“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響分析

靳晶

摘 要：我國(guó)在稅務(wù)領(lǐng)域?qū)嵭腥∠麪I(yíng)業(yè)稅改收增值稅的決定，給房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作產(chǎn)生了很大的影響。對(duì)此，文章從“營(yíng)改增”的概念出發(fā)，論述了該項(xiàng)新政給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作產(chǎn)生的一系列影響，以及我們應(yīng)該如何完善相關(guān)工作。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；營(yíng)改增；財(cái)務(wù)管理

一、引言

為了提升經(jīng)濟(jì)管理水平，房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”的大背景之下需要對(duì)自身的財(cái)務(wù)管理模式進(jìn)行改革，以提高財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量和效率。這也要求廣大房地產(chǎn)商要結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展特點(diǎn)以及政策規(guī)定去做出改變，調(diào)整自己的財(cái)務(wù)管理模式，以便實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

二、“營(yíng)改增”的內(nèi)涵概述

所謂“營(yíng)改增”，就是取消營(yíng)業(yè)稅，改收增值稅，目的是為了避免重復(fù)征稅。實(shí)行新政策之后該問(wèn)題得到了有效解決，提高了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，降低了發(fā)展運(yùn)營(yíng)管理成本，減少了資金壓力?！盃I(yíng)改增”在一定程度上也是刺激國(guó)內(nèi)消費(fèi)增長(zhǎng)的一種重要手段，增值稅和營(yíng)業(yè)稅的最大區(qū)別在于，前者的每個(gè)征稅環(huán)節(jié)只對(duì)增值部分征稅，進(jìn)項(xiàng)稅額實(shí)行憑票抵扣政策，而后者對(duì)全部營(yíng)業(yè)額征稅。

三、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

（1）對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表產(chǎn)生的影響

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，公司非流動(dòng)資產(chǎn)在整體資產(chǎn)中占比較重，若是企業(yè)資產(chǎn)發(fā)生變化會(huì)導(dǎo)致企業(yè)整體資金結(jié)構(gòu)受影響，從而導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)變化。具體來(lái)說(shuō)，“營(yíng)改增”政策實(shí)施以后我們會(huì)發(fā)現(xiàn)公司非流動(dòng)資產(chǎn)減少，去除原營(yíng)業(yè)稅以后的期末余額降低，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債也都會(huì)明顯降低，同時(shí)流動(dòng)資產(chǎn)和權(quán)益所占比重相對(duì)上升，因此，從戰(zhàn)略性發(fā)展角度看新政策將會(huì)讓房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)。

（2）對(duì)企業(yè)利潤(rùn)表產(chǎn)生的影響

“營(yíng)改增”實(shí)施以后，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)影響較大，對(duì)企業(yè)降本增效而言優(yōu)勢(shì)明顯；長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，新政策使得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)明顯降低，有利于企業(yè)進(jìn)行資金積累，提高建設(shè)項(xiàng)目存貨周轉(zhuǎn)率。

（3）對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流量表產(chǎn)生的影響

對(duì)于現(xiàn)金流量表的影響，首先，“營(yíng)改增”政策施行以后，企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)受到影響，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本降低，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~增加；其次，對(duì)公司各項(xiàng)投資業(yè)務(wù)影響較大，現(xiàn)金流量表中投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量相比政策頒布前會(huì)變小，使得企業(yè)有了增加投資的空間；最后，企業(yè)籌資業(yè)務(wù)也會(huì)受到影響，產(chǎn)權(quán)比率下降導(dǎo)致資本結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，為維持最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)，企業(yè)可能會(huì)加大融資規(guī)模，籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量也會(huì)隨之增加。

（4）對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理產(chǎn)生的影響

對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方面產(chǎn)生的影響主要有兩方面，首先是新政策對(duì)財(cái)務(wù)工作者的專業(yè)素質(zhì)要求更高了，同時(shí)對(duì)會(huì)計(jì)核算精細(xì)化程度的要求也相應(yīng)提高，由此衍生出了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)制度設(shè)計(jì)的新要求，會(huì)計(jì)人員的工作壓力也隨之增加，需要及時(shí)充電學(xué)習(xí)新知識(shí)；其次，改革實(shí)施之后會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)管理帶來(lái)巨大影響，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)降低，在項(xiàng)目總投資不變的情況下資金需求變小，是對(duì)整個(gè)行業(yè)的重大利好。

四、“營(yíng)改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理如何完善

（1）加強(qiáng)并完善和增值稅有關(guān)的控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要主動(dòng)進(jìn)行調(diào)整改革，重視對(duì)新政策的學(xué)習(xí)和應(yīng)用，將政策細(xì)化到財(cái)務(wù)管理流程之中。首先要加強(qiáng)培訓(xùn)，邀請(qǐng)專業(yè)財(cái)稅人員對(duì)企業(yè)的管理層、財(cái)務(wù)和采購(gòu)等涉稅職能工作進(jìn)行專業(yè)化培訓(xùn)，明確增值稅的意義和重要性，掌握增值稅原理和有關(guān)知識(shí)，了解發(fā)票規(guī)定和要求，培養(yǎng)主動(dòng)索取發(fā)票的意識(shí)，保證進(jìn)項(xiàng)稅抵扣聯(lián)能夠及時(shí)獲得、認(rèn)證并抵扣。另外，要針對(duì)新政策變化對(duì)內(nèi)部制度進(jìn)行修訂，變更管理方式，從項(xiàng)目的投標(biāo)階段一直到最后的驗(yàn)收階段，都要落到實(shí)處。有條件的企業(yè)可以成立專門的稅務(wù)控制部門，專項(xiàng)負(fù)責(zé)稅務(wù)處理，嚴(yán)控所承接項(xiàng)目的成本、結(jié)算等涉稅關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增減稅紅利的最大化利用。

（2）選擇優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商建立伙伴關(guān)系

“營(yíng)改增”新政的頒布讓房地產(chǎn)企業(yè)原材料、建安成本等增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額可以實(shí)現(xiàn)有效抵扣，進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的關(guān)鍵是取得增值稅專用發(fā)票，因此企業(yè)對(duì)于供應(yīng)商的選擇要優(yōu)先考慮可以開(kāi)具專用發(fā)票的。且由于增值稅一般納稅人和小規(guī)模納稅人所開(kāi)票據(jù)的稅率和稅額也不同，還應(yīng)綜合考慮稅負(fù)和成本因素的影響。一個(gè)合格的供應(yīng)商伙伴關(guān)系到企業(yè)是否能夠進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣、稅負(fù)是否能夠真正得以下降，以充分享受稅收紅利。

（3）提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)

企業(yè)的發(fā)展歸根到底還是依賴人才，企業(yè)人員素質(zhì)是影響企業(yè)發(fā)展的重要因素。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷提升財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)，對(duì)增值稅的稅收管理工作要核算好、籌劃好、管理到位，以便給企業(yè)創(chuàng)造更大的價(jià)值，比如定期組織企業(yè)的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，召開(kāi)“營(yíng)改增”的相關(guān)專題會(huì)議，進(jìn)行頭腦風(fēng)暴，結(jié)合實(shí)際工作中遇到的問(wèn)題提出改進(jìn)建議等。

五、結(jié)語(yǔ)

總之，“營(yíng)改增”政策的實(shí)施對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言既是一項(xiàng)挑戰(zhàn)也是一個(gè)重要發(fā)展機(jī)遇，要求其加強(qiáng)對(duì)自身財(cái)務(wù)管理工作的分析、研究，針對(duì)目前存在的相關(guān)問(wèn)題找到解決的措施。至于企業(yè)是否能夠真正享受到政策紅利，借助新政占據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的先機(jī)，還取決于企業(yè)能否真正結(jié)合稅改新要求完善財(cái)務(wù)管理體系，全面提升自己。

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