合肥市集中式長租公寓的現(xiàn)狀分析

(安徽工業(yè)經(jīng)濟職業(yè)技術(shù)學(xué)院，安徽 合肥 230051)

2016年末年的時候，合肥市的居住人口達到786.9萬人，比往年增加了7.9萬人，人口增長為1%。根據(jù)資料展示，新進入合肥市的新市民有80%依靠租房。在這大量的城市新人口增長的背后，展示了巨大的租房市場。對比已經(jīng)為大眾悉知的傳統(tǒng)房東租房形式，開發(fā)商等機構(gòu)和房東開展住房租賃業(yè)務(wù)，還有很多的市民并不知曉。根據(jù)調(diào)查得知，這幾年來，已經(jīng)有很多的開發(fā)商以及中介機構(gòu)等，將長租公寓等產(chǎn)品作為載體入駐合肥的住房租賃市場。本文就以下方面分析合肥市集中式長租公寓。

1 合肥市集中式長租公寓的現(xiàn)狀

根據(jù)材料調(diào)查，在我國排名前30名的房企中，已經(jīng)有60%的房企通過不同方式布局進入到住房租賃市場中，還有很多中介和酒店以及互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)者的長租公寓品牌陸續(xù)的進入到合肥的租房市場中。

目前，在我國的合肥市，已經(jīng)出現(xiàn)長租公寓和互聯(lián)網(wǎng)共享公寓等。根據(jù)人民網(wǎng)安徽頻道的記者調(diào)查統(tǒng)計得出，合肥作為新出爐的十二個住房租賃試點城市之一，已經(jīng)出現(xiàn)了將近八十個的長租公寓品牌。這些長租公寓品牌中，有房地產(chǎn)企業(yè)下設(shè)的長租公寓品牌，例如萬科泊寓；有房屋中介公司的星房優(yōu)租等以及“異地故鄉(xiāng)”等互聯(lián)網(wǎng)初創(chuàng)長租公寓品牌等等。例如，2011年的萬科集團，它提出集團要從住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型為城市配套的服務(wù)商，并于十年內(nèi)完成這些新業(yè)務(wù)的探索和布局，其中長租公寓即是重點之一。

眾所知周的合肥泊寓事業(yè)，在合肥的第一家店是從萬科金域國際租了一層寫字樓，將其作為長租公寓的房源。經(jīng)過重新的裝修和改造，這層寫字樓被分隔為84套公寓，每套公寓的面積大約在25平方米，向外宣稱每月以1300元的價格出租，它的入住率已達到95%。當前，我國房企入駐長租公寓市場，一般采用的是類似模式，先通過租賃物業(yè)，然后進行統(tǒng)一的裝修和布局，最后對外進行出租，進而得到租金差賺取利潤，這種輕資產(chǎn)的運營模式適合快速的占領(lǐng)市場。

2 合肥發(fā)展住房租賃長租公寓的意義

在我國合肥的發(fā)展市場中，很多的長租公寓都是通過對傳統(tǒng)房屋托管模式的升級而形成的，在房屋的托管模式下，房東和中介公司簽訂托管合同，由中介公司按時付一定租金給房東，并取得房屋的全部管理權(quán)。中介通過各種資源再轉(zhuǎn)租給有需要的租客，也就是說，租客和房東都只和中介公司產(chǎn)生關(guān)系。在2015年，合肥的租賃市場上就涌現(xiàn)了很多的白領(lǐng)公寓概念等。為了順應(yīng)合肥市場的發(fā)展，很多傳統(tǒng)的房屋托管模式也相繼進行了升級和改造，在此之后，合肥的長租公寓便飛速的獲得發(fā)展。例如：萬科泊寓、星房優(yōu)租、綠蘿公寓等長租公寓品牌，它們在合肥的租賃市場中已經(jīng)有一定的占有量。像萬科泊寓，在合肥已經(jīng)擁有兩個項目，位于合肥蜀山區(qū)的金域國際項目于2016年的5月份進入合肥，主要為青年群體提供優(yōu)質(zhì)租住空間以及一體化的社區(qū)服務(wù)，而位于高新區(qū)的合肥項目則在前些日子完成簽約。再比如星房優(yōu)租，成立于2016年的2月份，它與萬科泊寓的客戶定位有所不同，主要定位于主打合肥市場的中高端白領(lǐng)租房領(lǐng)域，其中智能家居與個性定制是它的特色。

那么，發(fā)展住房租賃長租公寓對合肥有什么意義呢？作為比較早便進入合肥住房租賃市場的房企——安徽萬科，在合肥市場開展了長租公寓業(yè)務(wù)。另外，社會資本進入住房租賃行業(yè)的相關(guān)利好政策也逐漸的增多。其中在合肥市發(fā)布的方案中也曾明確的提出，要加大財稅方面的支持力度，加大對金融提供方面的支持，支持住房租賃企業(yè)申請國開行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、申報專項資金等。長租公寓市場表明我國的住房租賃市場即將迎來顯著的發(fā)展。而合肥作為我國重要的科研教育基地、現(xiàn)代制造業(yè)基地以及全國性綜合交通樞紐、長三角城市群副中心城市，這樣的城市屬性對人才的吸附力可見一斑。

繼上海之后，合肥成為我國第二個獲批建設(shè)綜合性科學(xué)中心的城市，由此可見，必然會有愈來愈多的年輕人選擇合肥，在這個充滿活力的城市奮斗拼搏。但是如何留下這些年輕人呢？其中最重要最基本的一點，就是解決他們的住房問題。我國合肥出臺的住房租賃工作試點方案，大力發(fā)展住房租賃市場，將會顯著地解決市場需求問題。懷揣著夢想來到合肥的年輕人，就算暫時沒有能力買上住房，但可以通過租房享受相等的社會服務(wù)，這將會大大地增強合肥的吸引力以及向心力，為更多的年輕人留在合肥打拼奠定基礎(chǔ)，進而為合肥留下更多的人才，推動合肥的城市發(fā)展。

3 探索集中式長租公寓的未來發(fā)展模式

雖然集中式長租公寓對合肥未來的發(fā)展大有裨益，但合肥租賃市場的現(xiàn)實情況是，企業(yè)公司運營長租公寓存在前期投入較高、融資成本高以及盈利周期長等一系列問題。社會的各路資本踴躍布局該市場，卻難掩住房租賃市場面臨的問題，筆者可以概括為：長租公寓市場資金需求大、融資難、盈利能力有待提高。另外，除了房源租賃的成本，前期最大的投入就是裝修改造房屋的成本。比如：合肥泊寓的裝修改造成本高達1500元每平方米，有很大一部分錢用在了房屋消防方面。就目前而言，長租公寓被當作是酒店業(yè)務(wù)來管理，需要經(jīng)過高標準的消防驗收工作，商家必須對房屋進行消防設(shè)施改造，成本因此大大提高。另外，政府出臺的相關(guān)稅費對合肥的租賃行業(yè)不是很有利，各種各樣的相關(guān)稅費也是一筆不小的支出，依據(jù)部門的相關(guān)政策規(guī)定，機構(gòu)出租房屋，需要繳納房屋租賃稅，當然，這個稅種里包括房產(chǎn)稅、增值稅、企業(yè)所得稅等，加起來整體的稅率在17%。相比較巨大的資金投入，合肥市的長租公寓當前的盈利能力是非常有限的。根據(jù)長租公寓行業(yè)的上市公司世聯(lián)行在2016年發(fā)布的年報資料，顯示該企業(yè)包含長租公寓在內(nèi)的資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，總體的毛利率僅為2.32%。在合肥市發(fā)展集中式長租公寓，它的運營本質(zhì)在于資產(chǎn)管理，未來的住房租賃品牌要通過深挖物業(yè)價值與提升自身運營能力以及打造高效的扁平化組織，進而增強企業(yè)的盈利水平。

合肥市的集中式長租公寓模式真正實現(xiàn)發(fā)展繁榮的機構(gòu)運營仍需要一些時間，租戶群體規(guī)模較低導(dǎo)致市場在短時間內(nèi)依然將租金作為重要盈利來源。企業(yè)運營商通過租金差賺取利益，通過其他模式來突破，是合肥市未來長租公寓的發(fā)展方向。盡管在我國國內(nèi)的模式各種各樣，但總的來說，長租公寓無非有兩大的發(fā)展方向：一是憑借租賃市場，從租賃的產(chǎn)品上亦或是增值服務(wù)上獲得利益；二是憑借資本市場，轉(zhuǎn)嫁企業(yè)本身的成本和開銷。當然，對于合肥市的集中式長租公寓企業(yè)發(fā)展來說，不管選取哪一種發(fā)展方式，它們所要接受的挑戰(zhàn)是，怎么樣選擇適合企業(yè)本身的發(fā)展模式并在這種模式下使企業(yè)逐步升級。

綜上所述，我們了解了關(guān)于合肥市長租公寓的現(xiàn)狀以及發(fā)展住房租賃的意義，分析了合肥市未來長租公寓的發(fā)展模式，雖然其在發(fā)展上存在難題，但合肥市對發(fā)展集中式長租公寓公布了相關(guān)政策方案，來促進住合肥房租賃市場發(fā)展。我們相信合肥市的長租公寓會得到很好的發(fā)展，會為合肥市留下更多的人才，進而促進合肥市政治經(jīng)濟的快速發(fā)展。