宋杰
房?jī)r(jià)漲不行,跌也不行?
日前,一份日期為6月6日、蓋有“恩施市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)”公章的文件《關(guān)于穩(wěn)定恩施房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)警的通知》在網(wǎng)上熱傳。文件稱,有部分樓盤采取大幅降價(jià)的辦法促銷,這些做法已引起社會(huì)廣泛關(guān)注并給恩施的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了不利影響,其中還總結(jié)了10條樓盤降價(jià)現(xiàn)象的主要表現(xiàn)。
例如,有的樓盤高價(jià)備案,低價(jià)開盤,降價(jià)幅度在備案價(jià)基礎(chǔ)上以下調(diào)800~1200元每平方米的價(jià)格開盤銷售。
文件還表示,要求所有開盤在售的企業(yè)認(rèn)真自查糾偏,“對(duì)自查糾正不利,造成市場(chǎng)影響嚴(yán)重的樓盤,恩施市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)將提請(qǐng)業(yè)務(wù)主管部門采取相關(guān)措施予以遏制?!?/p>
恩施市為恩施土家族苗族自治州下轄的縣級(jí)市,6月11日,恩施州住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局一位人士向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者證實(shí)了文件的真實(shí)性,“這是行業(yè)協(xié)會(huì)根據(jù)自己的調(diào)查發(fā)出的建議,算是一種預(yù)警吧?!?/p>
恩施州轄恩施、利川兩市和建始、巴東、宣恩、來鳳、咸豐、鶴峰六縣。在這兩市六縣中,恩施市的樓市“表現(xiàn)”較為突出。
2018年度,恩施市新建商品住宅成交均價(jià)與 2017年度成交均價(jià)相比上漲 23.59%。
恩施州房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的2018年度恩施房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告稱,從八縣市成交來看,全州新建商品住宅成交面積當(dāng)屬恩施市最多,2018 年度銷售 10097 套,成交面積為 138.86 萬(wàn)平方米,接近于全州商品住宅銷售面積45%;全州新建商品住宅成交均價(jià)也是當(dāng)屬恩施市最高,為6165.58 元/平方米。
2018 年度,恩施市新建商品住宅成交均價(jià)與 2017 年度成交均價(jià)相比上漲 23.59%,但與此同時(shí),2018年恩施市全年商品房屋新開工面積188.32 萬(wàn)方,近3年來首次高過銷售面積。
恩施市當(dāng)?shù)匾幻薪槿藛T告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者,“市里面開發(fā)節(jié)奏太快,引進(jìn)開發(fā)商大批量拿地,恩施市的人口撐不了這么多樓盤?!?/p>
這位中介人員告訴記者,市里近些年在大力開發(fā)金龍大道,主要樓盤都集中在金龍大道,但有幾個(gè)樓盤根本賣不動(dòng)。
該中介人員還告訴記者,恩施市一些價(jià)格“堅(jiān)挺”的由知名房企開發(fā)的樓盤,還有區(qū)位地勢(shì)好一些的樓盤,售價(jià)基本在每平方米7000元左右。而恩施市郊區(qū)的房?jī)r(jià)跟恩施州其他縣城的房?jī)r(jià)差不多,都是每平方米5000多元左右。
此外,公開報(bào)道顯示,恩施市近兩年的棚戶區(qū)改造任務(wù)規(guī)模,從2018年新開工2209套,基本建成3583套,銳減到2019年的新開工1013套,基本建成436套。
有業(yè)內(nèi)人士評(píng)論指出,棚改貨幣化,是前一輪三四線房?jī)r(jià)上行的主因。當(dāng)棚改規(guī)模縮減乃至棚改貨幣化消退,三四線的房?jī)r(jià)就很難維持。
盡管如此,恩施市卻似乎頗為看重房地產(chǎn)業(yè)。據(jù)媒體此前報(bào)道,今年3月26日下午,2019年恩施市房地產(chǎn)工作大會(huì)吸引了當(dāng)?shù)匾晃皇形N綀?chǎng),該常委在會(huì)上表示:“房地產(chǎn)行業(yè)在未來的30年、50年,將繼續(xù)作為恩施的朝陽(yáng)行業(yè)?!?/p>
有網(wǎng)友說,對(duì)于當(dāng)?shù)夭糠謽潜P大幅降價(jià),恩施市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)“慌了”——發(fā)出預(yù)警通知。其實(shí),這并非個(gè)案,在媒體的報(bào)道中,類似的情況在三四線城市中似乎并不少見。
今年1月,安徽蕪湖一處樓盤直接降價(jià)5000元銷售,由原來每平方米1.5萬(wàn)元,下降到每平方米1萬(wàn)元,引發(fā)業(yè)主維權(quán),當(dāng)?shù)刈〗ㄎ⒓匆蟛坏媒祪r(jià)。
今年2月,江蘇省邳州市房地產(chǎn)商會(huì)發(fā)布《關(guān)于邳州房地產(chǎn)市場(chǎng)近期出現(xiàn)銷售亂象的通報(bào)》稱,邳州個(gè)別樓盤出現(xiàn)了以低價(jià)擾亂市場(chǎng)、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng),銷售價(jià)格嚴(yán)重低于備案價(jià)格的情況,個(gè)別樓盤降幅達(dá)2000元/平方米,此種行為嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序。
今年3月,江西省贛州市贛縣區(qū)住建局發(fā)布了一份“停止特價(jià)房”銷售的通知,要求房企停止低于申報(bào)價(jià)格的“特價(jià)房”銷售,且價(jià)格不得低于2月。
出現(xiàn)這些現(xiàn)象背后的原因是什么?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,最核心的原因還是房地產(chǎn)降價(jià)帶來地方土地財(cái)政難題。此外,房地產(chǎn)市場(chǎng)多年的“慣性”是——每逢降價(jià)就維權(quán),地方政府一遇維權(quán)就得維穩(wěn)。
據(jù)中原地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù), 2018年50大城市合計(jì)土地出讓收入3.74萬(wàn)億元,土地市場(chǎng)逐漸平穩(wěn),熱點(diǎn)城市上漲明顯放緩。50大城市平均樓面價(jià)為2277元/平方米,相比2017年的2627元,下調(diào)了13.3%,這也是多年來首次出現(xiàn)土地價(jià)格明顯下調(diào)。
2018年一二線城市合計(jì)住宅土地流標(biāo)高達(dá)382宗,是最近6年來的最高紀(jì)錄,同比上升167%。三四線城市的土地流標(biāo)數(shù)量也同樣處于高位,2018年三四線城市流標(biāo)住宅土地1203宗,疊加一二線城市的382宗,合計(jì)住宅土地流標(biāo)高達(dá)1585宗。
“以上這些都導(dǎo)致一些地方開始擔(dān)憂土地財(cái)政下調(diào)的影響?!睆埓髠ジ嬖V《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者。
最近在樓市出現(xiàn)波動(dòng)的情況下,市場(chǎng)炒作氛圍再啟,住建部此前曾點(diǎn)名10城房?jī)r(jià)上漲過快。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年5月,各地包括部委累計(jì)針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施高達(dá)41次。雖然少于4月的60次,但連續(xù)兩月房地產(chǎn)調(diào)控處于政策密集發(fā)布潮中。
2019年前5個(gè)月,房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)高達(dá)205次,與2018年同期的159次相比上漲接近30%。
克而瑞市場(chǎng)研究總監(jiān)馬千里對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析認(rèn)為,政府方面應(yīng)該是希望三四線城市房?jī)r(jià)在可控范圍內(nèi)上漲吧,這樣既有利于緩解大中城市的人口導(dǎo)入壓力,也有利于三四線城市新增城鎮(zhèn)人口提高生活的歸屬感和自信心,推動(dòng)中小城鎮(zhèn)化率提升。
展望下半年,馬千里認(rèn)為,各地房?jī)r(jià)走向會(huì)加劇分化,部分城市房?jī)r(jià)會(huì)上漲更快,獲真正意義上城市群規(guī)劃利好、近年就業(yè)崗位增加較快的城市值得關(guān)注。
克而瑞的研究報(bào)告認(rèn)為,6月乃是房企沖刺半年度業(yè)績(jī)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),預(yù)計(jì)企業(yè)將明顯加大供貨力度,供應(yīng)量有望明顯回升。而在房企強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷的加持下,成交量也將有所增長(zhǎng),但由于前期積壓的市場(chǎng)需求近乎釋放完畢,成交量整體漲幅有限。尤其是那些市場(chǎng)購(gòu)買力透支的三四線城市,成交量即使有回升,幅度也將非常有限。