我國房地產(chǎn)市場和金融市場關(guān)系的實證研究

【摘 要】 近年來，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房價問題成為了困擾國民經(jīng)濟重要問題，而金融市場的發(fā)展是否在其中起到了一定的促進作用，這需要我們就兩個市場的關(guān)系進行研究。所以本文通過對數(shù)據(jù)的選擇與處理找到兩個市場的代表性指標(biāo)，然后進行單位根檢驗和協(xié)整檢驗、誤差修正以及脈沖響應(yīng)分析，證明兩個市場之間存在長期動態(tài)均衡關(guān)系，并通過該分析為我國房地產(chǎn)市場與金融市場的穩(wěn)健運行提出有效的對策。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)市場 金融市場 協(xié)整與誤差修正模型

1、引言

由于住房制度的改革，金融市場與房地產(chǎn)市場的聯(lián)系日趨緊密，金融行業(yè)從各個環(huán)節(jié)都在影響著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但是由美國次貸危機所引發(fā)的全球金融危機中，我們要需要探索房地產(chǎn)市場與金融市場的相互關(guān)系，規(guī)避兩者的不良互動對我國經(jīng)濟的影響。

武康平、皮舜和魯桂華（2004）構(gòu)建了一般均衡模型，闡述了我國房地產(chǎn)市場和金融市場共生關(guān)系形成的過程。邢文雯（2007）以金融支持過度為前提分析得出貨幣供應(yīng)量和股票價格與房地產(chǎn)價格存在正相關(guān)關(guān)系。高波、王先柱（2009）建立了向量自回歸模型，得到貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)投資和商品房銷售額有正的相關(guān)關(guān)系。關(guān)于房地產(chǎn)市場和金融市場關(guān)系的研究很多，但我們知道兩個市場的特征指標(biāo)有很多，如何選取最具代表性的指標(biāo)，定量分析兩個市場之間的相關(guān)關(guān)系顯得尤為重要。

2、房地產(chǎn)市場與金融市場關(guān)系的理論分析

2.1房地產(chǎn)市場對金融市場的依賴性分析

房地產(chǎn)市場對金融市場的依賴性主要體現(xiàn)在四個方面。一是貨幣工具的使用促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)市場中各種物化勞動的交易都是以貨幣工具的存在和運用為前提的，且金融市場的運行狀況，直接關(guān)系到貨幣工具在房地產(chǎn)再生產(chǎn)中的運用程度。二是金融市場對房地產(chǎn)再生產(chǎn)的支持。房地產(chǎn)開發(fā)的啟動資本量大，而且后繼資本量更大。它必須借助金融市場融入資金。三是金融市場能為房地產(chǎn)再生產(chǎn)的波動提高資金支持。金融市場充當(dāng)房地產(chǎn)再生產(chǎn)波動中巨額資金進出的“蓄水池”，使其實現(xiàn)了不斷的擴張和收縮。四是金融市場為房地產(chǎn)發(fā)揮財富效應(yīng)和投資屬性提供支持。

2.2 房地產(chǎn)再生產(chǎn)對金融市場的引力分析

這種吸引力主要體現(xiàn)在四個方面。一是房地產(chǎn)市場增強了金融資本的市場滲透力。金融資本對市場的滲透力越強，意味著金融資本的增值能力越強。而房地產(chǎn)市場恰恰是一個能夠使金融資本的市場滲透力得到明顯增強的市場。二是房地產(chǎn)市場提高了金融資本的增值能力。三是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提高了金融市場的運行效率。四是促進了金融市場的金融創(chuàng)新。

3、實證分析

3.1數(shù)據(jù)選取與處理

本文選取了2010年2月到2018年7月的中國商品房交易額和貨幣供應(yīng)量來表征房地產(chǎn)市場的發(fā)展和金融市場的發(fā)展，分別記為XS和M2，數(shù)據(jù)來源于國家信息中心房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫和國家數(shù)據(jù)統(tǒng)計局。

圖一和圖二為商品房銷售額和貨幣供應(yīng)量的趨勢圖，因為商品房的銷售額受季節(jié)波動較大，因此用季節(jié)趨勢來衡量其整體趨勢。從圖中我們可以看出，房地產(chǎn)市場與金融市場存在共同上升的趨勢，但是否存在長期的動態(tài)均衡需要進一步檢驗。

3.2單位根檢驗

由于只有具有同階單整的兩個變量之間才可能存在協(xié)整關(guān)系，因此首先對所選變量序列進行單位根檢驗。

由表一的結(jié)果可知，XS和M2二階差分序列都是平穩(wěn)的時間序列?？梢?，這些變量序列都是二階單整序列，滿足兩變量的協(xié)整條件，兩者可能存在協(xié)整關(guān)系。為了進一步研究，接下來我們需要對數(shù)據(jù)做協(xié)整檢驗。

3.3協(xié)整檢驗

首先對變量進行回歸，得到回歸方程為：

et=LNXSt -1.13LNM2+5.49

說明兩個指標(biāo)間存在著協(xié)整關(guān)系。也就是房地產(chǎn)市場和金融市場之間存在著長期的正向均衡關(guān)系。

3.4誤差修正模型ECM

為了考察金融市場和房地產(chǎn)市場之間短期動態(tài)變化的相關(guān)性，還有必要利用誤差修正模型進一步檢驗兩者的關(guān)系。

DM2和E（-1）在95%的置信水平下顯著不為零，表明房地產(chǎn)市場和金融市場即使在短期內(nèi)偏離了均衡水平，但誤差修正機制也會自動修正使其達(dá)到新的均衡水平。這也更加確定了房地產(chǎn)市場和金融市場之間存在著長期均衡關(guān)系。

3.5格蘭杰因果檢驗

從表中的結(jié)果來看，在95%的置信水平下，P值都小于0.05，拒絕原假設(shè)，即金融資產(chǎn)的擴張構(gòu)成了房地產(chǎn)發(fā)展的格蘭杰原因，而房地產(chǎn)的發(fā)展反過來也促進了金融業(yè)的擴張。所以房地產(chǎn)市場和金融市場之間是相互滲透，相互影響的。

3.6脈沖響應(yīng)分析

圖3的脈沖響應(yīng)結(jié)果說明，當(dāng)貨幣供應(yīng)量受到一個標(biāo)準(zhǔn)差的正向沖擊時，商品房銷售額受到?jīng)_擊迅速下降，隨后，商品房銷售額逐漸回升，在上下浮動中趨于穩(wěn)定。這表明當(dāng)金融市場受外部條件沖擊后，致使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)短暫負(fù)向發(fā)展再正向增長以至穩(wěn)定的變化。

從圖4中我們可以看到，當(dāng)房地產(chǎn)市場受到外部沖擊時，可以給金融市場帶來短期正向沖擊，且這種沖擊效果明顯持久，此后金融市場將一直維持在遭受沖擊后的水平。由此可得出，房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定可迅速傳導(dǎo)至金融市場，且這種風(fēng)險的影響持久。可見，警惕房地產(chǎn)市場的潛在風(fēng)險，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展有利于整個經(jīng)濟運行的穩(wěn)定。

4.結(jié)論與建議

本文通過對金融市場與房地產(chǎn)市場代表性數(shù)據(jù)進行實證分析，說明了房地產(chǎn)市場和金融市場之間存在長期的同增減的動態(tài)均衡關(guān)系。且短期在誤差修正機制的調(diào)節(jié)下也會得到一個均衡。所以在我國的宏觀調(diào)控中，要辯證的看待房地產(chǎn)市場和金融市場的相關(guān)關(guān)系，實現(xiàn)兩者的有機結(jié)合，為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供強勁動力。

根據(jù)本文所得出的結(jié)論，提出以下幾點對策建議：

（1）加快金融體制改革，實現(xiàn)房地產(chǎn)融資渠道多元化。

房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型的行業(yè)，且大部分的資金都需要依賴銀行貸款來實現(xiàn)，這使得銀行在無形中承擔(dān)了房地產(chǎn)市場的各個交易環(huán)節(jié)中的風(fēng)險，要解決這種結(jié)構(gòu)單一的資金來源，分散和降低銀行所承擔(dān)的風(fēng)險，我們需要加快金融體制改革，建立多元化的房地產(chǎn)融資體系，例如發(fā)展信托、證券來滿足房地產(chǎn)市場對資金的需求。

（2）完善住房抵押貸款市場，促進住房抵押貸款證券化。

住房抵押貸款證券化就是將那些原先不易被出售且缺乏流動性但能夠產(chǎn)生可預(yù)期現(xiàn)金流入的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換成可以在市場上流動的證券的一種形式。這種形式能有效的防范貸款者違約所帶來的風(fēng)險。我們需要進一步完善住房抵押貸款市場，建立住房貸款擔(dān)保機構(gòu)，規(guī)范住房抵押貸款的實施過程，確保住房抵押貸款證券化的順利進行。

（3）謹(jǐn)慎實施房地產(chǎn)金融政策，確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展。

當(dāng)貨幣供應(yīng)量發(fā)生變化時，房地產(chǎn)市場的銷售價格也會發(fā)生變動，這一點從脈沖響應(yīng)的結(jié)果中可以看到，所以，怎么處理穩(wěn)增長和平衡樓市的關(guān)系就顯得尤為重要，我們需要注意貨幣政策工具的實施力度，同時針對各地區(qū)房地產(chǎn)市場的實際情況適宜性的選擇貨幣政策，確保房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展。

【參考文獻】

[1] 武康平，皮舜，魯桂華中國房地產(chǎn)市場與金融市場共生性的一般均衡分析 [J].數(shù)量經(jīng)濟技術(shù)經(jīng)濟研究，2004. 10：24-32.

[2] 邢文雯.金融支持過度與房地產(chǎn)泡沫[J]財經(jīng)論壇，2007 （15）： P137-139.

[3] 高波，王先柱.中國房地產(chǎn)市場貨幣政策傳導(dǎo)機制的有效性分析：2002-2007[J].財貿(mào)經(jīng)濟，2008.3：129-135.

作者簡介：金思（1993-），女，湖北孝感人，在讀研究生，中南財經(jīng)政法大學(xué)，430073，研究方向：投資學(xué)