項(xiàng)目工程造價(jià)的動(dòng)態(tài)管理及控制問(wèn)題分析

馮海云

（廈門中駿集團(tuán)有限公司， 福建 廈門 361000）

1 目標(biāo)成本及項(xiàng)目定位

自項(xiàng)目立項(xiàng)開始的概算——估算——施工圖預(yù)算——決算等線條看來(lái)，概算即是項(xiàng)目總費(fèi)用指標(biāo)，是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，這在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)演化成了目標(biāo)成本，目標(biāo)成本的建立是需要多維度、多數(shù)據(jù)搭建而成，若企業(yè)以往項(xiàng)目有相同或類似工程可沿用相關(guān)成本指標(biāo)，如慣例按建筑面積及套內(nèi)面積等各工程單方造價(jià)來(lái)指導(dǎo)目標(biāo)成本的搭建，具體如項(xiàng)目用地已經(jīng)批準(zhǔn)，根據(jù)規(guī)劃局的規(guī)劃和土地屬性依據(jù)容積率、限高等指標(biāo)立項(xiàng)通過(guò)便可套用相關(guān)歷史數(shù)據(jù)，基礎(chǔ)、樁基、結(jié)構(gòu)（分地上及地下）、砌筑、幕墻、強(qiáng)電、弱電、消防、智能化、空調(diào)、給排水、樓宇自控、精裝修（分公共區(qū)域及戶內(nèi)）、軟裝等工程相同或類似單方造價(jià)依據(jù)現(xiàn)工程建筑面積進(jìn)行目標(biāo)成本編制，并送審上級(jí)部門或企業(yè)計(jì)審科進(jìn)行審定。審定后的目標(biāo)成本不可突破，故目標(biāo)成本每一科目必須準(zhǔn)確并充分考慮各方面因素進(jìn)行編制，結(jié)合市場(chǎng)定位，并影響后續(xù)相關(guān)費(fèi)用子目，所以目標(biāo)成本的訂立是多維度的，成熟的地產(chǎn)公司如萬(wàn)科等均有自己一整套歷史項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)可以參考，但是若是新興企業(yè)如何編制目標(biāo)成本？可參看相關(guān)房企的定價(jià)策略，有的房企是單維度按售價(jià)考慮定位套用以往相等定位項(xiàng)目的成本參數(shù)，但這也是駁論，項(xiàng)目售價(jià)也是由成本推導(dǎo)的，所以最好的辦法是結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域售價(jià)進(jìn)行綜合考量，如現(xiàn)建項(xiàng)目區(qū)域中檔住宅售價(jià)作為參考基數(shù)，以項(xiàng)目定位售價(jià)與該區(qū)域中檔住宅比例進(jìn)行定位，具體如下：

1.1 項(xiàng)目定位：

1.1.1 擬建項(xiàng)目對(duì)比當(dāng)?shù)刂袡n住宅均價(jià)比例超過(guò)200%定義為豪宅；

1.1.2 擬建項(xiàng)目對(duì)比當(dāng)?shù)刂袡n住宅均價(jià)比例超過(guò)140%～200%定義為準(zhǔn)豪宅；

1.1.3 擬建項(xiàng)目對(duì)比當(dāng)?shù)刂袡n住宅均價(jià)比例超過(guò)80%～140%定義為中檔住宅；

1.1.4 擬建項(xiàng)目對(duì)比當(dāng)?shù)刂袡n住宅均價(jià)比例低于80%定義為普通住宅；

如建發(fā)地產(chǎn)于福建省南平市建陽(yáng)區(qū)西城區(qū)開設(shè)的閩北首個(gè)綜合體：建發(fā)悅城綜合體項(xiàng)目，據(jù)2015年該區(qū)均價(jià)約為4000元/m2，當(dāng)?shù)剌^好樓盤有武夷國(guó)際新城（均價(jià)：4200元/m2），建發(fā)地產(chǎn)擬建項(xiàng)目售價(jià)約為6100元/m2，超出當(dāng)?shù)刂袡n住宅浮動(dòng)比約為：45.24%，套用定位標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)豪宅。

以上是對(duì)于項(xiàng)目定位更加科學(xué)的定位方式，此時(shí)還應(yīng)填入成本維度，具體如下：

1.2 已定位項(xiàng)目的目標(biāo)成本：

1.2.1 若在建項(xiàng)目售價(jià)定位為豪宅，那相關(guān)建安指標(biāo)不超過(guò)售價(jià)25%；

1.2.2 若在建項(xiàng)目售價(jià)定位為準(zhǔn)豪宅，那相關(guān)建安指標(biāo)不超過(guò)售價(jià)35%；

1.2.3 若在建項(xiàng)目售價(jià)定位為中檔住宅，那相關(guān)建安指標(biāo)不超過(guò)售價(jià)50%；

1.2.4 若在建項(xiàng)目售價(jià)定位為普通住宅，那相關(guān)建安指標(biāo)不超過(guò)售價(jià)65%；

若擬建項(xiàng)目售價(jià)達(dá)到相關(guān)維度但建安成本超過(guò)相關(guān)建安比例上限應(yīng)將指標(biāo)下調(diào)一檔次，即套用的成本指標(biāo)須下調(diào)一檔次以保證利潤(rùn)。同時(shí)還須營(yíng)銷部進(jìn)行衡量，因?yàn)闋I(yíng)銷最懂市場(chǎng)。

以福建省南平市建陽(yáng)區(qū)建發(fā)悅城為例，建發(fā)對(duì)于準(zhǔn)豪宅建安成本如下：≦

①土建建安成本2300元/m2（建筑面積）；

②公區(qū)一樓大堂裝修成本≦3000元/m2（機(jī)電成本≦300元/m2），標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳裝修成本≦800元/m2（機(jī)電成本≦150元/m2），后勤區(qū)域裝修成本；≦ 500元/m2（機(jī)電成本≦80元/m2）。

即擬建項(xiàng)目依據(jù)集團(tuán)目標(biāo)成本管理規(guī)范目標(biāo)成本約為2500元/m2（建筑面積），建安成本約占擬售價(jià)6100元/m2的41%，已超出集團(tuán)對(duì)于準(zhǔn)豪宅項(xiàng)目的規(guī)定：建安指標(biāo)不超過(guò)售價(jià) 35%，但是區(qū)域公司及營(yíng)銷公司特別請(qǐng)示董事局，鑒于該地?zé)o地標(biāo)性建筑且為建發(fā)于建陽(yáng)區(qū)首個(gè)項(xiàng)目，超中檔住宅浮動(dòng)率45.24%，故該項(xiàng)目有其特殊性。

2 成本控制的動(dòng)態(tài)管理

2.1 限額設(shè)計(jì)：

限額設(shè)計(jì)分為限額和限量設(shè)計(jì)。國(guó)內(nèi)慣例便是限額設(shè)計(jì)，業(yè)主給設(shè)計(jì)院的限額來(lái)自業(yè)主目標(biāo)成本體系，而目標(biāo)成本的簽訂是多維度且不可突破的，所以限額設(shè)計(jì)是二級(jí)成本目標(biāo)，二級(jí)成本目標(biāo)勢(shì)必小于等于一級(jí)成本目標(biāo)即不可直接以項(xiàng)目定位后的一級(jí)目標(biāo)成本進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，但是業(yè)主一經(jīng)發(fā)布的限額指標(biāo)設(shè)計(jì)院勢(shì)必是將工程設(shè)計(jì)到費(fèi)用基本等于限額設(shè)計(jì)，所以限額設(shè)計(jì)的發(fā)布也是極須嚴(yán)謹(jǐn)考量的，并且目標(biāo)成本和限額設(shè)計(jì)是矛盾統(tǒng)一的，既然有目標(biāo)預(yù)算為何不用足了還要自行下調(diào)犧牲設(shè)計(jì)嗎？其實(shí)不然，由于工程實(shí)施過(guò)程中的存在不可控風(fēng)險(xiǎn)如現(xiàn)場(chǎng)變更、簽證、允許調(diào)差的材料等價(jià)款的影響，也要求成本人員要做好這部分不可控風(fēng)險(xiǎn)的把握和預(yù)留，做好設(shè)計(jì)單位圖紙預(yù)算和不可控風(fēng)險(xiǎn)預(yù)留金，房企的不可控風(fēng)險(xiǎn)預(yù)留點(diǎn)數(shù)一般在 5%～10%，即圖紙預(yù)算出來(lái)再預(yù)留 5%～10%預(yù)留金出具的預(yù)算去與設(shè)計(jì)限額比較才具有圖紙是否合乎限額要求的條件。

因?yàn)橄揞~設(shè)計(jì)的重要性，所以進(jìn)行圖紙預(yù)算時(shí)需要明確圖紙的嚴(yán)謹(jǐn)性以便后期不會(huì)出現(xiàn)過(guò)多的因圖紙與現(xiàn)場(chǎng)不符、圖紙工藝考慮不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)鹊脑O(shè)計(jì)變更，減少不可控風(fēng)險(xiǎn)，所以一套圖的審圖工作極其重要，圖紙必須進(jìn)行會(huì)審，以業(yè)主內(nèi)部審批完結(jié)方算是設(shè)計(jì)單位出圖完成，圖紙達(dá)標(biāo)。集團(tuán)化房企具體審圖流程可以如下:

以上相關(guān)圖紙審圖因?yàn)楣こ屉m然分專業(yè)工程，但各專業(yè)之間是相互配合的此時(shí)可進(jìn)行BIM進(jìn)行審圖同時(shí)審圖人員也須有相關(guān)敏感性。最好能搭配相關(guān)的獎(jiǎng)懲制度進(jìn)行績(jī)效考核，督促審圖的嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致。

限量設(shè)計(jì)主要是鋼筋單位含量指標(biāo)和混凝土單位含量指標(biāo)及墻地比、門窗比等限量指標(biāo)，此處不進(jìn)行深述；

如福建省南平市建陽(yáng)區(qū)建發(fā)悅城精裝修目標(biāo)成本為3000元/m2（建筑面積），發(fā)給設(shè)計(jì)單位的限額指標(biāo)為：2650元/m2。

2.2 招投標(biāo)階段：

招標(biāo)控制價(jià)的編制，前面說(shuō)了圖紙預(yù)算，因?yàn)閳D紙預(yù)算是為了檢測(cè)圖紙是否超過(guò)目標(biāo)成本，圖紙預(yù)算的計(jì)價(jià)尺度會(huì)稍微寬松些，并且預(yù)留有不可控風(fēng)險(xiǎn)金。但到了招標(biāo)階段，為便于成本目標(biāo)的順利實(shí)行，充分調(diào)動(dòng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性，招標(biāo)控制價(jià)的發(fā)布會(huì)更加嚴(yán)謹(jǐn)準(zhǔn)確，并設(shè)置上限價(jià)，部分地區(qū)或企業(yè)也會(huì)設(shè)置下線成本價(jià)，同時(shí)因?yàn)檎袠?biāo)策略的不同此處會(huì)有許多不同的策略，此處暫列一些房企如招商局地產(chǎn)的做法：

因營(yíng)改增稅費(fèi)調(diào)整，項(xiàng)目選用甲供材有其沖抵稅費(fèi)的利好且保證材料品質(zhì)及降低材料購(gòu)買成本（但增加業(yè)主管理成本），若擬建項(xiàng)目選用甲供材，鑒于甲供材的特殊性及甲供材超領(lǐng)料的考慮，招標(biāo)清單如何編制？

建議可以編制甲供材清單，業(yè)主提供甲供材主材價(jià)，工程量由投標(biāo)方自行考慮填寫，并于招標(biāo)文件明確投標(biāo)文件甲供材填報(bào)量即為領(lǐng)料上限量進(jìn)行結(jié)算。投標(biāo)方須綜合考慮企業(yè)自身施工能力及充分考慮材料損耗率進(jìn)行工程量填報(bào)，甲供材匯總表（甲供材主材價(jià)業(yè)主填寫，甲供材工程量有施工方填報(bào)）參與競(jìng)標(biāo)。這種方式公平公正的令投標(biāo)方之間進(jìn)行更充分競(jìng)爭(zhēng)并且減少相關(guān)超領(lǐng)料結(jié)算的爭(zhēng)議，同時(shí)加強(qiáng)了投標(biāo)方對(duì)材料損耗量的控制；

具體可參見(jiàn)廣東省深圳市招商局地產(chǎn)南海意庫(kù)裝修項(xiàng)目招標(biāo)范例。

2.3 施工階段：

成本是動(dòng)態(tài)發(fā)展的，隨項(xiàng)目的進(jìn)展成本也隨之變化。這同時(shí)要求成本從業(yè)人員須及時(shí)跟進(jìn)成本的更新以便于項(xiàng)目成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，之前說(shuō)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膱D紙會(huì)審會(huì)規(guī)避絕大部分因施工圖缺陷導(dǎo)致的變更費(fèi)用及無(wú)效成本的發(fā)生，但是變更也有因其他因素產(chǎn)生，如功能需求的改變、風(fēng)格的調(diào)整等因素，此類變更需要項(xiàng)目各部門及時(shí)協(xié)調(diào)并進(jìn)行可行性研究，成本人員須及時(shí)進(jìn)行變更預(yù)算及相關(guān)變更經(jīng)濟(jì)性和合理性分析，充分研究考慮并達(dá)成一致意見(jiàn)后再行下發(fā)變更，在成本目標(biāo)緊縮的時(shí)候成本人員要敢于說(shuō)不，甚至在保證設(shè)計(jì)效果的前提下提出降低成本的變更建議及實(shí)施方針。

為結(jié)算時(shí)期便利的考慮，施工過(guò)程中必須做好各相關(guān)資料梳理留存，如隱蔽驗(yàn)收記錄、簽證完工及相關(guān)事由、工程量確認(rèn)、簽證圖片等梳理留存。

2.4 結(jié)算階段：

結(jié)算資料的報(bào)審是繁雜的，很多資料需要備案留存，此時(shí)發(fā)包方成本管理人員可將相關(guān)資料整理工作讓承包方進(jìn)行，在報(bào)審結(jié)算書的時(shí)候?qū)⑾嚓P(guān)招標(biāo)文件、合同、中標(biāo)通知書、材料檢驗(yàn)檢測(cè)、出廠合格證明、隱蔽驗(yàn)收、抽樣檢測(cè)、竣工驗(yàn)收合格證明、決算書、工程量計(jì)算書、變更、簽證、竣工圖等統(tǒng)一要求承包方報(bào)審，這可以解決發(fā)包方大量的資料歸檔時(shí)間和精力。同時(shí)結(jié)算方式按合同計(jì)價(jià)原則來(lái)，總價(jià)包干合同圖紙若無(wú)變化便是以合同總價(jià)加減簽證金額進(jìn)行結(jié)算，因總價(jià)包干合同是工程量風(fēng)險(xiǎn)業(yè)主承擔(dān)，但仍須明確工程量是否有誤，若總包合同工程量誤差超過(guò)20%依據(jù)國(guó)家定額允許調(diào)價(jià)，但具體以合同為準(zhǔn)。

單價(jià)合同，按施工圖重新計(jì)量加減變更、簽證費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算，此處不展開。

2.5 后評(píng)估階段：

針對(duì)已結(jié)算完的項(xiàng)目進(jìn)行后評(píng)估，經(jīng)濟(jì)目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)、工期目標(biāo)等目標(biāo)是否達(dá)成，各項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)施過(guò)程中的疑難點(diǎn)和重點(diǎn)歸納總結(jié)，并進(jìn)行各施工方的合同履約情況及業(yè)主制定的目標(biāo)達(dá)成率和質(zhì)量目標(biāo)完成度，并進(jìn)行施工方后評(píng)估，對(duì)施工企業(yè)進(jìn)行評(píng)級(jí)，優(yōu)秀的企業(yè)建議進(jìn)入企業(yè)供應(yīng)商庫(kù)，便于后續(xù)項(xiàng)目開展選用。

3 標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)暢想：

3.1 標(biāo)準(zhǔn)化圖紙：

每一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究、目標(biāo)定位、估算、概算、預(yù)算、決算等，每一個(gè)項(xiàng)目都在重復(fù)的進(jìn)行，耗費(fèi)人力物力財(cái)力；難道房地產(chǎn)不能像其他商品那樣生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)品?答案是肯定的，并且標(biāo)桿企業(yè)已經(jīng)如是做了，按檔次梳理近期項(xiàng)目竣工圖，挑選其中優(yōu)質(zhì)并被市場(chǎng)廣泛認(rèn)可并廣受好評(píng)設(shè)計(jì)完善的項(xiàng)目入選企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化圖集，這些項(xiàng)目都是經(jīng)過(guò)市場(chǎng)考驗(yàn)的且圖紙都是現(xiàn)成的，之所以選用近期也是因?yàn)榇祟惖膱D紙并不顯得落伍。

如上面所說(shuō)將各檔次進(jìn)行圖紙梳理，同時(shí)一個(gè)檔次選用多套不同風(fēng)格的圖紙以豐富選擇，這樣不僅節(jié)約了相關(guān)設(shè)計(jì)周期同時(shí)因?yàn)槭且褜?shí)際施工完成的項(xiàng)目，圖紙均經(jīng)過(guò)施工的檢驗(yàn)，已經(jīng)是非常完備的施工圖，大大減少了項(xiàng)目周期，節(jié)約了資本化利息和開發(fā)難度，項(xiàng)目可研進(jìn)行項(xiàng)目定位，項(xiàng)目已經(jīng)檔次定位便可進(jìn)入配套的檔次定位標(biāo)準(zhǔn)圖集進(jìn)行圖紙選用，圖紙有完整且配套的強(qiáng)弱電、幕墻、泛光照明、給排水、結(jié)構(gòu)主體、各風(fēng)格精裝修、空調(diào)等工程配套圖紙，直接套用選擇，且招標(biāo)清單也是現(xiàn)成的也大大節(jié)約了招標(biāo)的時(shí)間成本更加減少了相關(guān)變更、簽證的時(shí)間。

因?yàn)槭┕すに嚨娜招略庐惡托虏牧系母碌瑫r(shí)伴隨人們對(duì)建筑審美等的市場(chǎng)變化，圖紙標(biāo)準(zhǔn)化也是有其周期性的，如兩年進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化圖集重新篩選甚至重新進(jìn)行圖紙?jiān)O(shè)計(jì)配套測(cè)算定位進(jìn)行圖集更新，以保持企業(yè)緊隨市場(chǎng)步伐。

3.2 招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化：

因?yàn)轫?xiàng)目圖紙是現(xiàn)成的，招標(biāo)文件及合同、招標(biāo)清單等也是配套并且現(xiàn)成的，這對(duì)于項(xiàng)目周期的縮短是極其有利的，同時(shí)以往項(xiàng)目的后評(píng)估篩選出的已承建業(yè)主以往項(xiàng)目?jī)?yōu)秀評(píng)級(jí)的承包商可以作為技術(shù)標(biāo)加分項(xiàng)實(shí)行招標(biāo)。

3.3 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)化：

伴隨著每一季的材料、人工、機(jī)械的市場(chǎng)浮動(dòng)變化和新材料、新工藝等的變化都將影響費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)化，標(biāo)準(zhǔn)化圖紙的更新前面已經(jīng)簡(jiǎn)略的闡述了，那么費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)化如何進(jìn)行？費(fèi)用主體便是人材機(jī)，私企已是進(jìn)行相關(guān)的嘗試并已有顯著成果。

3.3.1 人工費(fèi)：

以定額計(jì)價(jià)邏輯進(jìn)行模擬清單招標(biāo)，采用類包清工的方式進(jìn)行年度戰(zhàn)略采購(gòu)，按分區(qū)域、按年度招標(biāo)簽訂全年各工藝施工人工費(fèi)和輔材費(fèi)，因?yàn)槭悄M清單，既工程量無(wú)普遍代表性，所以評(píng)標(biāo)方式會(huì)與常規(guī)方式不同，為防止不平衡報(bào)價(jià)無(wú)法保證中標(biāo)單位為投標(biāo)最低價(jià)，評(píng)標(biāo)時(shí)期會(huì)更長(zhǎng)，將投標(biāo)單價(jià)套用回業(yè)主已制定好的標(biāo)準(zhǔn)化圖集既以往工程工程量清單綜合考慮最優(yōu)單位并中標(biāo)單位需要多家，這涉及到招標(biāo)策略，邀請(qǐng)招標(biāo)，分區(qū)域多次招標(biāo)已選定最優(yōu)單位群入選施工企業(yè)供應(yīng)商庫(kù)，當(dāng)項(xiàng)目定位完成，直接供應(yīng)商庫(kù)隨機(jī)抽選至少三家單位直接按項(xiàng)目現(xiàn)成的工程量清單套用年度戰(zhàn)略施工合同單價(jià)，直接按總價(jià)最低選擇中標(biāo)人。

3.3.2 材料、機(jī)械費(fèi)：

邏輯同上，且伴隨營(yíng)改增，甲供材沖抵優(yōu)勢(shì)，甲供材勢(shì)必成為甲乙雙方爭(zhēng)論關(guān)鍵點(diǎn)，但是甲供材對(duì)于業(yè)主的利好是顯而易見(jiàn)的，不僅減少材料購(gòu)買成本，同時(shí)保證品質(zhì)。前面說(shuō)過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化圖集及標(biāo)準(zhǔn)化人工，材料、機(jī)械也是同理，選用優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商簽訂年度戰(zhàn)略采購(gòu)協(xié)議，項(xiàng)目定位完后直接按標(biāo)準(zhǔn)化清單工程量進(jìn)行套用選取總價(jià)優(yōu)供應(yīng)商。

綜上所述，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)化已是趨勢(shì)，是成熟開發(fā)商的規(guī)模效應(yīng)引起的量變到質(zhì)變。使用國(guó)有資金的企業(yè)能否沿用年度戰(zhàn)略采購(gòu)合同方式進(jìn)行招標(biāo)？因國(guó)有資金超過(guò) 200萬(wàn)的工程合同必須公開招標(biāo)，具體項(xiàng)目套用年度框架協(xié)議合同的方式實(shí)施有其難度。

3.3.3 時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)化：

因?yàn)樗匈Y料一氣呵成，對(duì)于企業(yè)管理人員的培養(yǎng)及管理人員對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)把控都會(huì)愈加純熟，立項(xiàng)審批到施工工期到竣工工期都勢(shì)必大大縮短，加快企業(yè)搶奪市場(chǎng)先機(jī)，提前企業(yè)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，加速企業(yè)資金流周轉(zhuǎn)和減少資本化利息均有重大意義。

4 結(jié)語(yǔ)

全過(guò)程的動(dòng)態(tài)成本把控涉及的領(lǐng)域方方面面，做為從業(yè)人員必須嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致，及時(shí)、有效的對(duì)實(shí)時(shí)成本進(jìn)行驗(yàn)證、復(fù)合及糾偏。成本管理未來(lái)方向是大數(shù)據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，雖然眼下

企業(yè)的圖紙、招標(biāo)清單、施工、材料機(jī)械、施工管理、竣工驗(yàn)收等理想化是可以一整套圖紙照搬照用，實(shí)際施工會(huì)有相關(guān)變化，但是總體并不會(huì)產(chǎn)生過(guò)大的變化及影響，標(biāo)準(zhǔn)化的實(shí)施在業(yè)內(nèi)仍在摸索和探尋，并且在現(xiàn)實(shí)企業(yè)已取得成效，相信未來(lái)會(huì)更加完善。