房地產(chǎn)企業(yè)成本管控研究

(天津市金地城市建設(shè)有限公司，天津 301800)

1 房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要性

2016年，房地產(chǎn)市場在“去庫存”的背景下經(jīng)歷了新一輪快速上漲。面對一、二線城市房地產(chǎn)市場明顯過熱現(xiàn)象，黨的十九大報告提出“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。面對不斷出臺的宏觀調(diào)控政策和住房制度改革，市場必然要回歸理性。房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠價格上漲盈利的局面已經(jīng)成為過去。今后，只有注重成本管控，獲得低成本經(jīng)營發(fā)展，成本管理水平做的好的企業(yè)，才能取得良好的經(jīng)濟效益，在市場競爭中立于不敗之地。

2 當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的問題

2.1 成本控制意識不足，缺乏合理的成本控制體系

長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)只要順利交房，就能獲得高額的利潤，使得企業(yè)在成本控制方面不夠重視，沒有建立合理的成本控制體系，沒有制定成本管理制度，部門和人員配置不合理，造成成本費用偏高。有些企業(yè)雖然建立了完善的成本控制體系和制度，但也是形同虛設(shè)，沒有得到執(zhí)行。部門間權(quán)責(zé)劃分不夠明確、協(xié)同意識差，造成內(nèi)部成本消耗比較大。如果工作一旦出現(xiàn)偏差，就會帶來巨大的經(jīng)營和財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，成本核算環(huán)節(jié)多，各個成本環(huán)環(huán)相扣。很多房地產(chǎn)企業(yè)只注重施工階段，忽視了前期的立項、規(guī)劃設(shè)計、招標等過程。只注重事后的成本控制，忽視了事前、事中的成本控制。只注重開發(fā)成本的控制，而忽視了管理費用、財務(wù)費用和稅金的控制。

2.2 未實施全面預(yù)算管理

全面預(yù)算是企業(yè)通過內(nèi)外部環(huán)境的分析，在預(yù)測與決策的基礎(chǔ)上，配置相應(yīng)的資源，對企業(yè)未來一定時期的經(jīng)營和財務(wù)作出具體計劃。全面預(yù)算體現(xiàn)了預(yù)算的全員、全過程、全部門的特征。企業(yè)的總目標，通過預(yù)算被分解成各部門的具體目標，如果各部門都完成了具體的目標，企業(yè)的總目標也就有了保障。預(yù)算也是企業(yè)成本控制標準、考核依據(jù)，在經(jīng)營中起著很大的作用。房地產(chǎn)企業(yè)投資大，所需資金多，沒有預(yù)算或預(yù)算不合理，會造成資金短缺或閑置，給企業(yè)造成重大損失。

2.3 缺乏完善的合同管理

房地產(chǎn)企業(yè)從土地購買到交房入住，涉及很多合同，而且合同金額大，一旦出現(xiàn)重大訴訟糾紛，將會給企業(yè)造成不必要的損失。目前，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)對合同管理不夠重視，沒有建立完善的合同管理制度，導(dǎo)致合同管理混亂，容易引發(fā)合同糾紛。也沒有設(shè)立法務(wù)部，導(dǎo)致對合同的審批，缺少專業(yè)法律人員的參與。如果合同中存在重大欺詐、顯失公平的條款，會在履行中給企業(yè)帶來損失。如果企業(yè)發(fā)生訴訟失敗，企業(yè)形象、信譽會受損。

2.4 缺乏激勵機制

激勵機制是激發(fā)員工潛能，調(diào)動員工積極性的重要手段，對企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。房地產(chǎn)項目從立項、建設(shè)等各方面都可以進行優(yōu)化或籌劃，降低成本和稅負，而這些工作都依賴于員工的奉獻。適當(dāng)?shù)募?，可以增強員工的責(zé)任感和使命感。而一些中小房企往往缺乏激勵機制，人性化管理體制匱乏，企業(yè)文化建設(shè)意識還很淡薄，使他們不愿意對員工付出太多，導(dǎo)致無法留住優(yōu)秀員工。沒有合適的激勵機制，員工的積極性得不到發(fā)揮。許多管理者往往對已發(fā)生過的問題善后處理大肆認可，而對事前的預(yù)防控制建議不當(dāng)回事，導(dǎo)致員工“多一事不如少一事”心態(tài)。

3 完善房地產(chǎn)企業(yè)成本管控措施

3.1 增強成本控制意識，建立成本控制管理體系

成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是企業(yè)的基本競爭戰(zhàn)略之一，即通過低成本地位來獲得持久的競爭優(yōu)勢。企業(yè)要在競爭中生存發(fā)展，就必須增強成本管控意識，建立成本控制管理體系。有效的成本管控需要對企業(yè)全過程的管控，需要企業(yè)全員的參與。建立成本控制體系，設(shè)立成本控制部門和主要負責(zé)人協(xié)調(diào)各部門和崗位，提高全體員工的內(nèi)控意識，是一個企業(yè)成本控制的基礎(chǔ)。同時考慮到中小房企資源不足，專業(yè)技術(shù)管理人才少等，中小房企可以選擇適合于自己的成本控制體系。但是，關(guān)鍵還是要有一個成本控制的意識存在。

房地產(chǎn)企業(yè)的每一個項目都應(yīng)當(dāng)開展可行性研究，編制可行性研究報告，并組織各部門和專家等進行充分論證和評審，出具評審意見，作為項目立項的依據(jù)，避免決策失誤，引發(fā)盲目投資。成本控制體系主要包括對土地成本、前期費用、建安成本、配套設(shè)施成本、管理費用、財務(wù)費用、稅金等的控制。土地成本，盡可能爭取政府的優(yōu)惠價格，同時在土地費用支付條件方面爭取優(yōu)惠。前期費用，搞好政府關(guān)系，爭取報批報建費用減免。設(shè)計單位爭取最優(yōu)性價比，雖然設(shè)計費在房地產(chǎn)項目全部成本中所占比例不大，但規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)開發(fā)成本中卻處于絕對重要地位，往往決定項目成本的70%～80%。因為設(shè)計階段確定了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)形式、材料選用、設(shè)備選型等，工程投資多少，是否合理，在設(shè)計階段就已經(jīng)確定了，施工階段只是按圖施工，工程造價的高低實際上掌握在設(shè)計者手中。招投標階段，加強對投標工作各環(huán)節(jié)的監(jiān)控，避免決策失誤。工程項目一般應(yīng)當(dāng)采用公開招標的方式，選擇質(zhì)優(yōu)價低的施工單位和材料供應(yīng)商等。建安成本，控制建筑材料和設(shè)備的成本，按技術(shù)規(guī)范和設(shè)計規(guī)范進行施工，合理、有效地節(jié)省施工成本。管理費用，建立合理的費用支出標準和規(guī)范的費用審批流程，各項支出嚴格執(zhí)行資金使用計劃，并加大部門考核力度。財務(wù)費用，合理籌措和運用資金，節(jié)省資金成本。稅金，合理稅收籌劃，關(guān)注國家稅收政策，利用稅收減免和優(yōu)惠，降低稅務(wù)成本。

3.2 實施全面預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算工作，必須得到公司領(lǐng)導(dǎo)的重視。設(shè)立預(yù)算管理委員會組織、監(jiān)督預(yù)算的工作，其成員由企業(yè)負責(zé)人及相關(guān)部門負責(zé)人組成。預(yù)算管理委員會應(yīng)制定相應(yīng)的預(yù)算管理制度、工作程序、部門職責(zé)等，保證預(yù)算工作的順利開展。

首先，預(yù)算編制階段，應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和年度經(jīng)營計劃來編制，按照上下結(jié)合、分級編制、逐級匯總的程序，編制年度全面預(yù)算。預(yù)算編制要科學(xué)、合理和可行，避免指標的過高或過低。

其次，預(yù)算執(zhí)行階段，企業(yè)全面預(yù)算要層層分解，分解到各部門和各相關(guān)人員，切實按照預(yù)算來執(zhí)行。企業(yè)辦理采購與付款、銷售與收款、成本費用、資產(chǎn)購置與維護等業(yè)務(wù)和事項，均應(yīng)符合預(yù)算要求。超預(yù)算或預(yù)算外的事項，實行嚴格的審批。根據(jù)資金使用計劃，及時籌措資金，避免資金短缺和閑置，給企業(yè)造成損失。

最后，預(yù)算考核階段，預(yù)算實際執(zhí)行情況要定期分析，通過分析超支和節(jié)約的原因，解決執(zhí)行中存在的問題，提出改進意見，為今后工作提供借鑒。嚴格按照預(yù)算考核制度，獎勵先進，處罰落后，在增強預(yù)算工作權(quán)威性的同時，也加強了全體員工的責(zé)任意識。

3.3 加強合同管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強合同管理，制定合同訂立、審核、履行、存檔等制度。歸口管理部門應(yīng)定期對合同進行統(tǒng)計，檢查合同履行情況，維護企業(yè)合法權(quán)益。有條件的企業(yè)，可以設(shè)立法務(wù)部或聘請法律顧問，對各類合同簽訂、履行進行嚴格的審核。對于影響重大、涉及較高專業(yè)知識的合同，應(yīng)當(dāng)組織法律、技術(shù)、財會等專業(yè)人員參與談判，必要時可以聘請外部專家。合同的履行部門也應(yīng)參與合同簽訂過程的談判，共同發(fā)現(xiàn)合同履行的難度，從而使合同履行部門能夠充分了解合同內(nèi)容，增強合同的執(zhí)行力。

企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立合同專用章保管制度，合同經(jīng)過審批后由法定代表人簽字后，才能加蓋合同專用章。加強合同信息安全保密工作，未經(jīng)批準，合同信息知悉人員不得以任何方式泄露合同涉及的商業(yè)秘密。對大額的資金收付，企業(yè)財會部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同條款收付款項，對沒有訂立合同的，應(yīng)當(dāng)拒絕，并及時報告有關(guān)情況。加強合同管理的目的在于增強合同的嚴謹性，減少合同糾紛，最終降低成本。

3.4 建立成本控制激勵機制

21世紀的企業(yè)競爭，主要是人力資源的競爭。房地產(chǎn)企業(yè)一般員工人數(shù)不多，但卻是一個高智能的團體，要想在激烈的競爭中生存和發(fā)展，必須在一定程度上依賴于其人力資源的有效激勵。適當(dāng)?shù)募顧C制可以有效地激發(fā)員工的積極性和創(chuàng)造性，同時可以避免一些舞弊事件的發(fā)生。

激勵包括物質(zhì)激勵和精神激勵。企業(yè)對于員工的物質(zhì)激勵主要是提高優(yōu)秀員工的勞動報酬，制定與業(yè)績掛鉤的薪酬制度，體現(xiàn)效率優(yōu)先、兼顧公平。精神激勵主要是通過表彰，對作出工作貢獻員工的一種肯定，讓其有更多的榮譽感更努力工作。通過表揚先進，讓更多的員工學(xué)習(xí)榜樣的力量，形成積極上進、勤奮學(xué)習(xí)和團結(jié)互助的企業(yè)文化。

4 結(jié) 論

房地產(chǎn)企業(yè)成本管控是一個復(fù)雜而系統(tǒng)性的工程，涉及開發(fā)全過程和全方面，需要全員參與。管控工作要取得實效，需要建立一個有效的成本控制體系，需要好的激勵機制激發(fā)員工的創(chuàng)造和奉獻。隨著市場競爭的日益加劇以及當(dāng)前面臨的經(jīng)濟形勢，通過實施全面預(yù)算、加強合同管理，提高企業(yè)的成本管理水平，實現(xiàn)成本管控給企業(yè)帶來的經(jīng)濟效益，增強企業(yè)市場競爭力，促進企業(yè)健康、持續(xù)地發(fā)展，順利度過當(dāng)前的困境。