淺析房地產(chǎn)開發(fā)項目的動態(tài)財務(wù)管理方法

譚文斌

摘? 要：隨著我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的加快，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，其項目開發(fā)力度和開發(fā)規(guī)模越來越大。由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)時間相對較長，資金占用大，整個過程中工作繁雜并且過程過于復(fù)雜，以動態(tài)財務(wù)管理方法對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行有效的監(jiān)督和約束是有重要意義的。本文從動態(tài)財務(wù)管理的角度出發(fā)，結(jié)合筆者目睹公司項目的痛點，分析動態(tài)財務(wù)管理在房地產(chǎn)項目中必要性，進(jìn)而提出符合房地產(chǎn)開發(fā)項目相關(guān)的動態(tài)財務(wù)管理辦法，以及在實施過程中要注意的問題，目標(biāo)是避免財務(wù)管理方面出現(xiàn)混亂，切實提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目;動態(tài)財務(wù)管理;方法

近些年來，伴隨著我國城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城市規(guī)模的擴(kuò)展和城市人口增長，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了充足的推力。著眼當(dāng)前房地產(chǎn)項目開發(fā)，在各種內(nèi)外因素的作用下，財務(wù)風(fēng)險的問題層出不窮，為行業(yè)的健康發(fā)展帶來了實際性的威脅。為了保證企業(yè)的財務(wù)安全，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)對動態(tài)財務(wù)管理辦法越發(fā)重視，并陸續(xù)引用至開發(fā)過程。利用全方位的財務(wù)動態(tài)管理，對項目的資金流動方向和開發(fā)成本進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，可以有效地保障了財務(wù)管理效率，減少財務(wù)管理失控，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，推動整個房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

一、動態(tài)財務(wù)管理的含義

動態(tài)財務(wù)管理是財務(wù)管理的方法之一，是一種合理管控資金的辦法。在房地產(chǎn)開發(fā)項目開始前，它會對企業(yè)未來的發(fā)展情況進(jìn)行評估分析，對將來在財務(wù)經(jīng)營與目標(biāo)間的差距進(jìn)行模擬，利用財務(wù)管理的模式規(guī)避將會遇到的風(fēng)險，使財務(wù)指標(biāo)可以平穩(wěn)發(fā)展。利用動態(tài)財務(wù)管理辦法可以實時監(jiān)控企業(yè)的財產(chǎn)信息和財務(wù)變動，把動態(tài)財務(wù)管理方式引入到房地產(chǎn)開發(fā)項目中，提升房地產(chǎn)開發(fā)項目在財務(wù)管理方面的控制水平，從全面預(yù)算和稅務(wù)管理等動態(tài)觀察其變化形勢。在排查問題的過程中，創(chuàng)新管理方法，實時監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)運行。在項目開發(fā)之前，明確相應(yīng)的成本預(yù)算，在建造過程中通過其信息化以及計算能力，靈活運用動態(tài)分析方法，減少房地產(chǎn)項目中產(chǎn)生的額外開支，減少不確定風(fēng)險的出現(xiàn)幾率，降低建筑成本。將動態(tài)財務(wù)管理引入房地產(chǎn)開發(fā)項目中，實時監(jiān)控財務(wù)目標(biāo)與預(yù)期目標(biāo)之間的差距，不斷優(yōu)化其運行情況，降低風(fēng)險。促進(jìn)企業(yè)目標(biāo)的實現(xiàn)，增加企業(yè)的盈利能力和空間。

實行動態(tài)財務(wù)管理，重點是控制房地產(chǎn)開發(fā)項目中的建設(shè)用款，從不同角度強(qiáng)化項目建設(shè)的科學(xué)和合理化，利用動態(tài)成本監(jiān)督的方法，控制房地產(chǎn)開發(fā)項目中的成本投入與經(jīng)濟(jì)預(yù)算，選擇動態(tài)財務(wù)指標(biāo)，大大提升房地產(chǎn)開發(fā)項目中的跟進(jìn)效率，修正預(yù)期錯誤，控制可變風(fēng)險，使得房地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)的動態(tài)化財務(wù)管理模式落到實處，增加了經(jīng)濟(jì)效益。

二、實施動態(tài)財務(wù)管理模式的必要性

（1）有利于保持房地產(chǎn)公司的競爭力

想要在不斷變化的市場競爭中保持穩(wěn)固地位，房地產(chǎn)公司需要保持持續(xù)不斷的創(chuàng)新能力，不斷突破自己身上的局限性，才能在競爭中戰(zhàn)勝對手。房地產(chǎn)行業(yè)每次出現(xiàn)新的模式，無論是引進(jìn)先進(jìn)科技還是改良經(jīng)營方式，都會在短時間內(nèi)被模仿甚至超越，所以能夠始終保持創(chuàng)新的公司寥寥無幾。由此可以得出，房地產(chǎn)企業(yè)想要擁有更好的前景，保證其擁有強(qiáng)有力的競爭力，就要改變現(xiàn)有的財務(wù)管理模式，通過制定正確有效的財務(wù)策略，最大限度減少成本費用支出和稅負(fù)。然舊有的財務(wù)管理體系已經(jīng)無法滿足當(dāng)下大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項目的運行，所以，實施動態(tài)財務(wù)管理有利于保持房地產(chǎn)公司的競爭力。

（2）符合信息化發(fā)展的時代要求

科學(xué)技術(shù)的日新月異和越發(fā)頻繁的企業(yè)內(nèi)部信息交流，

為原來的會計系統(tǒng)增加了工作量。在當(dāng)下經(jīng)濟(jì)全球化和信息全球化的時代背景下，實行動態(tài)財務(wù)管理是必然選擇，房地產(chǎn)行業(yè)也不能例外。實行動態(tài)財務(wù)管理，首先從硬件上要擁有可以處理財務(wù)信息和具有相關(guān)數(shù)據(jù)解析功能的程序和軟件。通過實踐可表明，計算機(jī)技術(shù)的大量運用，電腦軟件的推陳出新和信息化的不斷普及，為房地產(chǎn)行業(yè)實行動態(tài)財務(wù)管理提供了環(huán)境。利用財務(wù)軟件管理的方式，加強(qiáng)動態(tài)財務(wù)管理的信息化，為決策層呈現(xiàn)出經(jīng)過分析和處理，簡要準(zhǔn)確的財務(wù)信息，這樣一來便可以省去許多不必要的工作。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)項目中動態(tài)財務(wù)管理存在的問題

（1）對動態(tài)管理的總體認(rèn)識不透徹

房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)前，沒有讓財務(wù)人員參與到前期對項目的利潤標(biāo)準(zhǔn)以及經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測工作，而只是讓財務(wù)人員介入設(shè)計環(huán)節(jié)以及成本規(guī)劃中，由于財務(wù)工作人員不擅長規(guī)劃類工作，所以會使規(guī)劃、預(yù)算結(jié)果與實際結(jié)果之間存在偏差。更有甚者，即使簽訂工程合同時，只讓財務(wù)人員例行對支付條款表達(dá)例行意見，其他時候僅當(dāng)財務(wù)人員為記賬的機(jī)器，種種的做法讓財務(wù)人員不能在完整流程上對整個開發(fā)項目進(jìn)行統(tǒng)籌，導(dǎo)致財務(wù)各環(huán)節(jié)無法發(fā)揮專業(yè)有效的財務(wù)管控，該現(xiàn)象出現(xiàn)的主要原因就是因為沒有重視財務(wù)管理職能。

（2）動態(tài)管理實施模式的不規(guī)范

在現(xiàn)階段，我國還有許多房地產(chǎn)企業(yè)尚沒有建立起標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的財務(wù)動態(tài)管理模式。但是，即使在已經(jīng)實行財務(wù)動態(tài)管理模式的房地產(chǎn)企業(yè)中，各類不規(guī)范，甚至違規(guī)的行為層出不窮，在新環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)度過了黃金發(fā)展期，競爭進(jìn)入白熱化階段，在地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所要面臨的風(fēng)險也越來越多，若不加快項目動態(tài)管理模式的應(yīng)用，面對開發(fā)過程中的風(fēng)險，資金、稅務(wù)、預(yù)算、投資等各方面的挑戰(zhàn)，將是考驗房地產(chǎn)發(fā)展的難題。

（3）動態(tài)管理架構(gòu)體系不完備

在房地產(chǎn)項目進(jìn)行開發(fā)的過程中，財務(wù)管理體系的不完善，主要表現(xiàn)在目標(biāo)成本預(yù)算沒有形成穩(wěn)定的標(biāo)準(zhǔn)，全面預(yù)算編制不準(zhǔn)確，預(yù)算在開發(fā)過程中剛性不足，項目投資回歸反饋不力等等，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無法控制成本支出，無法準(zhǔn)確保障資金的流動，最終影響了房地產(chǎn)企業(yè)對項目開發(fā)過程狀況進(jìn)行有效評判，整個房地產(chǎn)項目的開發(fā)出現(xiàn)不夠嚴(yán)謹(jǐn)、不夠合理的現(xiàn)狀。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目施行動態(tài)財務(wù)管理的方法

（1）健全現(xiàn)有的財務(wù)體系

房地產(chǎn)企業(yè)想要解決在財務(wù)管理中帶來困擾的問題，首先要做的就是先健全現(xiàn)有的財務(wù)管理制度，而且在房地產(chǎn)項目的開發(fā)階段就要嚴(yán)格落實好財務(wù)的相關(guān)制度。財務(wù)管理部門需要擁有完整規(guī)范的財務(wù)會計體系作為有效的制度支持，因此，企業(yè)內(nèi)部需建立起完善嚴(yán)格的管理系統(tǒng)。

在房地產(chǎn)行業(yè)快速擴(kuò)張的黃金十年間，許多房地產(chǎn)企業(yè)由于自身風(fēng)險意識較低，并且相應(yīng)的財務(wù)管理機(jī)制不夠健全，使整個房地產(chǎn)開發(fā)項目抵御風(fēng)險的能力變差，企業(yè)發(fā)展受阻，從而在競爭中慢慢處于劣勢地位。俗語說，有規(guī)矩才能成方圓，財務(wù)制度體系有效建立和運行，屬于企業(yè)內(nèi)控體系重要的一環(huán)，完善的財務(wù)機(jī)制可以利用財務(wù)管理調(diào)控企業(yè)的發(fā)展，確保企業(yè)健康發(fā)展。房地產(chǎn)項目能否達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，也很大程度上依靠本企業(yè)財務(wù)管理手段來實現(xiàn)，所以，設(shè)置科學(xué)高效的財務(wù)管理體系，是企業(yè)的良好運轉(zhuǎn)和長遠(yuǎn)發(fā)展的基石。

（2）明確動態(tài)財務(wù)管理模式的構(gòu)建理念

房地產(chǎn)開發(fā)公司在決定實行動態(tài)財務(wù)管理模式時，首先要清晰的梳理實行動態(tài)財務(wù)管理的整體建構(gòu)理念。從含義可以看出，動態(tài)財務(wù)管理的建構(gòu)理念就是首先對房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)期資金投入作出判斷，使用科學(xué)快速的信息管理平臺，比較正在運行的動態(tài)財務(wù)指標(biāo)和預(yù)設(shè)指標(biāo)，適度調(diào)控，從而達(dá)到預(yù)期的財務(wù)目標(biāo)。運行這個現(xiàn)代化財務(wù)信息平臺需要所有部門的參與。比如，負(fù)責(zé)成本部門需要記錄在運營過程中的資金使用和成本信息，并且還要對目標(biāo)的成本調(diào)控提出意見;工程造價部門需要負(fù)責(zé)報告相關(guān)項目的完成成本，并且嚴(yán)格把控工程的成本，尋找在工程成本控制過程中出現(xiàn)的難題，并且提出解決辦法。財務(wù)部門要負(fù)責(zé)相關(guān)開發(fā)項目的資金控制，并且保證資金使用在目標(biāo)成本之內(nèi)。同時針對資金節(jié)約和成本縮減問題不斷調(diào)整相應(yīng)策略，以修補(bǔ)企業(yè)在資金使用和成本控制中的不足之處。

（3）構(gòu)建動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)需要正確的思路

每一個企業(yè)的內(nèi)部財務(wù)管理模式都不一樣，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合自己的實際情況來構(gòu)建動態(tài)財務(wù)管理的體系，嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)運行財務(wù)系統(tǒng)的運行程度。完善自身的財務(wù)管理系統(tǒng)是建構(gòu)的基礎(chǔ)，設(shè)定合適的財務(wù)指標(biāo)系統(tǒng)是維護(hù)正常運行的保障。將財務(wù)指標(biāo)和績效評估指標(biāo)相聯(lián)系，而且所有部門之間的指標(biāo)都要有相應(yīng)的聯(lián)系。比如將項目預(yù)計利潤指標(biāo)設(shè)為項目純利潤;將項目獲取利潤的能力指標(biāo)設(shè)為投資回報率以及出售均價等;把完善支出結(jié)構(gòu)指標(biāo)設(shè)為土地支出比例、單方面管理和銷售花費等;項目的資金利用率指標(biāo)設(shè)為土地儲備運轉(zhuǎn)率、商品房銷售總數(shù)等。聯(lián)系財務(wù)指標(biāo)既相互區(qū)別，也是相互聯(lián)系，每個指標(biāo)要做到及時預(yù)警，并與預(yù)算反饋和績效評估值指標(biāo)緊密結(jié)合，可以更好地落實財務(wù)管理預(yù)設(shè)方案。

（4）確保動態(tài)財務(wù)管理貫穿開發(fā)全過程

在房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體過程中，從拿地到竣工交付，均涉及財務(wù)管理的支持和籌劃。如何在各環(huán)節(jié)中，充分發(fā)揮財務(wù)管理的作用變得尤為重要。如施工期間，屬于環(huán)節(jié)中最長的一部分，財務(wù)管理理念在其中也發(fā)揮著相當(dāng)重要的作用。針對施工期，財務(wù)管理應(yīng)注意幾方面內(nèi)容：首先，要監(jiān)督施工單位最大限度的按照相關(guān)合同和圖紙施工，這樣才能合理控制成本。其次，施工過程各種各樣的問題出現(xiàn)，健康的現(xiàn)金流將大大保障項目應(yīng)對突然事件，這就考驗財務(wù)管理中的能力，在項目開始前財務(wù)測算的全面性，以及企業(yè)的融資模式和規(guī)模等就尤為關(guān)鍵。再次，為免在施工時經(jīng)常出現(xiàn)由于不可控因素而導(dǎo)致工程成本超概算、超預(yù)算，所以在簽訂施工合同時，要提前考慮到在施工過程中會可能出現(xiàn)的突發(fā)情況，預(yù)設(shè)應(yīng)急預(yù)案，進(jìn)行多維度的成本分析，做好多方面準(zhǔn)備。

五、結(jié)語

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中使用動態(tài)財務(wù)管理，與傳統(tǒng)管理模式相比有著天然的優(yōu)勢，把動態(tài)財務(wù)管理模式推廣到開發(fā)項目的每個階段，可以提升房地產(chǎn)項目的平穩(wěn)性。房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)中，投入資金大、不可控因素多、復(fù)雜性高，整體風(fēng)險偏高，所以在項目開發(fā)中運用動態(tài)財務(wù)管理非常重要，使企業(yè)能夠在激烈的市場競爭中保持優(yōu)勢，奠定未來的發(fā)展基礎(chǔ)。

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