簡(jiǎn)析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀及措施

劉吉恒

廣州實(shí)地集團(tuán)海南區(qū)域三亞實(shí)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 海南 三亞 572000

1 簡(jiǎn)析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀及措施

1.1 資金籌備階段的風(fēng)險(xiǎn)分析 眾所周知,融資是房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金籌備措施。目前我國(guó)房地產(chǎn)的融資方式集中在銀行貸款、股票發(fā)行和債券發(fā)行這幾種方式,但由于證監(jiān)會(huì)近年來(lái)的嚴(yán)格管控,大多數(shù)企業(yè)都無(wú)法從通過(guò)股票和債券發(fā)行得到資金,而銀行貸款成為了房地產(chǎn)企業(yè)最常用的融資方式。而近年來(lái)央行多次調(diào)整,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的融資條件不斷提升,國(guó)家又在墊資和預(yù)售方面進(jìn)行嚴(yán)厲管制,所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金和實(shí)際運(yùn)營(yíng)中的資金管理提出了極高的要求。而我國(guó)房地產(chǎn)對(duì)于融資的管理還不是很成熟,存在不少的問(wèn)題,這些問(wèn)題都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈無(wú)法良好循環(huán),甚至有財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生的可能。

1.2 資金預(yù)算管理工作有待加強(qiáng),資金預(yù)算流于形式 預(yù)算工作啟動(dòng)后,各部門(mén)為了將來(lái)資金使用具有彈性,上報(bào)的資金計(jì)劃含水分,而主管資金審批的部門(mén)受資金來(lái)源限制,同時(shí)沒(méi)有深入到各個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)一線(xiàn)調(diào)查研究,多憑主觀性便削減了一些真正合理性、必要性的支出。此外,對(duì)資金實(shí)際使用情況不與績(jī)效掛鉤,缺乏獎(jiǎng)懲機(jī)制,這樣編制出來(lái)的資金預(yù)算并沒(méi)有起到任何實(shí)際指導(dǎo)、監(jiān)控公司資金運(yùn)作的意義,資金預(yù)算工作雷聲大雨點(diǎn)小,流于形式,資金使用缺乏控制,隨意性強(qiáng),資金全面預(yù)算演變成數(shù)字堆砌游戲,一紙空談。

1.3 資金管控的分配問(wèn)題 在進(jìn)行資金管控的過(guò)程中,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)資金進(jìn)行有效的管理以及分配。但在這一過(guò)程中,房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)遇到一定的問(wèn)題。在管理過(guò)程中,房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)自身經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行相關(guān)的資金管理和分配,將資金按照項(xiàng)目的實(shí)際需求進(jìn)行分配和調(diào)整,這樣才能實(shí)現(xiàn)資金的有效利用。但在這一過(guò)程中,房地產(chǎn)企業(yè)往往因?yàn)樽陨眄?xiàng)目的分散經(jīng)營(yíng)等原因,無(wú)法有效的進(jìn)行資金流轉(zhuǎn)。在進(jìn)行不同項(xiàng)目的資金流通過(guò)程中,往往會(huì)因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)不及時(shí)而出現(xiàn)資金短缺問(wèn)題。同時(shí),在進(jìn)行資金的周轉(zhuǎn)過(guò)程中,不同項(xiàng)目之間的周轉(zhuǎn)在一定程度上增加了資金管理難度,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理造成一定的困難。

2 措施

2.1 投資項(xiàng)目的全面分析 房地產(chǎn)企業(yè)在投資之前一定要做好對(duì)于投資項(xiàng)目的全面分析,包括投資項(xiàng)目的可行性分析、項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃、投資目標(biāo)的正確市場(chǎng)定位等,對(duì)一些高風(fēng)險(xiǎn)的外在因素要做到充分管控保證風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍之內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)投資項(xiàng)目投資時(shí)應(yīng)當(dāng)具備前瞻性,對(duì)于收益和損失都要做出預(yù)估,防止因?yàn)閱蝹€(gè)投資項(xiàng)目失敗影響企業(yè)整體運(yùn)轉(zhuǎn),避免因?yàn)槟硞€(gè)環(huán)節(jié)的過(guò)失導(dǎo)致整體資金鏈的斷裂。

2.2 建立完善資金預(yù)算管理制度 企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)在樹(shù)立預(yù)算管理意識(shí)的同時(shí),也應(yīng)對(duì)全面預(yù)算進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控,要求各業(yè)務(wù)部門(mén)定期向預(yù)算管理部門(mén)上報(bào)資金預(yù)算執(zhí)行情況,對(duì)預(yù)算實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的偏差進(jìn)行原因分析,提出改進(jìn)措施和建議,及時(shí)修正預(yù)算,使得預(yù)算更加符合企業(yè)實(shí)際情況。此外,應(yīng)將預(yù)算執(zhí)行與考評(píng)獎(jiǎng)懲機(jī)制掛鉤,制定合理考核制度,各部門(mén)應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定指標(biāo)對(duì)自己部門(mén)的預(yù)算進(jìn)行審查考核,根據(jù)評(píng)選結(jié)果給予相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)或懲罰,以期達(dá)到預(yù)算在資金管理中的控制、協(xié)調(diào)職能。以全面預(yù)算為依據(jù),對(duì)資金進(jìn)行合理調(diào)度和使用,使企業(yè)的整個(gè)資金循環(huán)運(yùn)行順暢、高效。

2.3 做好資金的相關(guān)分配工作,實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的資金流動(dòng) 房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資金管控的過(guò)程中,還需要對(duì)不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃,保證公司總體資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。在資金的使用過(guò)程中,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)資金的監(jiān)督能力,對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行動(dòng)態(tài)的管控。通過(guò)對(duì)資金的全程關(guān)注實(shí)現(xiàn)更好的資金流動(dòng),保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定。在進(jìn)行資金管控的過(guò)程中,房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)工作人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同項(xiàng)目的需求情況,加強(qiáng)不同項(xiàng)目的資金使用調(diào)研力度,同時(shí),對(duì)于不同項(xiàng)目的資金使用情況進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)檢查,保證資金的收支平衡。同時(shí),在進(jìn)行監(jiān)督管理的過(guò)程中,還要對(duì)項(xiàng)目中的不同類(lèi)目進(jìn)行進(jìn)一步審計(jì),保證資金在項(xiàng)目中的有效使用,盡量避免較長(zhǎng)周期的資金流轉(zhuǎn),保障資金的穩(wěn)定使用,減少資金流失。同時(shí),在這一過(guò)程中,房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)工作人員還需要對(duì)進(jìn)行中的項(xiàng)目進(jìn)行相關(guān)統(tǒng)計(jì),將數(shù)據(jù)上報(bào)財(cái)務(wù)部門(mén),通過(guò)財(cái)務(wù)部門(mén)的統(tǒng)一整合和管理,實(shí)現(xiàn)彼此之間資金的較快流轉(zhuǎn)。

2.4 堅(jiān)持落實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金管理的監(jiān)督、激勵(lì)工作 資金管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要,對(duì)資金管理的監(jiān)督、激勵(lì)工作也同樣重要。若房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理的監(jiān)督、激勵(lì)工作中存在漏洞,就會(huì)降低企業(yè)資金的利用率,阻礙企業(yè)的發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)建立對(duì)資金的監(jiān)督、激勵(lì)等有效制度中,需要細(xì)化到每一個(gè)環(huán)節(jié)。對(duì)資金的監(jiān)督工作,可以每天對(duì)項(xiàng)目部做一次“日總結(jié)”,每周對(duì)全部項(xiàng)目資金進(jìn)行總結(jié),每月對(duì)整個(gè)企業(yè)資金動(dòng)態(tài)進(jìn)行分析,觀察哪些地方存在波動(dòng)點(diǎn),還需要對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)情況進(jìn)行分析,分析資金回流效率,并制定出下一步調(diào)整方法。

2.5 嚴(yán)格內(nèi)部控制,完善組織結(jié)構(gòu) 資金管理同樣存在風(fēng)險(xiǎn),為了有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),企業(yè)應(yīng)該對(duì)其資金管理結(jié)構(gòu)予以改善。在融資方面,聘用專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)科學(xué)的控制企業(yè)籌資規(guī)模,確保企業(yè)工作流暢進(jìn)行;在資本使用方面,要優(yōu)化資本結(jié)構(gòu),設(shè)立各個(gè)任務(wù)部門(mén),每一項(xiàng)流程都要落實(shí)到位,實(shí)現(xiàn)資金運(yùn)轉(zhuǎn)一體化;在管理方面,實(shí)行全過(guò)程管理,實(shí)時(shí)管控,使流程內(nèi)各部門(mén)都能切實(shí)進(jìn)行工作。企業(yè)的內(nèi)部控制要貫徹管理的始終,包括一項(xiàng)資金的流動(dòng)之前、過(guò)程中、結(jié)束后,都要密切的掌控,切實(shí)提高內(nèi)部控制的效果。事前預(yù)防是按照企業(yè)管理原則進(jìn)行問(wèn)題預(yù)防,將各項(xiàng)資金管理工作落實(shí)到各相關(guān)部門(mén),對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防;流程中控制就是企業(yè)在資金流動(dòng)過(guò)程中安排各部門(mén)對(duì)其進(jìn)行應(yīng)有的管控和分析,讓資金管理高效準(zhǔn)確的進(jìn)行;在資金管理的收尾階段,要進(jìn)行管理后的反饋,即對(duì)全過(guò)程實(shí)施記錄跟蹤,發(fā)現(xiàn)各部門(mén)在工作中的問(wèn)題,對(duì)資金管理流程的運(yùn)行模式進(jìn)行改善,對(duì)資金管理體系進(jìn)行查缺補(bǔ)漏,完善各部門(mén)的工作安排,使工作準(zhǔn)確對(duì)位,行之有效。

2.6 開(kāi)展多元化的融資渠道 房企要?jiǎng)?chuàng)新銷(xiāo)售模式,結(jié)合不同的市場(chǎng)行情和客戶(hù)需求,多種銷(xiāo)售策略混搭運(yùn)用,以達(dá)到多方位多角度加快資金回籠的目的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以通過(guò)選擇互有需求、優(yōu)質(zhì)合適的企業(yè),以合作項(xiàng)目或參與建設(shè)的方式,抱團(tuán)取暖,緩解融資壓力。此外,在不損害自身商業(yè)信用的前提下,技巧性的利用供應(yīng)商、施工單位墊資,延遲自身資金流出也不失為一種融資渠道。但是,長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,投資信托,將會(huì)是我國(guó)房企發(fā)展融資模式的一種趨勢(shì)所向。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有加強(qiáng)自身的經(jīng)營(yíng)管理,不斷發(fā)展壯大,具備實(shí)力成為可上市股份制企業(yè)時(shí),才能不被迫局限于銀行融資的單一模式,選擇通過(guò)發(fā)行股票或債券方式籌集資金,從而達(dá)到降低資金成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述,為了解決房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的具體問(wèn)題,除了進(jìn)一步提升資金管理意識(shí)之外,還需要完善資金預(yù)算管理制度,加強(qiáng)企業(yè)資金管理體系的構(gòu)建,最終實(shí)現(xiàn)資金管理科學(xué)化、規(guī)范化,為企業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展創(chuàng)造條件。