房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中存在的主要問題及對(duì)策

馬小濤

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) ?財(cái)務(wù)管理 ?問題 ?對(duì)策

近年來，為了解決高房?jī)r(jià)的問題，政府針對(duì)房?jī)r(jià)漲幅較大的城市制定了相應(yīng)的政策，例如限購(gòu)令、限貸令以及購(gòu)置稅等，旨在限制房?jī)r(jià)漲幅過快。另外，地方政府也對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了極為嚴(yán)格的把控。各種調(diào)控房地產(chǎn)政策的出臺(tái)，讓一些資金緊張和財(cái)務(wù)管理不善的房地產(chǎn)企業(yè)受到了很大的影響。

一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理存在問題

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中占據(jù)著重要的位置，但是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理狀況并不理想。下文將從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的人員、制度等方面對(duì)其中存在的問題進(jìn)行剖析：

（一）財(cái)務(wù)管理人員問題

房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)管理人員需要負(fù)責(zé)預(yù)算管理、融資管理、成本管理和核算管理等工作，因?yàn)楣ぷ鲀?nèi)容較為繁雜，對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的職業(yè)素質(zhì)和專業(yè)技能也就提出了較高的要求。財(cái)務(wù)管理人員職業(yè)素質(zhì)和專業(yè)技能不過關(guān)，在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算、融資管理、成本管理以及核算管理工作中就可能出現(xiàn)紕漏，處理方式不對(duì)或者處理流程不對(duì)，難免會(huì)出現(xiàn)資金漏洞，給房地產(chǎn)企業(yè)造成不可彌補(bǔ)的損失。另外，房地產(chǎn)企業(yè)周轉(zhuǎn)速度很快，受企業(yè)資金、整體實(shí)力、薪資待遇、培訓(xùn)管理等限制，其財(cái)務(wù)管理人員可能會(huì)在高周轉(zhuǎn)、高速變化的環(huán)境中學(xué)習(xí)培訓(xùn)不夠，不能適應(yīng)最近的政策，對(duì)業(yè)務(wù)處理未跟上變化的新環(huán)境，增加了公司財(cái)務(wù)管理危機(jī)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）財(cái)務(wù)管理制度問題

房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)行需要財(cái)務(wù)管理制度作為重要的保障。整體上說，由于部分房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力受限，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度落后、不完善，企業(yè)內(nèi)部監(jiān)控機(jī)制不健全，也可能存在授權(quán)審批等制度執(zhí)行不到位的情況，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)管理控制乏力。另外，在某些企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃不合理，在財(cái)務(wù)管理方面受高層領(lǐng)導(dǎo)的影響較大。最后，房地產(chǎn)企業(yè)績(jī)效考核制度落實(shí)不明確，績(jī)效考核是對(duì)員工的工作的認(rèn)可和激勵(lì)，提高員工工作的積極性和主動(dòng)性，影響著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和戰(zhàn)略實(shí)施。不健全的考核制度將直接影響財(cái)務(wù)管理人員的積極性，影響工作的進(jìn)展。

（三）財(cái)務(wù)管理的成本和預(yù)算問題

房地產(chǎn)企業(yè)由于資金來源渠道大都是融資或者銀行貸款，資金投入大、回籠時(shí)間長(zhǎng)。正是由于資金流動(dòng)周期長(zhǎng)，在整個(gè)過程中不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)諸多，所以房地產(chǎn)企業(yè)需對(duì)投資開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全方面的調(diào)查和評(píng)審，包括投資開發(fā)項(xiàng)目資金流動(dòng)、人力物力、成本、利息等。但在現(xiàn)實(shí)中，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)模小，自身實(shí)力弱，為了追逐高額的利潤(rùn)，在項(xiàng)目投資開發(fā)前沒有做好成本管理和財(cái)務(wù)預(yù)算的工作，也沒有進(jìn)行深入的市場(chǎng)可行性調(diào)查和分析，盲目投資，負(fù)重競(jìng)標(biāo)，最終導(dǎo)致預(yù)算資金與實(shí)際項(xiàng)目投資相差甚大，耽誤時(shí)間，收益甚微，更有嚴(yán)重的可能造成公司資金無法回籠，影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理優(yōu)化對(duì)策

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理能力，提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體盈利能力，對(duì)于國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。為此，可以從下面幾個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理進(jìn)行優(yōu)化：

（一）提高財(cái)務(wù)管理人員的綜合能力

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效率關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，其很大程度上取決于團(tuán)隊(duì)的力量。加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的審核和管理是提升優(yōu)化房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的首要措施。企業(yè)招聘時(shí)，注重考察財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)技能和職業(yè)素質(zhì)，還要嚴(yán)格考察職業(yè)道德素質(zhì)和社會(huì)道德。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的崗前培訓(xùn)和階段性培訓(xùn)，不斷促進(jìn)財(cái)務(wù)管理人員的知識(shí)更新，促進(jìn)其知識(shí)體系的與時(shí)俱進(jìn)，提高專業(yè)技能、道德修養(yǎng)和團(tuán)隊(duì)合作。財(cái)務(wù)管理人員也應(yīng)自我提升，順應(yīng)時(shí)代變化，盡可能的掌握現(xiàn)代化和信息化技術(shù)，學(xué)習(xí)新的知識(shí)，不斷提高知識(shí)儲(chǔ)備和工作效率，保障工作的正確性、及時(shí)性和準(zhǔn)確性。

（二）構(gòu)建完善可操作的財(cái)務(wù)管理制度并不斷提高執(zhí)行力

無規(guī)矩?zé)o以成方圓，構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理制度是優(yōu)化房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的必由之路。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、資金周轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，需要企業(yè)通過合理的財(cái)務(wù)管理以及運(yùn)作方式，有效規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理制度，不僅可以使企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，而且還可以加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的監(jiān)督和管理。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理制度制定過程中，需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)不同階段的發(fā)展重點(diǎn)和發(fā)展目標(biāo)制定相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理制度，還應(yīng)該保證財(cái)務(wù)管理制度的動(dòng)態(tài)平衡。只有這樣，才能夠有效規(guī)范財(cái)務(wù)管理人員的個(gè)人行為，讓財(cái)務(wù)管理制度為房地產(chǎn)企業(yè)的整體戰(zhàn)略發(fā)展服務(wù)。

（三）強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理的成本和預(yù)算

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于新項(xiàng)目的投資開發(fā)所需的成本主要包括土地購(gòu)置成本、建筑成本、材料成本、管理成本以及營(yíng)銷成本等等，總的來說，投資新項(xiàng)目的成本是巨大的，所以房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于成本管理和財(cái)務(wù)預(yù)算的加強(qiáng)是很有必要的。首先要選擇合格的施工隊(duì)伍和材料供應(yīng)商，這樣不僅能保證項(xiàng)目的質(zhì)量，還能避免因?yàn)橘|(zhì)量問題返工而造成的成本浪費(fèi)。其次是房地產(chǎn)企業(yè)高層和財(cái)務(wù)管理人員要對(duì)新項(xiàng)目進(jìn)行全方面的調(diào)查和評(píng)審，深入市場(chǎng)調(diào)查和分析，資金的預(yù)算管理要遵循量入為出的規(guī)則，做到準(zhǔn)確計(jì)算、科學(xué)嚴(yán)格，對(duì)于企業(yè)的支出和收入要認(rèn)真細(xì)致，預(yù)算之外的支出，要嚴(yán)格進(jìn)行考核，沒必要的支出要杜絕。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，企業(yè)想要占據(jù)一席之地，切實(shí)需要加強(qiáng)和完善財(cái)務(wù)管理制度，不僅能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)安全，也能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)快速穩(wěn)健發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)科學(xué)正確對(duì)待財(cái)務(wù)管理中所存在的問題和瑕疵，采取行之有效的解決措施和對(duì)策，提高財(cái)務(wù)管理人員的綜合能力、構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理制度以及加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的成本管理和財(cái)務(wù)預(yù)算等，保證企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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