淺析物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的主要原因

摘 要：近年來，由于人們的基本收入和生活水平不斷提高以及國家寬松的放貸政策，越來越多的人加入購房大軍，盡管房價只增不減，依然有很多人成為了城市房屋所有者。但隨之而產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛也逐漸顯現(xiàn)出來，要做好物業(yè)管理的相關(guān)工作，就應(yīng)該清楚物業(yè)管理活動出現(xiàn)糾紛的主要原因，以便尋求解決的途徑。本文將以作者所學知識及個人體會來對物業(yè)管理糾紛的主要原因進行簡要分析。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理企業(yè)；業(yè)主；監(jiān)督機制

1 物業(yè)管理企業(yè)方面

1）缺乏前期物業(yè)管理，沒有參與超前介入，與開發(fā)商的溝通交流不夠，特別是與施工單位的聯(lián)系較少，導致其對本物業(yè)的基本情況不是特別清楚，比如某些公用部位哪些部分是屬于開發(fā)商的，哪些部分又是屬于業(yè)主的（諸如會所之類的），還有些基礎(chǔ)設(shè)施的安全隱患問題，以及房屋質(zhì)量是否滿足要求等。這些問題都應(yīng)在物業(yè)管理公司對物業(yè)接管驗收之前，做好充分的準備工作，以便于與業(yè)主入伙之后的管理溝通。當然，由于前期物業(yè)管理費是由開發(fā)商提供的，這就需要物業(yè)管理企業(yè)有一個堅定的立場，同時也應(yīng)該有相關(guān)的監(jiān)督機制對其進行輔助，以便維護后期廣大業(yè)主的利益。

2）物業(yè)管理公司人員素質(zhì)低，服務(wù)質(zhì)量差。為了降低管理成本，特別是在一些中小城市，物業(yè)管理公司大量招收農(nóng)民工（諸如不少保安大多為農(nóng)民工），未經(jīng)專業(yè)培訓就直接上崗。另外，不少單位認為物業(yè)管理不需要專業(yè)知識，把大量下崗，分流、年老、體弱的富余人員隨意安排到物業(yè)管理崗位，由此造成從業(yè)人員的低素質(zhì)狀況，當然，這也有一定的社會因素，不少人（特別是我們的爺爺奶奶及父母這一輩）認為從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)是不太體面的工作，因此一些接受過高等教育的人大都不愿意去從事物業(yè)服務(wù)的相關(guān)工作。

3）物業(yè)管理費用的收取標準及使用情況沒有公開透明，使業(yè)主不能直觀感受到物業(yè)所提供的服務(wù)。由于業(yè)主不清楚自己所繳納的物業(yè)管理費具體花在了什么地方，就會導致業(yè)主對物業(yè)的不信任，由此造成拖欠或者拒繳物業(yè)費的情況。甚至于一些物業(yè)公司不與業(yè)主商量，自定收費標準，不報物價局，強制收費，例如很多小區(qū)的停車費都高出業(yè)主的心理底價，令其難以接受。筆者認為這點亟需相關(guān)機制的完善。

2 業(yè)上及業(yè)主委員會方面

1）物業(yè)管理消費觀念沒有適時、適度地改變。一方面，大部分業(yè)主認為既然自己交了錢，就應(yīng)該享受到他們應(yīng)有的服務(wù)，有種“消費者至上”的觀念，并且認為交納物業(yè)管理費應(yīng)該是出于自愿的，而不是強制性的，因此，一部分買了房而又長期不呆在這個地方的業(yè)主認為他們有權(quán)不繳納物業(yè)管理費。另一方面，多數(shù)業(yè)主認為物業(yè)管理費用較高，因此對物業(yè)服務(wù)的期望值存在一個較高點，物業(yè)公司難以達到業(yè)主的要求。在這種情況下，供求雙方在處理些具體問題時稍有不慎就會引起物業(yè)管理糾紛的發(fā)生。

2）部分業(yè)主民主法制觀念淡薄。大多數(shù)業(yè)主在簽訂《房屋買賣合同》及《物業(yè)管理合同》時由于文字太多并沒有仔細閱讀合同中的內(nèi)容，對相關(guān)條款并不清楚，因此對購房時簽訂的業(yè)主公約、物業(yè)管理服務(wù)合同不認真履行，另外，一些業(yè)主有意或無意地把本不屬于物業(yè)管理服務(wù)范圍的服務(wù)事項硬牽扯到物業(yè)管理企業(yè)，有的甚至故意侵犯物業(yè)管理公司的合法權(quán)益、無理取鬧，從而造成糾紛。這里舉一個比較常見的例子，部分業(yè)主隨意改造自己的房屋結(jié)構(gòu)，不聽物業(yè)勸阻，出了問題便將矛頭指向物業(yè)，有的甚至將公攤部分據(jù)為己有，也不聽取物業(yè)的調(diào)解。

3）很多小區(qū)不具備業(yè)主委員會，與物業(yè)管理公司之間缺少協(xié)助和監(jiān)督。在我國大中小城市，大部分小區(qū)并沒有設(shè)立業(yè)主委員會，一是因為很多業(yè)主沒有這個意識，認為把小區(qū)交給了物管公司來管，就應(yīng)由他們?nèi)珯?quán)處理，并且小區(qū)還有居委會，自己沒必要參與進去，二是因為大多數(shù)人工作繁忙，沒有時間或者不愿意參與此事，以免為自己徒增煩惱。因此導致物業(yè)公司與業(yè)主缺乏溝通渠道，雙方便容易滋生誤會。

3 監(jiān)督機制方面

一個企業(yè)就如同個人樣， 在沒有比較完善的規(guī)則的條件下，如果沒有一個健全的監(jiān)督機制，就容易肆意妄為，引起相關(guān)人士的不滿。物業(yè)管理的監(jiān)督機制需要有政府的監(jiān)管、行業(yè)自律、業(yè)十委員會的監(jiān)督以及社會媒體的監(jiān)督等幾個方面，還需要這些方面良好的有機結(jié)合?，F(xiàn)實情況是，不僅很多小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會，多數(shù)業(yè)主對物業(yè)的所作所為也漠不關(guān)心，而且很多糾紛媒體難以介入（拒絕采訪、毆打采訪記者），監(jiān)督機制既不健全，也難結(jié)合。這些情況都是導致糾紛不斷發(fā)生，難以從根本上解決的重要原因。

總而言之，要避免糾紛的產(chǎn)生，需要各方相關(guān)人士均做出努力與改變，筆者認為這其中最要要的還是相關(guān)機制的完善以及做好宣傳教育，使得雙方認清彼此的關(guān)系，常進行溝通交流。

作者簡介

樊鑫月（1998-），女，四川省南部縣人，現(xiàn)于西南科技大學土木工程與建筑學院就讀，本科在讀。