòu)，提高相關(guān)效益性能。

四、“租售并舉”的完善

（一）“租售并舉”的推行難點(diǎn)

現(xiàn)階段，租售并舉在我國(guó)仍處于初級(jí)階段，相關(guān)法律并不完善，并無(wú)權(quán)威性的租房權(quán)益保障法律，難以切實(shí)保障承租人的基本權(quán)利，“租售同權(quán)”在實(shí)踐中難以落實(shí)，房屋租賃市場(chǎng)也仍在發(fā)展階段，大部分城市仍存在黑中介、隨意漲價(jià)、二房東等現(xiàn)象，人們對(duì)于租房仍是心存顧慮。在此過(guò)程中“學(xué)區(qū)房”租金上漲成為基本發(fā)展趨勢(shì)，住房公積金的繳納金設(shè)置、租賃房土地供應(yīng)、如何提升土地利用效率等仍成為發(fā)展難題。由此可見(jiàn)，落實(shí)并推行“租售并舉”政策，在實(shí)踐中仍難點(diǎn)重重。

（二）完善“租售并舉”政策的思考

第一，增加租賃市場(chǎng)的供給，落實(shí)補(bǔ)貼政策，促進(jìn)房企向新形式轉(zhuǎn)型。為有效的促進(jìn)房地產(chǎn)租賃行業(yè)的發(fā)展，需要加強(qiáng)鼓勵(lì)與引導(dǎo)，積極促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型與升級(jí)，從“供給側(cè)改革”入手，擴(kuò)大需求。也可從政策補(bǔ)貼、稅收制度轉(zhuǎn)型等多角度，促進(jìn)房產(chǎn)企業(yè)拓展向租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)型。

第二，加快完善立法，加大宣傳，轉(zhuǎn)變民眾想法。對(duì)此，需要政府加大對(duì)立法的完善，結(jié)合域外先進(jìn)做法、積極尋求適合我國(guó)的發(fā)展模式，強(qiáng)化對(duì)承租人權(quán)益的保護(hù)、落實(shí)承租人的責(zé)任。完善相關(guān)配套政策，如：完善子女教育，轉(zhuǎn)變土地制度、保障公共服務(wù)權(quán)益、抑制亂象等。加大對(duì)相關(guān)政策的宣傳、鼓勵(lì)租房、保障民生權(quán)益，轉(zhuǎn)變民眾想法。

第三，建立高效合作機(jī)制，規(guī)范市場(chǎng)發(fā)展。推行“租售并舉”政策時(shí)，需要結(jié)合不同部門(mén)之間的聯(lián)合，強(qiáng)化審計(jì)、地稅等部門(mén)之間的聯(lián)合，對(duì)保障對(duì)象等進(jìn)行資格審查、確定其家庭收入與房屋狀況等，保證租金收繳標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)合理。結(jié)合區(qū)域發(fā)展特點(diǎn)，制定針對(duì)性的、具有彈性的補(bǔ)貼、優(yōu)惠政策，設(shè)置專(zhuān)項(xiàng)基金等，規(guī)范租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

第四，拓展多元發(fā)展渠道，利用網(wǎng)絡(luò)發(fā)展平臺(tái)。為有效強(qiáng)化“租售并舉”政策的推行，需要拓展多元發(fā)展渠道，利用網(wǎng)絡(luò)媒體平臺(tái)等，實(shí)施新型租賃政策，健全房屋評(píng)價(jià)機(jī)制，開(kāi)創(chuàng)多渠道供給，利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)為租賃市場(chǎng)提供服務(wù)。

綜上可知，“租售并舉”政策的落實(shí)與開(kāi)展，仍需要走很長(zhǎng)一段路，需要在不斷的前進(jìn)中進(jìn)行過(guò)摸索。在各地執(zhí)行、落實(shí)的過(guò)程中，需要與當(dāng)?shù)鼐唧w情況相結(jié)合，與不同部門(mén)相配合，完善立法，建立完善的配合機(jī)制，落實(shí)配套政策，建立具有彈性的優(yōu)惠、補(bǔ)貼政策，強(qiáng)化“租售并舉”的可執(zhí)行性。

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