房地產(chǎn)：悲觀預(yù)期修復(fù)配置價值猶存

駱俊

近日，克而瑞發(fā)布最新一季度房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，情況與過去市場對房地產(chǎn)行業(yè)悲觀的預(yù)期有一定差距。今年以來，雖然傳統(tǒng)龍頭房企漲幅一般，但不少中小市值的房地產(chǎn)個股股價上漲幅度超50%。目前，大盤漲勢咄咄逼人，站在當(dāng)下的位置，房地產(chǎn)板塊是否仍是理想選擇？

需求端悲觀預(yù)期改善

首先關(guān)注一季度房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，從百強房企一季度的整體情況來看，按照可比口徑統(tǒng)計，TOP100房企今年1-3月的銷售規(guī)模仍有1%左右的下滑。然而，細(xì)分來看卻出現(xiàn)了驚人的變化。2019年3月，市場整體表現(xiàn)比前兩月明顯好轉(zhuǎn)，TOP100房企3月的銷售規(guī)模同比增長。分析來看，今年前2個月，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)并不樂觀，市場非常謹(jǐn)慎，然而，3月份整體市場表現(xiàn)卻讓市場原本相對悲觀的預(yù)期發(fā)生重大變化，春節(jié)過后，部分城市開啟了暖暖春意，樓市成交有所回溫。對于這一變化，機構(gòu)在研報中也上修了對房地產(chǎn)市場的判斷，大部分認(rèn)為年初預(yù)測銷售面積下降10%，銷售金額也會有所下降，但從目前情況來看銷售面積降幅可能縮窄至5%，銷售金額可能持平或者略有下降。

值得注意的是，銷售額位列前三的房企依然是碧桂園、萬科以及中國恒大，作為中國房地產(chǎn)多年來快速發(fā)展的行業(yè)風(fēng)向標(biāo)企業(yè)，TOP3龍頭房企一季度全口徑銷售金額卻同比下降近13%。對此，克而瑞官方以及部分機構(gòu)的解讀是去年一季度3家龍頭房企業(yè)績基數(shù)較高引起。然而，這與基數(shù)過大似乎關(guān)系不大，參考保利、融創(chuàng)、中海等同處行業(yè)前十的房企，這些銷售規(guī)模巨大的頭部房企均實現(xiàn)了不錯的增速，其中是華潤置地同比銷售增速達(dá)50.36%，綠地控股達(dá)40.73%，其余前十房企也均實現(xiàn)了正增長，增速最低的為融創(chuàng)中國，也有11%。在筆者看來，高基數(shù)和銷售確認(rèn)周期是其中的影響因素，但更需要注意的是，在行業(yè)步入“白銀時代”后，不同房企的戰(zhàn)略分化逐步加大，部分企業(yè)進(jìn)行提質(zhì)控速的發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，因此投資者需結(jié)合不同房企的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)換以及重點布局的地域進(jìn)行投資判斷。

成本端下降

市場總是關(guān)注到房子是否好賣，房價升降與否，但關(guān)注房企成本變化的市場者則相對較少。房企成本的變化主要來自兩個方面，一是資金成本，二是拿地成本。資金成本看，目前國家正經(jīng)歷去杠桿到穩(wěn)杠桿甚至加杠桿的轉(zhuǎn)變，在降準(zhǔn)不久后仍有降準(zhǔn)的預(yù)期，流動性十分充裕。流動性充裕帶來的后果便是資金成本的降低，從SHIBOR、貨幣市場回購利率、國債收益率以及銀行理財收益率的變化均可看出市場流動性的寬松和資金成本的降低。展望后市，除了勢必推行的降準(zhǔn)，甚至有機構(gòu)認(rèn)為隨著美國加息周期的結(jié)束以及中國經(jīng)濟的回暖，降息都有可能被提上日程，但可以肯定的是，今明兩年房企的資金成本大概率是有所改善。

拿地成本方面。雖然短期土地市場有所回暖，但較前兩年的瘋狂表現(xiàn)依然有所收斂。分析來看，近期土地市場回暖的原因主要是因為這個時候拿的地大多數(shù)可以在年底前上市，企業(yè)積極性較高，存在季節(jié)性的原因。展望后續(xù)，隨著更多城市地價回升，大家搶便宜貨的心理也會逐漸調(diào)整?，F(xiàn)在很多規(guī)模房企對土地市場比較謹(jǐn)慎，不會隨意拿地，如果地價超過預(yù)期可能會放棄，過去恐慌性拿地的現(xiàn)象已經(jīng)不復(fù)存在。

目前來看，預(yù)計2019年全國層面房地產(chǎn)政策面將維持平穩(wěn)，規(guī)模房企的整體戰(zhàn)略也將以謹(jǐn)慎、防范風(fēng)險為主。業(yè)績上看，雖然今年銷售增速會放緩，但受益于2018年結(jié)算業(yè)績規(guī)模的增長，2019年房企的業(yè)績保障性依然較高，房企的盈利能力將維持在目前較高的水平。但是，從過去的市場表現(xiàn)可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)房企在發(fā)布業(yè)績后并沒有迎來特別大的上漲，主要是因為業(yè)績基本在市場預(yù)期之中。當(dāng)然，地產(chǎn)龍頭股的業(yè)績即便在預(yù)期之中，但只要對應(yīng)的估值有提升空間，加上市場環(huán)境趨好以及預(yù)期改善，地產(chǎn)股仍有較高的配置價值，招保萬金依然是穩(wěn)健投資者可以關(guān)注的選擇。需要特別提出的是，如今市場氛圍有所轉(zhuǎn)變，題材股和業(yè)績股均有較好機會，投資者可以試圖放下過去幾年以行業(yè)龍頭為唯一參考標(biāo)準(zhǔn)的選股邏輯，精選個股操作。例如，在業(yè)績端無憂的前提下，受益下上海自貿(mào)區(qū)擴大的光明地產(chǎn)（600708），由于公司市值較小，在基本面和題材炒作的雙重作用下估值大漲超50%。再如中南建設(shè)（000961），公司2018年業(yè)績反彈態(tài)勢明確，考慮公司2018年全年約1466億元的銷售規(guī)模、截止至三季度末超千億的預(yù)收賬款以及股權(quán)激勵中做出的業(yè)績承諾，2019年甚至2020年業(yè)績都有持續(xù)爆發(fā)的表現(xiàn)。