住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用困境及解決路徑

王 睿

一、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用困境

1.管理制度不完善

《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》中明確規(guī)定了住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的適用范圍和各項(xiàng)流程的法律責(zé)任主體。該管理制度中對(duì)住宅保修期滿(mǎn)后公用部分和設(shè)施的具體范圍進(jìn)行了限定、對(duì)資金交存費(fèi)用的規(guī)定進(jìn)行調(diào)整、對(duì)資金的使用和監(jiān)督和管理進(jìn)一步的明確，但仍然存在一定的漏洞，導(dǎo)致“鉆空子”現(xiàn)象突出，保障相關(guān)管理制度的明確清晰是保障住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用合理的關(guān)鍵所在。

2.鄰里冷漠或追求個(gè)人利益

近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人口的流動(dòng)，城市化越來(lái)越深入，城里人的居住方式也在發(fā)生著微妙的變化，鄰里關(guān)系逐漸疏遠(yuǎn)。據(jù)調(diào)查顯示，75%的人在遇到困難以后都不會(huì)想到鄰居，鄰里冷漠已經(jīng)成為城市的通病，它的負(fù)面影響不容小覷，在維護(hù)業(yè)主自身合法權(quán)益時(shí)，鄰里大多只追求自己的個(gè)人利益，不能團(tuán)結(jié)在一起，維修資金就無(wú)法正當(dāng)使用。

3.政府缺乏監(jiān)督管理指導(dǎo)

政府對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理也存在突出性的問(wèn)題，很多管理僅僅停留在物業(yè)管理層面，而這部分資金恰恰是由物業(yè)方代管的，所以由于政府自己監(jiān)督自己，容易出現(xiàn)內(nèi)部管理缺陷，為了彌補(bǔ)這一缺陷，業(yè)主大會(huì)成立，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金由業(yè)主委員會(huì)管理。一方面，由于業(yè)主或所有權(quán)人的維權(quán)意識(shí)、責(zé)任意思以及自治能力的不足，缺乏對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的認(rèn)識(shí)，這將導(dǎo)致所有權(quán)人對(duì)維修資金不能進(jìn)行有效的監(jiān)管；另一方面，政府部門(mén)需要對(duì)其監(jiān)督和指導(dǎo)，但是由于多個(gè)行政區(qū)域存在多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，導(dǎo)致政府主管部門(mén)對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的監(jiān)管范圍和監(jiān)管力度得不到保證。

4.住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用信息不透明

由于維修有期限，一旦達(dá)到既定的期限，購(gòu)房合同歸于業(yè)主的那一天也就是專(zhuān)項(xiàng)維修資金期滿(mǎn)的那一天，但是這個(gè)時(shí)候業(yè)主方的合法權(quán)益應(yīng)該怎樣維護(hù)是需要重點(diǎn)考慮的問(wèn)題，專(zhuān)項(xiàng)維修資金做不到完全公開(kāi)透明，導(dǎo)致專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用無(wú)法真正到位，甚至出現(xiàn)經(jīng)常挪用的情況，這些都是經(jīng)常發(fā)生的惡劣現(xiàn)象。

5.多方干預(yù)且使用流程復(fù)雜

在《管理辦法》中，就住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用程序進(jìn)行多方面的規(guī)定，包括業(yè)主大會(huì)成立前后的程序和實(shí)施細(xì)則，但是這些程序都會(huì)涉及到多方，比如物業(yè)服務(wù)公司、業(yè)主、行政管理部門(mén)，這就必然會(huì)引起多方對(duì)維修資金的干預(yù)，再加上《管理辦法》中規(guī)定的使用流程本就復(fù)雜，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用受阻、維修資金無(wú)法正常啟動(dòng)維護(hù)或難以有效進(jìn)行等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生。

6.資金籌集缺乏強(qiáng)制性

對(duì)于資金的籌集，《管理辦法》中雖然已經(jīng)對(duì)籌集方式、交存主體、交存時(shí)已經(jīng)交存標(biāo)準(zhǔn)作了明確的規(guī)定，但在實(shí)際操作中，資金籌集依然存在一些問(wèn)題。由于各地建筑材料的價(jià)格以及建筑設(shè)計(jì)成本不相同，導(dǎo)致維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一，各地建設(shè)主管部門(mén)可根據(jù)實(shí)際情況對(duì)維修資金的交存額的籌集進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整；此外，由于維修資金籌集規(guī)定的原則性，而法律規(guī)定的籌集規(guī)定有過(guò)于簡(jiǎn)單，組織籌集的主題、程序以及方法都不夠明確，業(yè)主維權(quán)意識(shí)和自治能力都較低，這就使得業(yè)主找到推脫的理由或者拒繳維修金的現(xiàn)象頻頻發(fā)生，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金籌集的強(qiáng)制性難以實(shí)施。

7.保值增值困難

住宅是一種特殊的商品，它具有居住和投資兩種功能，但居住功能是放在首位的，如果沒(méi)有了居住的功能，投資的功能就難以實(shí)現(xiàn)。目前，有一大部分人購(gòu)買(mǎi)住宅并不是用于居住，長(zhǎng)期閑置的住宅增多將使住宅投資的功能難以體現(xiàn)，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的保值增值也變得越來(lái)越困難。

二、解決住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用困境的途徑

1.健全法律制度

（1）應(yīng)加強(qiáng)對(duì)相關(guān)法律的完善制度，參照國(guó)內(nèi)外成熟的理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)制定出符合我國(guó)國(guó)情的維修資金制度的法律；同時(shí)，要加強(qiáng)相關(guān)司法解釋和配套措施，使維修資金的交存主題、標(biāo)準(zhǔn)、使用以及監(jiān)管措施更加明確，彌補(bǔ)現(xiàn)有法律的空白。

（2）提高立法層次和立法質(zhì)量，使上位法和國(guó)家政策達(dá)成統(tǒng)一，各地區(qū)還應(yīng)該根據(jù)自己當(dāng)?shù)氐那闆r合理制定和完善可行性的關(guān)于維修資金的地方性法規(guī)和規(guī)章。

2.明確管理邊界

由于住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金會(huì)受到多方面的干預(yù)，而且操作程序較為復(fù)雜，這就要求相關(guān)管理部門(mén)需要有明確的管理邊界。業(yè)主應(yīng)該健全業(yè)主的自治制度，使業(yè)主自治意識(shí)和能力得到一定的提高，同時(shí)業(yè)主應(yīng)該明確自己處于民事主體和訴訟主體的地位，保證訴訟維護(hù)的有效進(jìn)行；政府管理部門(mén)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)維修資金的監(jiān)管力度，不僅要加大對(duì)違法犯罪的打擊力度，依法追究相關(guān)責(zé)任人的法律責(zé)任，還要對(duì)維修資金進(jìn)行統(tǒng)一籌集、管理、存儲(chǔ)以及核算，保證維修資金的安全；各地主管部門(mén)則應(yīng)該做到及時(shí)更新并公開(kāi)維修資金的交存、使用、增值、結(jié)余等信息，保證維修資金使用信息的透明化。

3.信息渠道透明化

在這個(gè)信息透明化的時(shí)代，如果要解決住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用的困境，需要加強(qiáng)信息渠道的透明化。各地主管部門(mén)可以利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，及時(shí)將維修資金的使用情況更新發(fā)布在網(wǎng)上，以方便廣大業(yè)主查詢(xún)，業(yè)主對(duì)使用信息存在疑慮，可以對(duì)其進(jìn)行反饋，以便政府部門(mén)及時(shí)發(fā)現(xiàn)并改正。

4.互信的參與表決機(jī)制

鄰里冷漠產(chǎn)生的一個(gè)重要原因就是因?yàn)猷徖镏g的不信任，因此，解決維修資金使用問(wèn)題可以從建立互信的參與表決機(jī)制著手，選舉出幾位有聲望的業(yè)主當(dāng)業(yè)主代表，帶領(lǐng)廣大業(yè)主學(xué)習(xí)有關(guān)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的知識(shí)，提高業(yè)主的自治能力和責(zé)任意識(shí)。

5.提高運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)

運(yùn)營(yíng)維修資金的主管部門(mén)或物業(yè)管理部門(mén)往往不具備專(zhuān)業(yè)性，在處理業(yè)主維權(quán)的問(wèn)題上，必然會(huì)造成不平等糾紛的發(fā)生，而相關(guān)運(yùn)營(yíng)部門(mén)需要承擔(dān)涉及維修資金政策法規(guī)、工程技術(shù)已經(jīng)成本核算等多方面的專(zhuān)業(yè)性工作，因此，相關(guān)運(yùn)營(yíng)部門(mén)需加強(qiáng)對(duì)團(tuán)隊(duì)專(zhuān)業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)，培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)化的技術(shù)人才，保證住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的合理運(yùn)營(yíng)。

6.多渠道的保值增值的方式

針對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金保值增值困難的問(wèn)題，應(yīng)開(kāi)展多渠道的保值增值方式，拓寬維修資金的投資渠道。由于通貨膨脹的影響，維修資金存儲(chǔ)在銀行將存在巨大的貶值的威脅，只有加強(qiáng)對(duì)投資渠道的研究，才能使住宅的專(zhuān)項(xiàng)維修資金保值增值。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用事關(guān)所有業(yè)主的合法權(quán)益，關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定和住宅的安全，針對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用的困境提出合理的解決路徑，應(yīng)受到廣大業(yè)主的關(guān)注。