臨沂市主城區(qū)商品住宅價(jià)格空間分異及影響因素研究

王豹 付成華

[摘? ? 要] 商品住宅價(jià)格空間分異是衡量城市居住空間分異的重要指標(biāo)，研究城市商品住宅價(jià)格的空間分異規(guī)律對(duì)于政府運(yùn)用相應(yīng)措施緩解社會(huì)空間的極化和分異程度，防止社會(huì)矛盾的激化，構(gòu)建和諧社會(huì)具有重要的意義。本文以臨沂市主城區(qū)為研究對(duì)象，分析總結(jié)了主城區(qū)商品住宅價(jià)格空間分異特征，并對(duì)其影響因素進(jìn)行剖析，以期為臨沂市居住空間結(jié)構(gòu)調(diào)整與優(yōu)化提供參考。

[關(guān)鍵詞] 商品住宅價(jià)格;空間分異;影響因素

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2019. 13. 049

[中圖分類(lèi)號(hào)] F293? ? [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]? A? ? ? [文章編號(hào)]? 1673 - 0194（2019）13- 0113- 03

0? ? ? 引? ? 言

房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有著舉足輕重的地位，同時(shí)，房地產(chǎn)與人們的生活緊密相關(guān)，商品住宅價(jià)格的變化已成為社會(huì)普遍關(guān)注的話問(wèn)題。在城市發(fā)展過(guò)程中，商品住宅價(jià)格在空間上顯現(xiàn)出很大的差異性。研究商品住宅價(jià)格在城市空間上的分布規(guī)律，無(wú)論是對(duì)于政府制定調(diào)控政策、開(kāi)發(fā)商投資還是消費(fèi)者購(gòu)房都具有重要的指導(dǎo)意義。本文以臨沂市為例，研究臨沂市主城區(qū)商品住宅價(jià)格空間分異及其影響因素。

1? ? ? 臨沂市主城區(qū)商品住宅價(jià)格數(shù)據(jù)的獲取與處理

1.1? ?研究對(duì)象及基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源

本文以臨沂市主城區(qū)為研究對(duì)象，具體包括：蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河?xùn)|區(qū)、北城新區(qū)、臨沂市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。所選取商品住宅價(jià)格為銷(xiāo)售均價(jià)，即該小區(qū)樓盤(pán)在交易時(shí)點(diǎn)的交易均價(jià)。搜集的樓盤(pán)銷(xiāo)售信息資料來(lái)源有：（1）進(jìn)行實(shí)地的調(diào)查和收集資料數(shù)據(jù)，包括去在售樓盤(pán)售樓處訪問(wèn)、對(duì)已經(jīng)購(gòu)得商品住宅的業(yè)主進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)等;（2）從互聯(lián)網(wǎng)收集數(shù)據(jù)，包括臨沂市政府有關(guān)部門(mén)對(duì)外公布的統(tǒng)計(jì)年鑒、房天下網(wǎng)站公布的臨沂市各個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格等;（3）利用地圖軟件查找樓盤(pán)位置經(jīng)緯度，如百度地圖等。

1.2? ?數(shù)據(jù)處理

獲取樓盤(pán)經(jīng)緯度，為了減少誤差在獲取坐標(biāo)的過(guò)程中將使用同一地圖軟件，在同一比例情況下完成樓盤(pán)坐標(biāo)的拾取。本文所利用的地圖軟件為百度地圖2018版本。具體步驟如下：打開(kāi)百度地圖的坐標(biāo)拾取功能，將建立好的臨沂市商品住宅空間價(jià)格樣本數(shù)據(jù)庫(kù)中的樓盤(pán)名稱(chēng)依次填入搜索框中進(jìn)行搜索。拾取樓盤(pán)坐標(biāo)經(jīng)緯度，將拾取的樓盤(pán)坐標(biāo)與樓盤(pán)名稱(chēng)對(duì)應(yīng)起來(lái)編輯成表。

2? ? ? 研究方法及結(jié)果

2.1? ?繪制等值線地圖

等值線圖又稱(chēng)等量線圖，是以相等數(shù)值點(diǎn)組成的曲線來(lái)表示連續(xù)分布且逐漸變化的數(shù)量特征的一種圖形。等值線的疏密程度可以表示說(shuō)數(shù)值變化的快慢，等值線的凹凸方向表示數(shù)值變化的趨勢(shì)。surfer軟件是一款繪圖軟件，是一種將數(shù)據(jù)導(dǎo)入軟件，可以繪制出不同類(lèi)型圖形的軟件。將surfer軟件繪制出來(lái)的等值線圖與地圖上的點(diǎn)一一對(duì)應(yīng)起來(lái)，繪制成等值線地圖。

本文使用surfer 8.0軟件，匯總整理商品住宅數(shù)據(jù)即采集的樣本樓盤(pán)位置及價(jià)格信息表，利用surfer軟件可以得出臨沂市商品住宅價(jià)格的等值線圖。在繪圖過(guò)程中，為了更好地反映出每個(gè)區(qū)域的商品住宅價(jià)格差異的不同和避免取值范圍太小造成圖線密集和繁瑣，故繪制價(jià)格差異為500元/m2。將繪制出來(lái)的臨沂市主城區(qū)商品住宅等值線圖與臨沂市主城區(qū)地圖對(duì)應(yīng)起來(lái)繪制成臨沂市主城區(qū)商品住宅價(jià)格等值線地圖，其中橫軸代表經(jīng)度，數(shù)軸代表緯度。如圖1所示。

2.2? ?繪制商品房?jī)r(jià)格三維效果圖

三維效果圖是在等值線圖的基礎(chǔ)上利用surfer軟件做出的三維立體的圖形。根據(jù)已經(jīng)做出的等值線圖，利用surfer軟件的三維效果圖功能做出臨沂市主城區(qū)商品房?jī)r(jià)格三維等值線圖，其中橫軸代表經(jīng)度，縱軸代表緯度，豎軸代表均價(jià)。如圖2所示。

3? ? ? 臨沂市主城區(qū)商品住宅價(jià)格空間分異特征及影響因素分析

3.1? ?臨沂市主城區(qū)商品住宅價(jià)格空間分異特征

從總體上來(lái)看，臨沂市主城區(qū)商品住宅價(jià)格等值線地圖呈現(xiàn)外疏內(nèi)密，西南疏中北密的現(xiàn)象，分布極不均衡，說(shuō)明臨沂市主城區(qū)商品住宅價(jià)格在空間上的差異性比較顯著。商品住宅價(jià)格高值出現(xiàn)較集中的區(qū)域是在北城新區(qū)的二期，價(jià)格低值較多的地區(qū)出現(xiàn)在高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)?？傮w上呈現(xiàn)以北城新區(qū)為中心、以祊河濱河兩條河流為軸，向四周呈現(xiàn)出非連續(xù)性的遞減趨勢(shì)，在祊河濱河河流沿線旁的商品住宅價(jià)格下降的趨勢(shì)較低。另外在各區(qū)的政務(wù)中心、商業(yè)中心及便利的交通節(jié)點(diǎn)處等周邊也出現(xiàn)了峰值，并且隨著與北城新區(qū)距離地增加而逐漸降低。

從經(jīng)度方向來(lái)看，呈現(xiàn)為“北高南低”的格局，以及北部的價(jià)格等值線下降趨勢(shì)較弱，南部的價(jià)格等值線下降趨勢(shì)相對(duì)較強(qiáng)的現(xiàn)象。說(shuō)明了臨沂市主城區(qū)商品住宅價(jià)格呈現(xiàn)南部偏低北部較高;臨沂市主城區(qū)北部商品住宅價(jià)格整體差異不是很大，臨沂市主城區(qū)南部商品住宅價(jià)格落差相對(duì)較大。

從緯度方向來(lái)看，呈現(xiàn)為“中部高兩邊低”的格局，以及中間價(jià)格等值線稠密東西部?jī)r(jià)格等值線稀疏的現(xiàn)象。說(shuō)明了臨沂市主城區(qū)商品住宅價(jià)格由中部向東西兩邊分別下降，并且中部的下降幅度較大東西兩邊下降幅度相對(duì)較小。

3.2? ?臨沂市主城區(qū)商品住宅價(jià)格空間分異影響因素分析

3.2.1? ?經(jīng)濟(jì)因素

商品住宅的空間差異與地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r密不可分。2017年度臨沂市主城區(qū)內(nèi)，蘭山區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值為936.79億元，羅莊區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值為365.1億元，河?xùn)|區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值為202.66億元。其中蘭山區(qū)的商品住宅均價(jià)高達(dá)10 000元/m2，遙遙領(lǐng)先主城區(qū)內(nèi)其他行政區(qū)。從中可以看出地域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，商品住宅價(jià)格也會(huì)比較高。地域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高增加了人們的收入，使得人們對(duì)生活質(zhì)量會(huì)有更高的追求;另一方面也會(huì)促進(jìn)著開(kāi)發(fā)商們建設(shè)更加貼近人們需求的商品住宅，這符合了經(jīng)濟(jì)學(xué)中的供求理論。

3.2.2? ?城市規(guī)劃因素

城市規(guī)劃對(duì)城市發(fā)展具有調(diào)控作用，城市規(guī)劃影響著城市不同區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?。在臨沂市主城區(qū)，隨著市政府從蘭山老城區(qū)遷至北城新區(qū)商圈，以及市政府對(duì)北城新區(qū)商圈的高鐵片區(qū)的規(guī)劃、北城二期工程大項(xiàng)目的引進(jìn)，強(qiáng)烈吸引著臨沂的購(gòu)房者，使得此片區(qū)內(nèi)的商品住宅價(jià)格位列主城區(qū)之首，也充分體現(xiàn)了城市規(guī)劃對(duì)商品住宅價(jià)格的巨大影響。

3.2.3? ?區(qū)位因素

區(qū)位是指項(xiàng)目樓盤(pán)與其周邊事物的聯(lián)系，對(duì)商品住宅區(qū)位優(yōu)劣影響最大的條件是交通、醫(yī)療、教育、商業(yè)、行政等。在臨沂市蘭山老城區(qū)配套實(shí)施成熟，交通便利，醫(yī)院學(xué)校優(yōu)質(zhì)，大型商超商業(yè)繁榮。市政府原址所在該商圈現(xiàn)在也保留著一些行辦公部門(mén)?？傮w來(lái)說(shuō)，老城區(qū)的區(qū)位相對(duì)于其他區(qū)域還是比較優(yōu)質(zhì)的，因此在老城區(qū)的商品住宅價(jià)格也是比較高的。區(qū)位的優(yōu)劣決定著商品住宅本身的價(jià)值。

3.2.4? ?自然因素

自然環(huán)境對(duì)商品住宅空間價(jià)格的分布有著天然的影響。對(duì)于臨沂市主城區(qū)來(lái)說(shuō)影響商品住宅價(jià)格空間分布的主要自然因素是流經(jīng)城區(qū)內(nèi)的幾條河流，其中最為明顯就是濱河沿線。濱河沿線的商品住宅，獨(dú)占著臨沂的河景資源?？梢孕蕾p濱河之美，河之夜景，視野不受阻擋，空氣清新。當(dāng)然在這個(gè)區(qū)域內(nèi)的商品住宅價(jià)格在臨沂市主城區(qū)內(nèi)也是比較高的。獨(dú)特的優(yōu)質(zhì)自然資源會(huì)使得商品住宅的價(jià)值增加，同時(shí)惡劣的自然環(huán)境也會(huì)使得商品住宅價(jià)值減少。

3.2.5? ?自身因素

商品住宅樓盤(pán)自身也會(huì)對(duì)商品住宅價(jià)格產(chǎn)生影響。包括開(kāi)發(fā)商口碑，物業(yè)管理水平，小區(qū)內(nèi)環(huán)境配套設(shè)計(jì)等。例如位于北城新區(qū)的恒大翡翠華庭樓盤(pán)，此樓盤(pán)是由恒大集團(tuán)旗下臨沂恒金職業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)，后期的物業(yè)管理是由金碧物業(yè)進(jìn)行服務(wù)的，小區(qū)內(nèi)環(huán)境設(shè)計(jì)了人工湖，健身會(huì)所、幼兒園、兒童游樂(lè)園等配套一應(yīng)俱全。無(wú)論是開(kāi)發(fā)商口碑認(rèn)可程度還是后期物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量在臨沂各樓盤(pán)中較優(yōu)質(zhì)，因此恒大翡翠華庭樓盤(pán)價(jià)格也是較高的。

4? ? ? 結(jié)論與展望

在城市經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展與城市規(guī)模擴(kuò)大過(guò)程中，城市由單一的核心發(fā)展成多個(gè)核心的模式。不同的城市核心之間互為補(bǔ)充又互相排斥，每個(gè)核心在城市中承擔(dān)的角色不同。圍繞這些核心點(diǎn)，商品住宅價(jià)格在空間上也會(huì)出現(xiàn)多個(gè)峰值，產(chǎn)生商品住宅價(jià)格在空間上的分異。

根據(jù)本文的研究，臨沂市主城區(qū)商品住宅在空間上會(huì)有以下幾個(gè)發(fā)展趨勢(shì)：（1）隨著臨沂市對(duì)北城高鐵片區(qū)的規(guī)劃，臨沂北城三期將會(huì)面臨一個(gè)大的發(fā)展機(jī)遇，會(huì)吸引更多購(gòu)房者在此地域選擇，后續(xù)建成的商品住宅數(shù)量也會(huì)增多。（2）臨沂市河?xùn)|區(qū)北部在空間上距離臨沂市政府所在地區(qū)是一河之隔，隨著后續(xù)的橋梁架設(shè)，此地交通會(huì)變得更加便利，無(wú)論是商品住宅價(jià)格還是商品住宅建造數(shù)量都會(huì)增加。（3）臨沂市蘭山區(qū)西部，也就是大學(xué)城片區(qū)。此區(qū)域有文化底蘊(yùn)豐厚的臨沂大學(xué)城，臨沂市長(zhǎng)途汽車(chē)總站，交通通暢的高架橋，緊靠臨沂市的小商品城批發(fā)市場(chǎng)。隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)此區(qū)域商品住宅市場(chǎng)也會(huì)得到進(jìn)一步的發(fā)展。

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