房地產(chǎn)行業(yè)財務風險防范

謝長玉

近些年，隨著我國房地產(chǎn)公司的急速增加，房地產(chǎn)市場的規(guī)模變得越來越規(guī)范，但一些房地產(chǎn)公司的經(jīng)營狀況和以前相比卻越來越不容樂觀，甚至有的公司出現(xiàn)了虧損并有更嚴重的趨勢。在這樣的社會經(jīng)濟環(huán)境下，為了能良好地評價房地產(chǎn)公司的經(jīng)營效益，及時地預測房地產(chǎn)公司的財務風險，如遇財務風險時，公司的管理者能夠?qū)嵤┣‘數(shù)挠行Т胧﹣肀荛_，我認為完全有必要對房地產(chǎn)公司的財務風險進行分析防范，來供其進行參考。

近幾年，房地產(chǎn)市場的發(fā)展勢頭如日中天，但由于我國房地產(chǎn)起步較晚，我國對于房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的研究仍然有些欠缺。存在企業(yè)普遍對財務風險意識不夠關注，認識不足，并且現(xiàn)有的風險的預警及防范措施不夠嚴密等缺點，仍需要對這一行業(yè)深入分析。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的成因分析

（一）企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，盲目舉債

一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)的項目投資需要大批資金，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為使項目順利運行，想方設法地向各大銀行貸款或向其他知名企業(yè)借款，因此這種舉債具有極大的盲目性，并沒有謹慎考慮企業(yè)是否本身具有一定的償債能力。另一方面，財務杠桿效應伴隨負債經(jīng)營而出現(xiàn)。在其他條件不變的情況下，負債越多，利息支出越大，財務杠桿系數(shù)也就相應越大，即財務杠桿效應越明顯，這便是企業(yè)財務風險的直接因素。雖然負債帶來的杠桿效應可以在一定程度上給企業(yè)帶來較好的經(jīng)濟效應，但是負債比率過高，企業(yè)的債務風險便會因此加大。

（二）財務管理環(huán)境的復雜性

企業(yè)內(nèi)部在資金管理、資金使用和利潤分配方面存在管理不當?shù)痊F(xiàn)象，資金的使用效率不斷降低，使得整個企業(yè)資金的安全性和完整性沒法得到良好的保障。在企業(yè)財務管理過程中經(jīng)常會有這種情況：不同財務分析方法得出來的結(jié)論不同，甚至相差甚遠。這時就需要決策人員進行判斷看哪一個方案較可行和哪個方法更科學，所以財務風險的另一成因是企業(yè)內(nèi)部大量財務人員的判斷導致了復雜的財務管理環(huán)境。

（三）宏觀經(jīng)濟環(huán)境及政策因素

我國經(jīng)濟保持快速發(fā)展，但各項法律制度、經(jīng)濟政策并沒有跟上當今高速發(fā)展的經(jīng)濟形勢。房地產(chǎn)行業(yè)是我國重點調(diào)控的幾大行業(yè)之一，幾乎每年都會出臺一些有關房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，這時候很多企業(yè)都會感覺無從下手，到最后就只能消極被動地接受結(jié)果。另外一些偶然因素的巨大破壞，例如：地震、臺風、沙塵暴、火災、安全事故等自然災害和突發(fā)事件會對企業(yè)的項目工程建設帶來不可估量的損失。所以在這種不確定因素太多的條件下，與宏觀經(jīng)濟環(huán)境政策密切相關的房地產(chǎn)行業(yè)便會因此受到較大的沖擊。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風險意識淡薄，盲目投資

受2009年政策利好、信心恢復等因素的影響，只要是進入房地產(chǎn)行業(yè)在很長的一段時間里都盈利了不少，對此一些管理者認為我國房地產(chǎn)行業(yè)是一個凈賺不賠的領域，這從側(cè)面說明房地產(chǎn)企業(yè)相關人員對財務風險存在的客觀性認識存在偏差。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員的風險意識淡薄是財務風險產(chǎn)生的另一個重要原因，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有在事前從項目規(guī)模、市場需求、投資報酬率、國家法律政策各方面進行全方位科學的系統(tǒng)分析，也沒有進行大樣本大范圍的市場調(diào)研，導致最終決策缺乏可靠的依據(jù)，加大了企業(yè)的財務風險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險規(guī)避策略

（一）強化成本控制，提高盈利能力

在開發(fā)產(chǎn)品時，結(jié)合產(chǎn)品特點明確上下級分級的成本費用，將成本核算對象劃分為若干類型。在策劃與監(jiān)督方面，房地產(chǎn)企業(yè)要理順自身與各個客戶之間的關系，篩選優(yōu)質(zhì)客戶，并與之維持長期、穩(wěn)定的合作關系，梳理工作流程，實行成本責任制。房地產(chǎn)企業(yè)財務部門要定期抽查各個項目的資金使用狀況與項目進度，及時發(fā)現(xiàn)和解決項目建設中的問題。重視經(jīng)營質(zhì)量，保持企業(yè)健康穩(wěn)健發(fā)展，慎重投資，以免資金鏈因企業(yè)擴展速度過快而斷裂，進而出現(xiàn)資金缺口，這樣才能將資金真正用于能夠創(chuàng)造利潤的項目上。

（二）強化應收賬款管理，提高資產(chǎn)質(zhì)量狀況

應收賬款作為企業(yè)的資產(chǎn)，是企業(yè)增加銷售和盈利的投資，比如壞賬成本、管理成本、機會成本等等。企業(yè)資金中有很大一部分都是應收賬款，這會嚴重影響企業(yè)投資其他項目的計劃和進度。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要充分意識到管理應收賬款的重要性，保持敏銳的市場洞察力;另外，還要注重管理貨款回收，適當增加預收賬款在回收資金中的占比。

（三）控制資金預算，改善償債能力

資金預算能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)各個部門的資金分配進行協(xié)調(diào)和合理規(guī)劃，使資金用于該用的地方，以免出現(xiàn)資金冗余的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)要對這項財務工作保持高度重視，并建立相應的應對風險措施，使資金在采購環(huán)節(jié)盡可能實現(xiàn)間接融資。受金融危機影響，銀行收縮房貸，銀行信貸為主的融資手段受到一定制約。房地產(chǎn)企業(yè)要把握好時機，挖掘潛在融資渠道，采用多元融資手段。對于房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模、資本結(jié)構(gòu)、融資方式等實現(xiàn)計劃統(tǒng)籌安排，增強企業(yè)的融資能力，降低企業(yè)短期資金短缺的風險。

（四）提高財務人員素質(zhì)，培養(yǎng)核心管理團隊

房地產(chǎn)企業(yè)財務人員的素質(zhì)高低將影響企業(yè)財務管理的效率。要解決財務問題，首先就要引進一批優(yōu)秀的財務人員，這些人才也是企業(yè)強化自身競爭力的關鍵，引進之后，企業(yè)還要針對他們開展培訓活動，使其能在變化的環(huán)境下能勝任企業(yè)財務風險管理工作，為良好的財務評價管理打下堅實的基礎。在房地產(chǎn)企業(yè)利潤逐年下降的環(huán)境下，只有通過科學的現(xiàn)代企業(yè)管理制度、集體主義的團隊精神和專業(yè)化的職業(yè)經(jīng)理人，房地產(chǎn)企業(yè)才能盈利和發(fā)展。

三、結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)市場欣欣向榮的表象之下，仍然有很多潛在的風險危機存在。如果企業(yè)仍然不給予足夠的重視，市場中的矛盾擴大到一定的程度，可能會給整個房地產(chǎn)市場帶來不可逆轉(zhuǎn)的危害，甚至會影響到整個社會經(jīng)濟的大環(huán)境。（作者單位：徐州珍寶島房地產(chǎn)有限公司）