政策調(diào)控下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金循環(huán)與債務(wù)危機(jī)

侯英麗

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在近些年來呈上升走俏的態(tài)勢。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也正處于“黃金期”。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點，為我國經(jīng)濟(jì)的快速增長做出了貢獻(xiàn)。22年之前我國的房屋價格相對比較平穩(wěn)，但近幾十年許多城市房價突然暴漲，從而促進(jìn)了許多中小城市的房價上漲。但迅速漲幅導(dǎo)致我國空房面積積壓嚴(yán)重，為此，我國政府采取了一系列調(diào)控措施來控制房價的上漲。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金循環(huán)；債務(wù)危機(jī)；識別

隨著國家相關(guān)部門針對房地產(chǎn)市場的整頓嚴(yán)格，在金融政策方面尤為明顯。金融市場的發(fā)展、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的穩(wěn)定性，都對房地產(chǎn)項目開發(fā)有重要的影響作用。若經(jīng)濟(jì)下滑，并且市場需求出現(xiàn)不足狀況時，房地產(chǎn)企業(yè)將會面臨嚴(yán)重的資金鏈斷裂的危機(jī)。原本房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺就是常象，在經(jīng)濟(jì)波動大、資金鏈條不穩(wěn)的情況下，便更需要尋求更好的資金管理方式，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尋求新的發(fā)展途徑。然而縱觀當(dāng)下的房地產(chǎn)市場，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資管理這一塊，仍然面臨很大的問題。內(nèi)部資金管理方式的缺陷、管理人員能力的不足、制定管理政策的不全面等，直接阻礙了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金的循環(huán)

就目前來看，我國國民對房屋需求量較大，而且房地產(chǎn)企業(yè)投資注入資金大，在一段時間內(nèi)房價不會呈現(xiàn)下跌趨勢。現(xiàn)如今房價過高已成為常態(tài)，對房地產(chǎn)行業(yè)追加調(diào)控政策恐怕也會成為國家政策內(nèi)固定條例。國家調(diào)整房地產(chǎn)的重點也是在于房地產(chǎn)行業(yè)資金源頭方面，我國房地產(chǎn)行業(yè)要想在政府調(diào)控壓力下得以生存并發(fā)展壯大，就需要增加資金管理，擴(kuò)充資金源頭，提高資金使用效率。我國房地產(chǎn)行業(yè)高度依靠銀行貸款進(jìn)行資金活動，國家在調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)時通常會從銀行信貸下手，減少信貸的發(fā)放，增加房地產(chǎn)企業(yè)申貸的審核條款。房地產(chǎn)行業(yè)要想在此調(diào)控壓力下取得發(fā)展，首先要確保企業(yè)資金內(nèi)的流通不會因為減少而斷裂或崩塌。因此房地產(chǎn)企業(yè)在獲取企業(yè)資金渠道時應(yīng)開放式融資，企業(yè)內(nèi)部融資以外，還應(yīng)擴(kuò)展企業(yè)外部融資的方式。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的類型及識別

（1）系統(tǒng)風(fēng)險，對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的風(fēng)險。

（1）通貨膨脹風(fēng)險：又稱購買力風(fēng)險，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。

（2）周期風(fēng)險：房產(chǎn)市場的周期波 動給投資者帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)市場周期 波動可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個階段。當(dāng)房地產(chǎn)市場從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退階段，進(jìn)而進(jìn)入蕭條 階段時，房地產(chǎn)價格的大幅度下跌和市場成交量的萎縮，常使一些抗風(fēng)險能力較弱的投資者因金融債務(wù)問題而破產(chǎn)。

（3）政策風(fēng)險：政府對房地產(chǎn)投資過程中的土地供給、地價、稅費、住房、價格、金融、環(huán)境保護(hù)等方面的政策給投資者帶來風(fēng)險。避免這種風(fēng)險的最有效方法，是選擇政府鼓勵、有收益保證或有稅 收優(yōu)惠政策的項目進(jìn)行投資。

（4）政治風(fēng)險：主要由政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟(jì)制裁、外來侵略、罷工、騷亂等因素造成的風(fēng)險。房地產(chǎn)的不可移動性，使房地產(chǎn)投資者可能承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險。政治風(fēng)險是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種

（5）資本價值風(fēng)險：預(yù)期資本價值與現(xiàn)實資本價值的差異風(fēng)險。資本價值在很大程度上，取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和未來經(jīng)營費用水平。同時，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。未來經(jīng)營費用風(fēng)險：物業(yè)實際經(jīng)營管理費用支出超過預(yù)期經(jīng)營費用而帶來的風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)危機(jī)識別及管理策略

（1）房地產(chǎn)企業(yè)要鞏固自身對資本結(jié)構(gòu)的建設(shè)

要將自身的發(fā)展情況和資本結(jié)構(gòu)理論相結(jié)合。對于借貸的限額要結(jié)合企業(yè)自身資金的流動，負(fù)債較大可能會導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)或市場價值的貶值。 房地產(chǎn)企業(yè)借貸較大時會直接導(dǎo)致企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營過程中出現(xiàn)無資金流動的情況，最后可能會導(dǎo)致企業(yè)無法償還貸款，且風(fēng)險 也伴隨著企業(yè)借貸數(shù)額增大而增加。我國房地產(chǎn)企業(yè)最常使用的融資手段就是向銀行申請貸款，忽略了債券籌資。債券籌資在 其他行業(yè)取得了顯著的成效。所以國家也鼎力支持房地產(chǎn)企業(yè)利用此方法進(jìn)行資金籌集。此外籌集方式還包括海外地產(chǎn)基金、 私募方式籌集資金、典當(dāng)融資以及合作開發(fā)等，企業(yè)可以根據(jù)自身的實力選擇籌資的渠道。房地產(chǎn)投資信托主要是指房地產(chǎn)企業(yè)匯集多個投資商進(jìn)行資金的籌集，且位每位投資商都發(fā)放相同數(shù)額的收益憑證，通過專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，最后再將資金收益發(fā)放給投資商。

（2）企業(yè)在運營環(huán)節(jié)中遇到的債務(wù)危機(jī)

企業(yè)需要在開展新的項目的同時，嚴(yán)格把控每一個項目的進(jìn)度，事前進(jìn)行可行性分析，對項目所涉及的各個環(huán)節(jié)做出報告，例如項 目的投資成本等。房地產(chǎn)企業(yè)需要對投資的項目進(jìn)行可行性分析，并且對項目的每個環(huán)節(jié)都需要進(jìn)行預(yù)算統(tǒng)計，從而降低企業(yè)風(fēng)險。企業(yè)要明確市場的需求，從而再考慮自身的經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)在整個可行性分析的過程中需要注意該項目的市場需求、當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃以及政策是否影響到該項目的開發(fā)、該項目施工地點的周邊環(huán)境因素。房地產(chǎn)項目的開發(fā)不僅可以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來客觀的經(jīng)濟(jì)效益，同時也可以促進(jìn)房地產(chǎn)項目周邊的發(fā)展，所以在投資項目前一定要充分的進(jìn)行可行性分析，并且將動態(tài)指標(biāo)與靜態(tài)指標(biāo)相結(jié)合，從而做到多方面多角度的研究

房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前時代背景下，應(yīng)高度關(guān)注市場經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)的最新信息，并踴躍對國家出臺的政治制度做出回應(yīng)，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部制定適應(yīng)時下環(huán)境狀態(tài)的企業(yè)政策。房地產(chǎn)企業(yè)在日常運營時需要保持高度的風(fēng)險意識，同時對企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理加大管轄力度，樹立科學(xué)發(fā)展觀，建立企業(yè)品牌形象，從而使房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)性發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]胡援成，張朝洋.政策調(diào)控下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金循環(huán)與 債務(wù)危機(jī)識別[J].當(dāng)代財經(jīng)，2014（02）：50-63.