商品房高價格的成因、危害以及對策探析

黃成

摘要：當(dāng)前高昂的商品房價格牽動著億萬中國人的心，通過分析從商品房的供求、生產(chǎn)成本、信息不對稱三方面分析商品房價格過高的內(nèi)在原因，同時從宏觀和微觀兩個方面分析了高昂房價帶來的危害，最后從降低商品房生產(chǎn)成本、構(gòu)建商品房信息披露平臺、多渠道加大住房供給、構(gòu)建合理的房地產(chǎn)稅四個方面提出解決商品房價格過高的對策。

關(guān)鍵詞：高房價的原因;高房價的危害;高房價的對策

中圖分類號：F23文獻(xiàn)標(biāo)識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.15.051

1前言

市場對資源配置起決定性作用，商品房作為市場經(jīng)濟(jì)中的一種商品其價格的上漲或者下跌，本來是市場經(jīng)濟(jì)中的正常現(xiàn)象。但是，中國的商品房價格正在脫離價值規(guī)律，失去了其為人提供居所的基本功能，在成為人們競相追捧的投資品吸附大量資本的同時，也在掏空無數(shù)普通居民的儲蓄，牽動著普通居民脆弱的財(cái)富神經(jīng)。

2商品房高價格形成的原因

2.1商品房市場供給和需求之間不平衡導(dǎo)致商品房價格虛高

從供給方面看：第一，商品房本身建設(shè)周期長，導(dǎo)致消費(fèi)者對其短期的需求缺乏彈性。基于此，不少房地產(chǎn)開發(fā)商以及商品房中介機(jī)構(gòu)對商品房的短期短缺進(jìn)行過度宣傳炒作，制造市場上商品房供給不足的假象，引起消費(fèi)者哄搶商品房的局面，刺激了持觀望態(tài)度的消費(fèi)者加入到搶購商品房的行列，造成商品房短期內(nèi)供給不足的現(xiàn)象，推高房價。

第二，供給結(jié)構(gòu)不合理。在中國大部分消費(fèi)者購買商品房的目的在于改善居住條件，而公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，本質(zhì)上的功能也是改善居民的居住條件。但是，現(xiàn)實(shí)中城市建設(shè)用土地主要集中于開發(fā)商品房，致使商品房的替代品廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房供給不足。加之廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房一般位置比較偏遠(yuǎn)，相對于商品房而言其配套設(shè)施不完善以及區(qū)位條件差，致使人們的接受度低。由于市場上住房供給結(jié)構(gòu)不合理，商品房的可替代性弱，商品房理所應(yīng)當(dāng)?shù)某蔀榱司用窀纳谱》織l件的首選，無形中推高房價。

從需求方面看：第一，剛性需求旺盛。改革開放40周年以來，隨著中國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展迅速成績斐然，城鄉(xiāng)居民收入得到巨大提高，大量居民由于婚姻或者是為了改善住房條件而形成的剛性需求快速增長，刺激房價上漲。

第二，投資需求不斷增長。由于政府商品房調(diào)控手段的低效率運(yùn)行，商品房價格看漲的期待可能性大，且中國商品房價格的長期漲大于跌有利可圖，資本天然的趨利性導(dǎo)致大量資本放棄了風(fēng)險性較高的商業(yè)投資、股市投資，迅速轉(zhuǎn)向商品房投資并推高了房價。

2.2城市建設(shè)用地價格上漲也是導(dǎo)致商品房價格高昂的原因

土地價格上漲基于兩個方面的影響，一方面掌握商品房核心生產(chǎn)要素的地方政府，基于城市建設(shè)用地的稀缺性，放任土地價格的上漲，獲取更多土地轉(zhuǎn)讓收益。另一方面房地產(chǎn)市場的繁榮有利可圖，商品房價格上漲會增加開發(fā)商對土地的需求并使其不惜高價獲得土地，推動了城市建設(shè)用地價格的高漲。土地作為商品房開發(fā)的基礎(chǔ)性生產(chǎn)要素，開發(fā)商依賴地方政府轉(zhuǎn)讓城市建設(shè)用土地，城市建設(shè)用地的價格正在不斷上升，商品房生產(chǎn)核心成本上升，必然會導(dǎo)致商品房價格上漲。

2.3商品房市場信息的不對稱導(dǎo)致商品房價格虛高

由于缺乏一個具有公信力、信息及時、方便快捷的商品房信息發(fā)布平臺，致使普通公民購買商品房的信息主要源于開發(fā)商廣告，以及中介機(jī)構(gòu)的信息，這使得本來就處在弱勢的購買商品房消費(fèi)者，更加處于被動狀態(tài)，加劇了商品房市場上的信息壟斷和信息不對稱。由于開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)對商品房市場的信息壟斷，商品房信息很容易被利用起來炒作商品房，制造市場商品房短缺假象。雖然從表面上看，對于房地產(chǎn)開發(fā)商以及商品房銷售中介機(jī)構(gòu)來說，商品房空置率，保有量或者交易數(shù)量信息是其商業(yè)秘密，但是其利用自身優(yōu)勢形成信息壟斷，陷商品房消費(fèi)者于極度不利的地位，這有違反壟斷法、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法，是絕對不能允許的。

3高房價的危害

3.1影響國民的幸福感、獲得感

城市房價上漲對居民幸福感有著顯著的負(fù)向影響，房價越高，居民的主觀幸福感越低。虛高的商品房價格，輕易的就將普通家庭的儲蓄榨干，同時還讓很多普通家庭背負(fù)上巨額房貸，普通民眾辛勞積攢的家庭財(cái)富，近乎全部被商品房套牢。黨和國家提出要增強(qiáng)人民的獲得感，讓人民享受發(fā)展紅利，而現(xiàn)實(shí)是普通居民的收入增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上商品房價格的增長速度。

3.2影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行

一路看漲的商品房價格影響了我國的信貸結(jié)構(gòu)，使得信貸資金迅速以個人住房貸款、房地產(chǎn)開發(fā)投資貸款的形式向房地產(chǎn)市場集中，“擠出”了實(shí)體企業(yè)的信貸資源，使得大量本來應(yīng)該投入其他實(shí)體生產(chǎn)領(lǐng)域的資本持續(xù)涌入房地產(chǎn)市場又會進(jìn)一步推高房價，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場“吸金”能力越來越強(qiáng)，如此循環(huán)往復(fù)，強(qiáng)化了信貸資源錯配效應(yīng)。當(dāng)前中國進(jìn)入產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的陣痛期，大量中小企急缺資金完成自身技術(shù)升級，由于資本天然的趨利性，大量資本自發(fā)流向更易獲得溢價的商品房投資市場中并沒有流入產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級之中，全中國各地卻接連出項(xiàng)中小企業(yè)融資難的困境，嚴(yán)重傷害著中國當(dāng)前的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

3.3抑制居民對非生活必需品的消費(fèi)需求

高房價顯著抑制了居民消費(fèi)，但是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高的地區(qū)，商品房價格抑制消費(fèi)的作用越弱，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越低的地區(qū)，商品房價格抑制消費(fèi)的作用越強(qiáng)。居民的消費(fèi)是拉動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要動力。當(dāng)今的中國正在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級，有能力也有條件為國民提供更加優(yōu)質(zhì)的非生活必需品，在達(dá)到國民消費(fèi)升級的同時實(shí)現(xiàn)國家進(jìn)一步發(fā)展。但是由于過于虛高的商品房價格掏空了居民的儲蓄，還可能讓家庭背負(fù)巨額債務(wù)，這樣很多家庭對非生活必需品消費(fèi)能力減弱、消費(fèi)欲望受到抑制。

3.4削弱普通家庭的抗風(fēng)險、養(yǎng)老能力

如今家庭儲蓄的動機(jī)很大程度是為了購房，存款的流向也主要是房地產(chǎn)方向，傳統(tǒng)的置業(yè)觀念與房地產(chǎn)市場上投資需求的相互作用是我國居民家庭儲蓄率居高不下的重要原因。

但是，隨著越來越多的普通居民，在購買價格高昂的商品房以后，作為普通家庭的壓艙石的儲蓄被高漲的商品房掏空，整個家庭的抗風(fēng)險能力極度下降。典型的情況是家庭成員突然遭受重大疾病，很可能使整個家庭突然陷入貧困。同時一套商品房掏空一家三代人的儲蓄是一個很常見的情況，而家庭儲蓄的另外一個重要功能就是養(yǎng)老功能。家庭儲蓄被掏空后，一方面，會嚴(yán)重削弱有養(yǎng)老金的普通家庭的養(yǎng)老品質(zhì);另一方面，在中國廣大的農(nóng)村還有大量的沒有養(yǎng)老金，靠儲蓄養(yǎng)老的人群，儲蓄被掏空對其養(yǎng)老來說是沉重的打擊。

4如何抑制高房價

4.1從商品房生產(chǎn)成本著手，地方政府與居民共同分享土地收益

城市建設(shè)用地作為商品房生產(chǎn)過程中的核心生產(chǎn)要素，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)其占到了商品房成本的三分之一。從外觀上看，商品房價格的高漲的一個重要原因是土地價格的高漲，地方政府通過商品房價格高漲攫取普通居民財(cái)富，與房地產(chǎn)開發(fā)商曖昧不清。從內(nèi)核上看，地方政府不是在通過高漲的商品房價格攫取普通居民的財(cái)富，和房地產(chǎn)開發(fā)商之間也沒有所謂的合謀推高房價，造成這一切的根源在于地方政府依賴于土地財(cái)政，沒有其他的路徑來快速獲得財(cái)政創(chuàng)收用以彌補(bǔ)地方財(cái)權(quán)與事權(quán)的不匹配。

黨的十九大報(bào)告提出了“深化稅收制度改革，健全地方稅體系的要求”，并且提出要“建立權(quán)責(zé)清晰、財(cái)力協(xié)調(diào)、區(qū)域均衡的中央和地方財(cái)政關(guān)系”， 給地方政府破除財(cái)政創(chuàng)收路徑選擇困境帶來了新方向。當(dāng)前房地產(chǎn)稅已經(jīng)進(jìn)入立法規(guī)劃，開征房地產(chǎn)稅只是時間問題。而且中國商品房保有量巨大，房地產(chǎn)稅有稅基廣，稅源穩(wěn)定，外溢性弱的特點(diǎn)。培養(yǎng)房地產(chǎn)稅作為地方主體稅種，在增加地方政府收入的同時，可以逐步緩解地方政府對土地財(cái)政的依賴。在這種情況下，地方政府有能力也有底氣，同居民分享土地收益，即合理的降低土地轉(zhuǎn)讓價格，降低商品房生產(chǎn)成本進(jìn)而抑制高房價，破除地方政府與開發(fā)商合謀推高房價的表象。

4.2建立商品房信息公開平臺 ，解決商品房是信息不對稱缺陷

當(dāng)前中國缺乏一個具有公信力的房地產(chǎn)信息發(fā)布平臺，致使普通商品房消費(fèi)者處在極度不理的位置。一個完善的商品房信息平臺內(nèi)容必須公布城市建設(shè)用地土地價格、房地產(chǎn)建設(shè)成本價格、已建成商品房的空置數(shù)量位置、在建商品房數(shù)量以及位置、各樓盤商品房價格等具體信息。完善且具有公信力的商品房市場信息平臺，可以有效的打擊房地產(chǎn)開發(fā)商、商品房中介機(jī)構(gòu)的信息壟斷，緩解商品房炒作投機(jī)，有效的引導(dǎo)普通居民購房需求，最后達(dá)到抑制商品房價格高漲的目的。

4.3多渠道提供住房供給，滿足普通居民對住房的不同需求

地方政府應(yīng)該加強(qiáng)公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的土地供給，可以通過購買服務(wù)的方式，讓房地產(chǎn)開發(fā)商參與到公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和物業(yè)管理中來，提高服務(wù)水平。改進(jìn)現(xiàn)有的建設(shè)公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的設(shè)計(jì)和建設(shè)理念，本著服務(wù)人民，方便生活的原則合理規(guī)劃其建設(shè)位置以及數(shù)量，讓普通居民更易于接受公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，使普通居民在改善住房時有更多的選擇。

同時，還需要健全住房租賃市場制度建設(shè)，真正落實(shí)好十九大提出的租購并舉的住房制度，解決無力購房人群的基本住房需求。積極發(fā)展住房租賃，關(guān)鍵在于規(guī)范住房租賃市場，制定具有法律效力的住房租賃市場規(guī)范，改善出租用住房環(huán)境，穩(wěn)定住房租賃關(guān)系保護(hù)租房者的合法權(quán)益。

4.4構(gòu)建合理的房地產(chǎn)稅 ，引導(dǎo)商品房消費(fèi)需求

中國的中央政府已經(jīng)強(qiáng)調(diào)了要形成房地產(chǎn)價格調(diào)控的長效機(jī)制，即必須建設(shè)好基礎(chǔ)性制度，而基礎(chǔ)性制度建設(shè)的任務(wù)之一，也是打造長效機(jī)制不可回避的任務(wù)，就是要考慮在住房持有環(huán)節(jié)上形成必要的成本約束。當(dāng)前，在中國商品房購買價格雖然高，但是持有成本低，適合炒房者長期持有房產(chǎn)以待升值，這種行為破壞著房地產(chǎn)市場的供求平衡，造成一房難求的市場假象，無形中推高商品房價格。而房產(chǎn)稅會加重持有多套房產(chǎn)的消費(fèi)者的房產(chǎn)持有負(fù)擔(dān)，部分無法承受房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)的商品房投機(jī)炒房者將拋售房產(chǎn)，抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)炒作行為，減少商品房的空置率，這些商品房從新流入市場，可以增加市場上商品房的有效供給抑制房價過度上漲。

另外，房地產(chǎn)稅是直接稅，特別要正視的是社會上普遍的“稅收厭惡”在此表現(xiàn)得尤其強(qiáng)烈，并對房價調(diào)控政策的效果產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)稅作為直接稅其核心房產(chǎn)稅會直接作用在購房者身上，在以間接稅為主的中國，短期內(nèi)會引起購房者的不適應(yīng)，抑制商品房投機(jī)需求，最終抑制房價高漲。

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