論房屋征收補償中承租人的地位和保障

苑文萍

摘 要：我國現(xiàn)有法律制度關(guān)于房屋征收中房屋所有人的權(quán)益進行了詳細的規(guī)定，實踐中對房屋所有人的利益也給予了充分的保障。然而對于承租人的權(quán)益問題卻沒有相關(guān)法律依據(jù)，這導致征收過程中普遍存在著忽略甚至侵害承租人權(quán)益的現(xiàn)象，進而激化了社會矛盾，不利于拆遷工作的順利進行，不利于社會穩(wěn)定。鑒于此，因此首先闡述了房屋拆遷補償中承租人的范圍，然后簡要概括承租人的地位，最后從立法、司法以及承租人等三方面探究承租人保障機制，以供相關(guān)人士參考交流。

關(guān)鍵詞：房屋征收;承租人;權(quán)益保障

一、引言

近年來隨著我國城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，房屋征收的面積和范圍也隨之顯著增加，其牽涉的利益群體也不斷擴大。伴隨著房屋承租人利益保障制度的缺失，社會矛盾也隨之加劇，承租人是一個龐大的群體，依法保護承租人的合法權(quán)益成為了一個不可忽視的社會問題。

二、承租人的法律界定

（一）未簽書面承租合同的承租人

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，房屋租賃應(yīng)當簽訂書面合同，即以口頭形式以及其他形式的租賃合同不符合法律規(guī)定形式，是不合法的合同。但實際生活中，由于各方面的原因，以口頭形式存在的租承租合同不在少數(shù)，如果將此類承租關(guān)系的承租人排除在外則嚴重損害了這些承租人的利益，也勢必會引起社會矛盾。因此未簽訂書面租賃合同的承租人也應(yīng)被列為房屋征收補償?shù)膶ο蟆?/p>

（二）轉(zhuǎn)租關(guān)系中的承租人

轉(zhuǎn)租關(guān)系分兩種，一種是經(jīng)房屋所有權(quán)人同意的轉(zhuǎn)租，根據(jù)《合同法》第二百四十條第一款的規(guī)定，此時的轉(zhuǎn)租合同并不影響原租賃合同的效力，故在征收補償時只需對原承租人進行安置補償即可，而關(guān)于轉(zhuǎn)租合同中承租人的糾紛則可以通過民事訴訟等渠道解決。第二種是未經(jīng)房屋所有權(quán)人同意的轉(zhuǎn)租，此種情況下房屋所有權(quán)人可以行使解除權(quán)，解除其與原承租人的租賃合同，也可以繼續(xù)履行原合同，由于合同具有相對性，此時都與轉(zhuǎn)租合同中的承租人無關(guān)，因此無需將轉(zhuǎn)租關(guān)系中的承租人納入房屋拆遷補償中承租人的范疇。

（三）不同時點的承租人

以房屋拆遷許可證為基準日，租賃關(guān)系分為在基準日前已經(jīng)終結(jié)的租賃關(guān)系。在基準日未終結(jié)的租賃關(guān)系以及在基準日后形成的租賃關(guān)系。房屋拆遷補償中的承租人應(yīng)當限于在基準日時還未終結(jié)的租賃關(guān)系中的承租人，而不包括在基準日前已經(jīng)終結(jié)的租賃關(guān)系的承租人以及在基準日后才形成的租賃關(guān)系中的承租人。

三、承租人的地位

房屋租賃權(quán)是具有用益性質(zhì)的債權(quán)，這決定了承租人在拆遷法律關(guān)系中的地位具有從屬性與獨立性。

（一）承租人具有從屬性

房屋使用權(quán)是所有權(quán)的一項權(quán)能，從屬于所有權(quán)。且不存在拆遷人對房屋所有權(quán)人及承租人的重復補償安置，對承租人的補償實際上取決于房屋所有權(quán)人的讓渡。因此在拆遷法律關(guān)系中，承租人的法律地位在相當程度上從屬于被拆遷人。

（二）承租人具有獨立性

承租人對其承租的房屋具有使用、收益的權(quán)利，其獨立性不僅體現(xiàn)在權(quán)利方面，更體現(xiàn)在義務(wù)方面。如承租人與房屋所有人及拆遷人不能就拆遷補償協(xié)議達成一致時，承租人可以提起拆遷裁決申請，請求房屋拆遷主管部門保護自己的合法權(quán)益。對拆遷裁決具有獨立的提起司法審查的權(quán)利，以自己獨立的名義提起訴訟或申請行政復議，對生效法律文書具有申請強制執(zhí)行的權(quán)利同時履行生效法律文書的義務(wù)等。

四、承租人的權(quán)益保障

房屋征收補償中承租人的權(quán)利既有實體上的也有程序上的，保護承租人的合法權(quán)益，除了界定承租人的范圍，明確承租人的法律地位外，還需要明確承租人的損失進而明確補償?shù)姆秶?，最后在立法、司法以及承租人自身意識上著手保障承租人權(quán)益。

（一）立法上

（1）明確承租人征收補償?shù)姆秶?。房屋的征收必然會給承租人帶來各方面的利益損失，包括：因房屋被征收而不得不搬遷所產(chǎn)生的拆卸、安裝、運輸家具的費用以及誤工費交等因搬遷而導致在原住房添置的物品、裝修費用損失等與搬遷具有直接因果關(guān)系的費用。對于從事生產(chǎn)經(jīng)營的承租人所造成的停產(chǎn)停業(yè)、可得利益損失，以及可能會因為暫時無法履行合同而導致需承擔違約責任等。為充分保障承租人的權(quán)益，必須對承租人給予相應(yīng)的補償，因此明確補償?shù)姆秶玛P(guān)重要。由于可得利益損失以及因無法履行合同需要承擔違約責任所帶來的損失不是直接經(jīng)濟損失，具有難以估量性，加之實踐中這類補償難以實現(xiàn)，因此對于除此以外的其他上述損失因其均是政府的征收行為所導致的，且承租人本身并沒有過錯，因此應(yīng)當納入房屋征收補償中對承租然補償范圍。

（2）明確承租人的權(quán)利救濟方式。在房屋拆遷補償過程中，當承租人的權(quán)利遭受侵害時可以通過以下方式進行解決：①如果承租人對市、縣級人民政府作出的房屋征收有異議的，可以依法申請行政復議或行政訴訟。②若承租人對損失評估機構(gòu)出具的評估結(jié)論有疑義，可以申請復核評估，若對復核結(jié)果有異議，則可以向有關(guān)專家委員會申請鑒定。③補償協(xié)議簽訂后，若一方不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)，承租人可以提起訴訟。④若承租人對補償協(xié)議決定不服，可以依法申請行政復議或者依法提起行政訴訟。

（二）司法方面

（1）舉證責任分擔。司法實踐中常常存在著因為拆遷問題承租人起訴要求房屋所有權(quán)人給予補償，而房屋所有權(quán)人由否認其出租人身份。因此當承租人提起訴訟后應(yīng)當由承租人承擔其與被告之間存在承租法律關(guān)系的舉證責任，再就被告與補償款中應(yīng)屬于承租人的部分進行舉證，因此補償協(xié)議是至關(guān)重要的證據(jù)。而在審理中，法官應(yīng)綜合考慮，通過調(diào)查取證或者指定出租人提供補償協(xié)議等方式使案件事實接近真實情況，進而做出公正的裁判。

（2）法院重視調(diào)解。法院在審理案件過程中，也要重視調(diào)解的作用，一方面簡化辦案程序，加快辦案進度，另一方面撫平各方情緒，避免矛盾激化，必要時可以將房管局、拆遷辦等相關(guān)部門拉入案件審理中，重視案件的社會效果。

（3）承租人自我保障。承租人應(yīng)當增強自身法律意識，在簽訂租賃合同時，簽訂設(shè)備設(shè)施清單，對房屋征收可能涉及到的一系列問題作出詳細規(guī)定，同時承租人要注意保留自己作為承租人的身份證據(jù)，此外簽訂合同前，應(yīng)該檢查房屋產(chǎn)權(quán)證是否具備，防止因為自身問題引發(fā)不必要的糾紛。

五、結(jié)束語

房屋拆遷補償關(guān)系民生，在拆遷補償工作中需要協(xié)調(diào)、平衡好各方利益，特別是在現(xiàn)今對房屋承租人權(quán)利忽略甚至嚴重侵害的情況下，注重保障房屋承租人的合法權(quán)益顯得尤為重要，這事關(guān)拆遷工作的順利開展，事關(guān)社會的和諧穩(wěn)定。

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