“三權(quán)分置”背景下的農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值研究

張琪

【摘要】“三權(quán)分置”背景下的農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格研究對(duì)于完善農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估體系及農(nóng)用地流轉(zhuǎn)具有實(shí)際意義。本研究主要采用文獻(xiàn)研究法、實(shí)地調(diào)查法和定性定量研究相結(jié)合的方法對(duì)農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格進(jìn)行研究。結(jié)果表明：（1）農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)可定位成“類他物權(quán)”且經(jīng)營(yíng)權(quán)主體呈現(xiàn)多元化趨勢(shì);（2）級(jí)差地租Ⅱ是農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值產(chǎn)生的主要條件，在此基礎(chǔ)上建立農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格評(píng)估體系，并以泰興市進(jìn)行實(shí)例分析，測(cè)算出農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格為351.05元/畝，符合實(shí)際情況。（3）基于泰興市地區(qū)的農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)內(nèi)涵界定及價(jià)格評(píng)估具有一定的科學(xué)性，可為其他同質(zhì)地區(qū)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)提供科學(xué)指導(dǎo)。

【關(guān)鍵詞】“三權(quán)分置”;農(nóng)用地;經(jīng)營(yíng)權(quán);價(jià)值

1、引言

“三權(quán)分置”概念是在社會(huì)發(fā)展中逐漸形成的，即以堅(jiān)持農(nóng)村土地集體所有為前提，推動(dòng)農(nóng)用地承包權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，形成農(nóng)用地所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)分置的格局[1]，重點(diǎn)在于放活經(jīng)營(yíng)權(quán)[2-3]。在此政策背景下，對(duì)農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值內(nèi)涵和價(jià)格進(jìn)行研究，既可進(jìn)一步深化中國(guó)農(nóng)村土地制度的理論研究，也可進(jìn)一步完善現(xiàn)有農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估體系，以促進(jìn)中國(guó)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)更加合理化、規(guī)范化[4]。

目前，學(xué)者們對(duì)“三權(quán)分置”制度的研究主要分為三個(gè)階段。第一個(gè)階段即二十世紀(jì)九十年代到二十一世紀(jì)初期，國(guó)內(nèi)學(xué)者重點(diǎn)研究“三權(quán)”間的關(guān)系及邊界問(wèn)題[5-7];第二個(gè)階段即21世紀(jì)初至2012年間，相關(guān)學(xué)者側(cè)重于探究如何合理構(gòu)建“三權(quán)分置”權(quán)利體系[8-10];第三個(gè)階段即2013年以后，越來(lái)越多的學(xué)者開始從不同的視角探究“三權(quán)分置”的發(fā)展思路[11-14]。

與此同時(shí)，也有學(xué)者對(duì)“三權(quán)分置”背景下農(nóng)用地價(jià)格的評(píng)估模型和方法進(jìn)行了進(jìn)一步探究。唐付成探究了“三權(quán)”中經(jīng)營(yíng)權(quán)的估價(jià)思路和方法，提出在對(duì)農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格進(jìn)行測(cè)算時(shí)，除運(yùn)用政府征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算外，應(yīng)首選收益法對(duì)其進(jìn)行評(píng)估，以獲取較為市場(chǎng)化的價(jià)值。他認(rèn)為農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值應(yīng)包含經(jīng)濟(jì)價(jià)值、社會(huì)保障價(jià)值及生態(tài)環(huán)境價(jià)值，但是目前就社會(huì)保障價(jià)值和生態(tài)環(huán)境價(jià)值而言，還沒(méi)有切實(shí)可行的評(píng)估模型，因此暫且只考慮經(jīng)濟(jì)價(jià)值[15];鄭慧娟、龔春艷探究了“三權(quán)分置”下的農(nóng)用地價(jià)值內(nèi)涵及評(píng)估方法要點(diǎn)。她們認(rèn)為土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值內(nèi)涵即部分收益權(quán)價(jià)值，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值的來(lái)源是土地經(jīng)營(yíng)者所獲取的利潤(rùn)，最常用的評(píng)估方法為收益還原法。此外，兩位學(xué)者又對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值進(jìn)行了研究，提出可采用收益還原法對(duì)其進(jìn)行測(cè)算，測(cè)算過(guò)程中需確定凈收益、報(bào)酬率和收益期限。在明確農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值前，還需充分考慮農(nóng)地交易受限因素對(duì)抵押價(jià)值產(chǎn)生的影響，給予評(píng)估結(jié)果相應(yīng)的折扣[16]。

綜上所述，學(xué)者們主要側(cè)重于從宏觀層面對(duì)“三權(quán)分置”進(jìn)行研究，如“三權(quán)”的權(quán)利邊界及“三權(quán)分置”模式等內(nèi)容，但很少有學(xué)者從微觀層面對(duì)其進(jìn)行探究，如“三權(quán)”的主體、具體權(quán)利內(nèi)容及其價(jià)值內(nèi)涵等，以上均是學(xué)者們從法律角度對(duì)“三權(quán)分置”進(jìn)行探究，筆者通過(guò)閱讀文獻(xiàn)發(fā)現(xiàn)，很少有學(xué)者從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度特別是估價(jià)方面對(duì)“三權(quán)分置”進(jìn)行研究。土地權(quán)利的變化必然會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格的變化[17]，因此筆者認(rèn)為農(nóng)用地價(jià)格也是“三權(quán)分置”研究中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。上述提到的唐付成、鄭慧娟和龔春艷三位學(xué)者僅僅是對(duì)“三權(quán)”價(jià)格的評(píng)估方法進(jìn)行了理論分析，尚未進(jìn)行實(shí)例驗(yàn)證。

由于“三權(quán)分置”的核心要義在于放活經(jīng)營(yíng)權(quán)，因此，本研究在吸取現(xiàn)有相關(guān)研究成果的基礎(chǔ)上，明確農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)屬性質(zhì)和價(jià)值內(nèi)涵，再結(jié)合現(xiàn)有農(nóng)用地價(jià)格的評(píng)估方法，建立與農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值內(nèi)涵相對(duì)應(yīng)的價(jià)格評(píng)估體系，并通過(guò)泰興市某一宗農(nóng)用地流轉(zhuǎn)案例測(cè)算出農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格，以驗(yàn)證建立的價(jià)格評(píng)估體系是否合理，從而進(jìn)一步推動(dòng)“三權(quán)分置”價(jià)格相關(guān)問(wèn)題的研究。

2、農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)屬性質(zhì)定位

定位農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)屬性質(zhì)是明確農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值內(nèi)涵的基礎(chǔ)。筆者通過(guò)閱讀文獻(xiàn)發(fā)現(xiàn)，各學(xué)者對(duì)農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)屬性質(zhì)定位都持有不同的觀點(diǎn)，可分為物權(quán)說(shuō)、債權(quán)說(shuō)和二元說(shuō)三種。蔡立東認(rèn)為農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)屬用益物權(quán)，具有平等性、排他性等特點(diǎn)[18];李偉偉認(rèn)為農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)不是物權(quán)，是債權(quán)[19];孫中華則認(rèn)為農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)應(yīng)根據(jù)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)方式確定，如農(nóng)用地出租或轉(zhuǎn)包具有債權(quán)性質(zhì)，而互換和轉(zhuǎn)讓則具有物權(quán)性質(zhì)[20]。

首先，筆者贊同物權(quán)說(shuō)這一觀點(diǎn)。就債權(quán)說(shuō)而言，如果將農(nóng)用地所有權(quán)和承包權(quán)設(shè)為物權(quán)，而將經(jīng)營(yíng)權(quán)定位成債權(quán)，那就不能較好的權(quán)衡“三權(quán)”間的關(guān)系，農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)人的權(quán)益自然得不到充分保障，單憑這點(diǎn)就違背“三權(quán)分置”制度改革的初衷[21]。

農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)人是在特定土地上，通過(guò)從事農(nóng)業(yè)活動(dòng)以獲得相應(yīng)的收益，符合用益物權(quán)的權(quán)利內(nèi)容。因此，從理論出發(fā)，視農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)為用益物權(quán)是可行的。但經(jīng)營(yíng)權(quán)人只獲取了農(nóng)用地使用權(quán)和部分占有權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)，并非完整的用益物權(quán)，因此，從該角度出發(fā)，稱其為“類用益物權(quán)”是合理的[22-23]。

但從另一角度考慮，中央文件又明確規(guī)定經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)采取抵押、擔(dān)保等方式對(duì)農(nóng)用地進(jìn)行流轉(zhuǎn)。其中，抵押和擔(dān)保具有擔(dān)保物權(quán)屬性，但經(jīng)營(yíng)權(quán)又不具有完整的擔(dān)保物權(quán)屬性，因此，筆者認(rèn)為將農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)定位為“類他物權(quán)”是較為準(zhǔn)確的，由此可從真正意義上達(dá)到“放活經(jīng)營(yíng)權(quán)”的目的，既能保障農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)人的利益不受到侵害，又能進(jìn)一步促進(jìn)中國(guó)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。

3、農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值內(nèi)涵研究

第十八屆三中全會(huì)審議通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》文件中明確指出“在公開市場(chǎng)上激勵(lì)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)向農(nóng)業(yè)企業(yè)、農(nóng)民合作社、家庭農(nóng)場(chǎng)以及專業(yè)大戶流轉(zhuǎn)，以促進(jìn)多種形式規(guī)模經(jīng)營(yíng)的發(fā)展”。說(shuō)明國(guó)家明確放開了對(duì)農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)人的限制[24]。因此，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的主體不是唯一的，是多種多樣的，不僅包括承包權(quán)人，也包括經(jīng)營(yíng)大戶或農(nóng)民等。

從上述農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)屬性質(zhì)定位的分析可知，農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)并不是完整的用益物權(quán)，農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)人只獲取了農(nóng)用地使用權(quán)和部分占有權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)，即“類他物權(quán)”。就目前而言，農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值的評(píng)估涉及廣泛，如農(nóng)用地的抵押、入股、擔(dān)保或出租等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)[25]。就實(shí)際情況而言，經(jīng)營(yíng)權(quán)人通過(guò)在農(nóng)地上不斷投入資本所獲取的級(jí)差地租Ⅱ，即為農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值產(chǎn)生的條件[15]。

4、農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格評(píng)估方法

通過(guò)上述對(duì)農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值內(nèi)涵分析可知，從實(shí)際出發(fā)，農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值產(chǎn)生的條件即經(jīng)營(yíng)者通過(guò)在農(nóng)用地上連續(xù)投入資本所獲取的級(jí)差地租Ⅱ，其價(jià)值來(lái)源就是經(jīng)營(yíng)者通過(guò)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)獲得的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

從理論出發(fā)，在正常市場(chǎng)條件及經(jīng)營(yíng)水平下，經(jīng)營(yíng)者通過(guò)種植農(nóng)作物獲取的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)減去支付給承包戶的租金，即為經(jīng)營(yíng)者獲取的年凈收益。就農(nóng)地經(jīng)營(yíng)還原率而言，由于農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)人承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)比所有權(quán)人和承包權(quán)人承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)大，收益不確定性高，因此在通常情況下，筆者認(rèn)為農(nóng)地經(jīng)營(yíng)還原率應(yīng)該是農(nóng)用地三項(xiàng)權(quán)利中最高的。另外，農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)年期不同，經(jīng)營(yíng)權(quán)人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)有所差異，且一般情況下經(jīng)營(yíng)期限越短，則風(fēng)險(xiǎn)越大，所以經(jīng)營(yíng)年期的不同也會(huì)對(duì)農(nóng)地經(jīng)營(yíng)還原率產(chǎn)生影響。因此，筆者認(rèn)為應(yīng)根據(jù)待估農(nóng)用地所在區(qū)域的農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)情況，分經(jīng)營(yíng)年期段設(shè)定與之對(duì)應(yīng)的農(nóng)地經(jīng)營(yíng)還原率。就農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)期限而言，根據(jù)預(yù)期收益原則可知，農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)期限應(yīng)為農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)的剩余使用年期。

5、農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)評(píng)估應(yīng)用案例

5.1評(píng)估對(duì)象狀況

待估農(nóng)用地則位于泰興市濱江鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）龍港村，處濱江鎮(zhèn)北側(cè)，具體分布在龍港村北安陳元組、李橋組和黃元組，其登記用途、現(xiàn)狀用途及評(píng)估設(shè)定用途均為農(nóng)用地，面積為348畝，對(duì)農(nóng)用地利用影響一般。就權(quán)屬情況而言，待估農(nóng)用地所有權(quán)為龍港村本集體成員所有，承包權(quán)為龍港村北安陳元組、李橋組和黃元組的本集體成員所有，經(jīng)營(yíng)權(quán)為經(jīng)營(yíng)者丁某所有。

本次評(píng)估期日為2017年4月10日。2014年9月1日，龍港村三組本集體成員以簽訂合同的方式將其承包地出租給經(jīng)營(yíng)者丁某，賦予丁某農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)人的身份，用于種植水稻和小麥，出租期限為5年，終止日期為2019年9月1日，自評(píng)估期日起，農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)年期剩余2.39年。其中，合同中明確約定“待估農(nóng)用地的承租金為每畝每年人民幣800元，承租金每年共計(jì)人民幣278400元，5年共計(jì)人民幣1392000元，付款方式為一次性交付”。

5.2農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值測(cè)算

5.2.1年純收益的計(jì)算

待估農(nóng)用地為直接生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式，耕作方式是一年兩熟制，即冬小麥—夏水稻，此為主產(chǎn)品;副產(chǎn)品為稻草、麥稈等。筆者依據(jù)農(nóng)產(chǎn)量生命周期原則，通過(guò)實(shí)地調(diào)查及咨詢相關(guān)專家和龍港村本集體成員，得出在評(píng)估期日正常市場(chǎng)條件和經(jīng)營(yíng)水平下，規(guī)模化經(jīng)營(yíng)后的待估農(nóng)用地年投入產(chǎn)出相關(guān)數(shù)據(jù)如表1所示。

5.2.2農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)還原率的計(jì)算

本次農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)還原率的計(jì)算采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。當(dāng)承包戶將農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)給經(jīng)營(yíng)者時(shí)，經(jīng)營(yíng)者在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中除了要承擔(dān)自然災(zāi)害及市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，還要考慮到農(nóng)用地流轉(zhuǎn)租金的波動(dòng)對(duì)其產(chǎn)生的影響。

本次評(píng)估期日為2017年4月10日，選取評(píng)估期日中國(guó)人民銀行最新公布的一年期存款利率1.5%作為安全利率;泰興市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)平均2-3年發(fā)生一次自然災(zāi)害，面積約10%-15%，造成的損失平均10%-20%，因此自然災(zāi)害造成的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值0.3%-1.5%;泰興市經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度一般，農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)尚未成熟，對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)不大，市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)約1%;在正常市場(chǎng)條件下，農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)對(duì)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)租金的影響不大，租金波動(dòng)約為0.5%-1.5%。根據(jù)以上分析可以算出農(nóng)地經(jīng)營(yíng)還原利率為3.3%-5.5%。

此外，隨著農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)年期越長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)權(quán)人承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越小，因此，經(jīng)營(yíng)年期的不同也會(huì)對(duì)農(nóng)地經(jīng)營(yíng)還原率產(chǎn)生影響。鑒于此，筆者依據(jù)對(duì)估價(jià)期日泰興市農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，將土地經(jīng)營(yíng)年期分為20-30年（不含30年）、10-20年（含20年）、5-10年（含10年）、0-5年（含5年）四段，再結(jié)合泰興市實(shí)際，在征詢有關(guān)專家意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，分年期確定農(nóng)地經(jīng)營(yíng)還原率。具體如表2所示：

本次待估農(nóng)用地承租者丁某的承租期限為5年，終止日期為2019年9月1日，自評(píng)估期日起，農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)年期剩余2.39年。依據(jù)預(yù)期收益原則，待估農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)期限為農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)的剩余使用年期，即2.39年，因此評(píng)估期日待估農(nóng)用地的農(nóng)地經(jīng)營(yíng)還原率為4.50%。

5.2.3農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格的計(jì)算

筆者通過(guò)實(shí)地調(diào)查、咨詢相關(guān)專家及參考泰興市近年CPI漲幅，確定待估農(nóng)用地在進(jìn)行規(guī)?；?jīng)營(yíng)前的年純收益增長(zhǎng)率約為0.5%。當(dāng)待估農(nóng)用地進(jìn)入規(guī)?；a(chǎn)后，盡管近年來(lái)農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格的上漲幅度不大，且農(nóng)用地維護(hù)費(fèi)和生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品費(fèi)用也逐年增加，加之經(jīng)營(yíng)權(quán)人須向承包戶繳納每年每畝800元的租金，但是農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)量較之前有所增加，所以在此情況下，年純收益增長(zhǎng)率會(huì)較之前有所提高。因此，筆者確定待估農(nóng)用地進(jìn)入規(guī)?；?jīng)營(yíng)后的年純收益增長(zhǎng)率約為1.0%。將上述計(jì)算結(jié)果代入公式2，即可求取待估農(nóng)用地有限年期的農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格：

6、結(jié)論與討論

本研究以吸取現(xiàn)有研究成果為前提，定位農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)屬性質(zhì)，明晰農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利主體，明確“三權(quán)”的價(jià)值內(nèi)涵，再結(jié)合現(xiàn)有農(nóng)用地價(jià)格的評(píng)估方法，建立與農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值內(nèi)涵相對(duì)應(yīng)的價(jià)格評(píng)估體系;最后，選取泰興市一宗農(nóng)用地流轉(zhuǎn)案例進(jìn)行實(shí)例研究，以驗(yàn)證建立的價(jià)格評(píng)估體系是否合理。主要研究結(jié)論有：

（1）在了解“三權(quán)分置”含義、熟悉相關(guān)法律和政策的基礎(chǔ)上，依據(jù)“三權(quán)分置”的相關(guān)政策文件，結(jié)合農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)人所享有的抵押和擔(dān)保等權(quán)能，將經(jīng)營(yíng)權(quán)定位成“類他物權(quán)”。

（2）在明晰農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)屬性質(zhì)和權(quán)利主體的基礎(chǔ)上，從農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值來(lái)源出發(fā)，從而明確農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值內(nèi)涵。農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值是經(jīng)營(yíng)者通過(guò)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)產(chǎn)生的，從實(shí)際出發(fā)，農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值產(chǎn)生的條件即為經(jīng)營(yíng)者通過(guò)在農(nóng)用地上連續(xù)投入資本所獲取的級(jí)差地租Ⅱ?？梢?jiàn)，農(nóng)用地權(quán)利的價(jià)值內(nèi)涵是由權(quán)利的價(jià)值來(lái)源和農(nóng)用地屬性共同決定的，并以權(quán)利的價(jià)值來(lái)源為主。

（3）筆者在研究農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格評(píng)估方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值內(nèi)涵，提出收益還原法適用于測(cè)算農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格，并構(gòu)建農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格評(píng)估體系。最后以泰興市一宗農(nóng)用地流轉(zhuǎn)案例進(jìn)行實(shí)例研究。根據(jù)收集到的資料，結(jié)合構(gòu)建的農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格評(píng)估體系，采用合適的評(píng)估方法，對(duì)待估農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，最終測(cè)得農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格為351.05元/畝。結(jié)合《泰興市耕地質(zhì)量定級(jí)與農(nóng)用地估價(jià)報(bào)告》，經(jīng)營(yíng)年期為5年的四級(jí)地水田，其經(jīng)營(yíng)權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)為450元/畝。由于本次案例的剩余使用年限僅為2.39年，因此測(cè)算出的價(jià)格低于450元/畝。再?gòu)奶┡d市實(shí)際出發(fā)，筆者通過(guò)調(diào)查得知，本次評(píng)估的農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格符合泰興市實(shí)際，由此可得出本研究構(gòu)建的農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格評(píng)估體系是科學(xué)準(zhǔn)確且實(shí)用的。本研究在評(píng)估農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格時(shí)，由于土地經(jīng)營(yíng)年期不同，風(fēng)險(xiǎn)也不同，所以分年期設(shè)定了土地經(jīng)營(yíng)還原率。因此，在確定土地還原率時(shí)，還要考慮土地使用年期對(duì)其的影響。

（4）從理論上而言，完整的土地價(jià)值不僅包含經(jīng)濟(jì)價(jià)值，還應(yīng)包含社會(huì)價(jià)值和生態(tài)價(jià)值。隨著耕地資源的日益減少以及生態(tài)環(huán)境的不斷惡化，承載在農(nóng)用地上的社會(huì)價(jià)值和生態(tài)價(jià)值將會(huì)越發(fā)受到關(guān)注。因此，關(guān)于農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值是否均包含社會(huì)價(jià)值和生態(tài)價(jià)值、如何在“三權(quán)分置”背景下構(gòu)建科學(xué)的社會(huì)價(jià)值和生態(tài)價(jià)值理論模型、若經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值包含社會(huì)價(jià)值，那么與所有權(quán)中的社會(huì)價(jià)值有何關(guān)聯(lián)等問(wèn)題還有待進(jìn)一步探究。

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