南京頤和路歷史文化街區(qū)復(fù)興戰(zhàn)略及引入業(yè)態(tài)研究

王 玉

（上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限公司，上海 200092）

1 頤和路歷史文化街區(qū)概述

頤和路歷史文化街區(qū)位于江蘇省南京市鼓樓區(qū)，是首批公布的30個(gè)中國(guó)歷史文化街區(qū)之一； 同時(shí)也是作為中國(guó)近代規(guī)劃史里程碑——《首都計(jì)劃》 （1929年） 中“第一住宅區(qū)”的范本，呈現(xiàn)了首都計(jì)劃的路網(wǎng)格局、街道和建筑風(fēng)貌特色，是《首都計(jì)劃》理念的集中體現(xiàn)。

35公頃范圍內(nèi)，產(chǎn)權(quán)院落303處，近現(xiàn)代軍政文化名人故居222處，省、市、區(qū)級(jí)文保單位共52處，不可移動(dòng)文物171處，是中國(guó)目前歷史保護(hù)要素、名人故居密度最高的街區(qū)。

2 目前頤和路復(fù)興面臨的問題與機(jī)遇

（1） 知名度與其地位不匹配。歷史資產(chǎn)密度位居全國(guó)之最。但其知名度相比其他民國(guó)風(fēng)貌的景點(diǎn)或歷史街區(qū)而言，相對(duì)偏低。頤和路公館區(qū)歷史建筑287處，點(diǎn)密度為8.2處/公頃；名人故居174處，點(diǎn)密度為4.9處/公頃；使館32處，點(diǎn)密度為0.9處/公頃，通過對(duì)南京市范圍內(nèi)具有民國(guó)風(fēng)貌的知名景點(diǎn)百度詞條搜索可知，頤和路百度相關(guān)詞條數(shù)75萬(wàn)條，列近現(xiàn)代景點(diǎn)第九名；僅為第一名總統(tǒng)府的1/25。

（2） 具有歷史保護(hù)身份的建筑較多，產(chǎn)權(quán)關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜（軍隊(duì)產(chǎn)、省直機(jī)關(guān)、代管產(chǎn)），保護(hù)與再利用之間矛盾較多。

（3） 沿街界面光鮮而內(nèi)部空間衰敗，1個(gè)產(chǎn)權(quán)院落聚集20戶左右，還存在著圍繞主體建筑的棚戶建筑，影響消防安全、空間品質(zhì)，征騰搬遷成本高 （征收院落2個(gè)億，只騰不征院落1個(gè)億）。

（4） 重新定位問題。隨著長(zhǎng)三角一體化背景與南京新一輪總體規(guī)劃確定的“美麗古都、創(chuàng)新名城”的定位，頤和路需要重新審視自身定位。

3 街區(qū)復(fù)興的三大戰(zhàn)略

3.1 百年大時(shí)空觀—文化定位戰(zhàn)略

以“創(chuàng)新名城、美麗古都”為目標(biāo)愿景，加快邁向開放多元包容的國(guó)際化城市，建設(shè)具有國(guó)際影響力的創(chuàng)新名城是南京的“一號(hào)文件”“一號(hào)工程”。頤和路街區(qū)自帶的國(guó)際化基因，它必將重回城市國(guó)際化舞臺(tái)中央。對(duì)頤和路的認(rèn)知不能局限于目前國(guó)內(nèi)獨(dú)一無(wú)二的近現(xiàn)代建筑街區(qū)，它反映的是南京作為中國(guó)近現(xiàn)代城市建設(shè)融合國(guó)際先進(jìn)規(guī)劃理念的城市建設(shè)典范。

因此，頤和路街區(qū)的定位以“兩個(gè)一百年”的大時(shí)空觀來重新審視。頤和路建成于1930年代，它的建設(shè)特色是中西合璧的、吸收了大量國(guó)際先進(jìn)文化的，在當(dāng)時(shí)歷史語(yǔ)境下的民族自信和建設(shè)創(chuàng)新。2050年是實(shí)現(xiàn)偉大復(fù)興關(guān)鍵時(shí)期，復(fù)興規(guī)劃的定位要瞄準(zhǔn)建國(guó)到全面復(fù)興的這一新的百年歷史機(jī)遇，凸顯文化自信，展現(xiàn)頤和路街區(qū)所承載的文化對(duì)國(guó)際影響力的“輸出”與“輻射”。

文化戰(zhàn)略明確提出了“百年頤和、國(guó)際風(fēng)華”的主題定位，堅(jiān)持創(chuàng)造性轉(zhuǎn)化、創(chuàng)新性發(fā)展，確立街區(qū)發(fā)展目標(biāo)為“民國(guó)歷史窗口、古都文創(chuàng)中心、國(guó)際交往客廳、藝術(shù)金融高地”。

3.2 產(chǎn)業(yè)匹配院落——產(chǎn)業(yè)支撐戰(zhàn)略

產(chǎn)業(yè)支撐戰(zhàn)略特別指出，頤和路街區(qū)產(chǎn)業(yè)體系要突出文化與科技、金融、教育的結(jié)合，融入“環(huán)南藝文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)功能區(qū)”；以國(guó)際組織入駐為產(chǎn)業(yè)特色，提升街區(qū)和南京的國(guó)際化影響力。

因此，以文化定位為原則、國(guó)際化影響力為目標(biāo)，聚焦形成頤和路街區(qū)“2+3”的產(chǎn)業(yè)體系：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)——藝術(shù)創(chuàng)意、國(guó)際交流；配套產(chǎn)業(yè)——文史博覽、時(shí)尚游憩、居住服務(wù)。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)產(chǎn)業(yè) （業(yè)態(tài)） 的公共屬性、市場(chǎng)屬性的不同，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的政府與市場(chǎng)主導(dǎo)作用加以引導(dǎo)：

（1） 公共屬性、戰(zhàn)略屬性強(qiáng)的文史博覽、國(guó)際組織等業(yè)態(tài)應(yīng)政府主導(dǎo) （投入） 實(shí)施。此類項(xiàng)目定位是支撐頤和路街區(qū)成為實(shí)景型、體驗(yàn)式、活力派的國(guó)際街區(qū)。

（2） 市場(chǎng)屬性強(qiáng)的藝術(shù)創(chuàng)意、時(shí)尚游憩 （商業(yè)） 等業(yè)態(tài)應(yīng)市場(chǎng)主導(dǎo)實(shí)施 （政府按照負(fù)面清單管理）。招商選擇第一原則是商業(yè)首位度和差異化第一，以后期運(yùn)營(yíng)作為招商的考核標(biāo)準(zhǔn)。

（3） 兼有以上兩種屬性的業(yè)態(tài)可以創(chuàng)新多元主體合作實(shí)施。

產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略強(qiáng)調(diào)的是對(duì)街區(qū)定位和目標(biāo)支撐，指導(dǎo)后續(xù)業(yè)態(tài)策劃與招商方向。規(guī)劃建議開放院落117處，所涉及的空間需求規(guī)模、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)配比、空間形態(tài)要求在117處院落中逐一精準(zhǔn)落位。

3.3 空間創(chuàng)新加法——空間實(shí)施戰(zhàn)略

嚴(yán)守“保護(hù)”和“安全”的雙底線，對(duì)頤和路街區(qū)303處院落全部完成信息錄入和多維因子評(píng)估。結(jié)合產(chǎn)業(yè)支撐戰(zhàn)略中業(yè)態(tài)與院落匹配的需求，空間實(shí)施戰(zhàn)略從原型分析和拓?fù)渥儞Q等方式入手，總結(jié)出街區(qū)成片回收、局部連院改造、單院局部提升和保留功能優(yōu)化四種空間創(chuàng)新優(yōu)化模式，每種模式都創(chuàng)新實(shí)踐了空間加法、業(yè)態(tài)加法和景觀加法。

4 開放院落引入業(yè)態(tài)研究

4.1 開放之后的院落業(yè)態(tài)篩選方法

一是選擇產(chǎn)業(yè)。城市戰(zhàn)略上、案例經(jīng)驗(yàn)上、發(fā)展規(guī)律上、區(qū)域優(yōu)勢(shì)上研究遴選頤和的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)體系；二是明確定位。確定頤和未來產(chǎn)業(yè)定位，指導(dǎo)后續(xù)業(yè)態(tài)策劃與招商方向，避免“市場(chǎng)失靈”帶來過度商業(yè)化；三是確定規(guī)模。確定產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間需求規(guī)模、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)配比、空間形態(tài)要求；四是策劃項(xiàng)目。策劃最能體現(xiàn)頤和街區(qū)復(fù)興定位的核心項(xiàng)目，并在院落上精準(zhǔn)落位；五是建議模式。提出開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式和政策建議。

4.2 業(yè)態(tài)選擇結(jié)論

依托基地特征與資源稟賦，形成以中國(guó)近現(xiàn)代建筑為載體，以頤和創(chuàng)新文化為靈魂的產(chǎn)業(yè)體系，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為“國(guó)際藝術(shù)” （藝術(shù)創(chuàng)意+國(guó)際交流）。其中：藝術(shù)創(chuàng)意領(lǐng)域，發(fā)展以建筑、美術(shù)、廣告、攝影、文學(xué)、策劃、咨詢等為主的文化藝術(shù)創(chuàng)意設(shè)計(jì)、展示路演、體驗(yàn)消費(fèi)、拍賣交易，藝術(shù)金融，時(shí)尚訂制，匠人經(jīng)濟(jì)，IP內(nèi)容衍生品創(chuàng)造，數(shù)字文化等；國(guó)際交流領(lǐng)域，發(fā)展國(guó)際組織總部、國(guó)際商會(huì)協(xié)會(huì)辦公、外事接待、招商服務(wù)、國(guó)際商務(wù)服務(wù)等。同時(shí)，還應(yīng)充分挖掘利用頤和街區(qū)近現(xiàn)代歷史文化與建筑文化資源，發(fā)展全域中國(guó)近現(xiàn)代建筑實(shí)景博物館、近現(xiàn)代歷史文化展示交流、干部教育教學(xué)、學(xué)生第二課堂。為區(qū)域商業(yè)、辦公、居住提供復(fù)合街區(qū)氣質(zhì)的配套業(yè)態(tài)，包括沉浸式文化旅游、慢生活服務(wù)、特色商業(yè)、創(chuàng)意餐飲、文化娛樂、精品酒店民宿；以及康養(yǎng)居住、醫(yī)療養(yǎng)老服務(wù)、文化養(yǎng)生、教育培訓(xùn)、智慧社區(qū)、國(guó)際人員生活配套 （國(guó)際社區(qū)） 等居住配套服務(wù)。開放院落分配優(yōu)先次序與規(guī)模測(cè)算次序見圖1。

圖1 開放院落分配優(yōu)先次序與規(guī)模測(cè)算次序示意圖

5 引入業(yè)態(tài)與空間匹配研究

5.1 藝術(shù)創(chuàng)意類業(yè)態(tài)的空間需求 （見表1）

表1 藝術(shù)創(chuàng)意類業(yè)態(tài)的空間需求

5.2 國(guó)際交流類業(yè)態(tài)的空間需求 （見表2）

表2 國(guó)際交流類業(yè)態(tài)的空間需求

續(xù)表2

5.3 文史博覽類業(yè)態(tài)的空間需求 （見表3）

表3 文史博覽類業(yè)態(tài)的空間需求

5.4 開發(fā)模式：“政府賦能+市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)+資本運(yùn)作”模式

（1） 國(guó)際化賦能。引入國(guó)際組織機(jī)構(gòu)。政府投資改造、自持物業(yè)，以優(yōu)惠租金 （或免租金） 提供給有國(guó)際影響力的國(guó)際組織 （含非政府組織）、對(duì)南京創(chuàng)新名城建設(shè)有促進(jìn)作用的國(guó)際商會(huì)協(xié)會(huì)，為頤和國(guó)際化社區(qū)建設(shè)賦能。

（2） 文化賦能。文史博覽場(chǎng)館。政府投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)博物館、展覽館、紀(jì)念館、名人故居等文化場(chǎng)館，免費(fèi)對(duì)公眾開放，形成頤和路中國(guó)近現(xiàn)代建筑實(shí)景博物館群，以文化賦能引爆街區(qū)復(fù)興。

（3） 政策賦能。業(yè)態(tài)落位示意圖如圖2所示。

圖2 業(yè)態(tài)落位示意圖

支撐高標(biāo)準(zhǔn)保護(hù)復(fù)興。省、市、區(qū)政府對(duì)頤和路街區(qū)復(fù)興提供強(qiáng)有力的專項(xiàng)資金、政策性銀行融資、居民安置、規(guī)劃等各環(huán)節(jié)審批等政策支持；異地劃定土地出讓資金平衡地塊，彌補(bǔ)頤和高標(biāo)準(zhǔn)保護(hù)復(fù)興的資金缺口。

6 結(jié)語(yǔ)

頤和路歷史街區(qū)的復(fù)興戰(zhàn)略，文化是靈魂、產(chǎn)業(yè)是核心、空間是載體，通過引入合理的業(yè)態(tài)將衰落內(nèi)部空間逐步提升、迭代更新，既提升街區(qū)內(nèi)原住民的獲得感，同時(shí)將總量的40%用于開放，置換新的城市功能，形成主客共享的格局，并成為未來南京歷史街區(qū)保護(hù)與復(fù)興的創(chuàng)新樣本。