完善我國不動產(chǎn)登記制度的相關(guān)思考

陳學文

不動產(chǎn)登記制度是物權(quán)法當中非常重要的組成部分，由于當前我國法律法規(guī)還不十分健全，需待進一步完善，所以在當前我國司法體制規(guī)范下的不動產(chǎn)登記制度中，尚且存在著諸多的弊端。其中包括登記效力不夠統(tǒng)一規(guī)范，多個不動產(chǎn)登記機關(guān)進行多頭重復登記，登記的范圍與經(jīng)濟發(fā)展不相匹配，登記范圍面較窄，不動產(chǎn)登記過于走形式審查制度等等。因此，在未來的工作中完善我國不動產(chǎn)登記制度勢在必行。

不動產(chǎn)登記制度從根本上看是保證各種不動產(chǎn)安全的有效手段，在架構(gòu)我國物權(quán)法的同時，筆者認為當前的首要任務是解決當前不動產(chǎn)登記制度存在的諸多問題與弊端，盡可能完善和規(guī)范不動產(chǎn)登記制度，方能讓我國的物權(quán)法更加趨于完善。本文，筆者針對不動產(chǎn)登記制度存在的一些問題，結(jié)合青海地區(qū)的不動產(chǎn)登記制度進行分析和研究。

1不動產(chǎn)登記機關(guān)要統(tǒng)一

構(gòu)建新型不動產(chǎn)登記制度完善的首要任務和基礎是建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記部門，這項任務非常重要，如果沒有或缺少統(tǒng)一的登記部門也就不會真正實現(xiàn)統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度。相結(jié)合我國現(xiàn)行的法律規(guī)章制度，可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實情況是不動產(chǎn)的登記目前比較散亂，不同的不動產(chǎn)分散在不同的部門進行登記，目前我國從事不動產(chǎn)登記的機關(guān)有多個，都可以享有不動產(chǎn)物登記的權(quán)限的部門包括：土地管理部門、房屋產(chǎn)權(quán)管理部門、破產(chǎn)管理部門、水行政部門以及林業(yè)管理部門等，這種以行政部門為主題的登記體制在實際工作中顯現(xiàn)出了許多的不足與弊端。其主要表現(xiàn)顯而易見：登記部門分散，登記部門不統(tǒng)一，交易當事人在查詢部門登記事項時不利于當事人的查閱，導致登記不方便。同時，由于不動產(chǎn)登記部門不統(tǒng)一，使得當事人需要前往多個相關(guān)部門進行不動產(chǎn)登記，如遇到各部門之間沒有實現(xiàn)網(wǎng)絡互聯(lián)，則可能會出現(xiàn)重復登記的情況，而且不動產(chǎn)登記加大了行政部門的權(quán)限范圍，其可能會成為登記部門牟取利益的途徑，導致權(quán)力被濫用。

基于這樣的原因，筆者認為在當前必須要盡快的統(tǒng)一不動產(chǎn)登記部門，可以以行政部門作為登記部門，建立起專門的土地登記局負責關(guān)于不動產(chǎn)登記的相關(guān)事宜。如以土地登記為例，政府可以建立專業(yè)的土地登記局來統(tǒng)一作為不動產(chǎn)登記機關(guān)，在構(gòu)建土地登記局的結(jié)構(gòu)時，只需要建立市一級的土地登記局即可，同時，為了更好的提高登記效率滿足人們的多元化登記需求，還可以根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況設立多個登記站點，完善建立全覆蓋的登記網(wǎng)絡體系，在此同時為了限制行政機關(guān)的土地登記局的權(quán)限，還應需用統(tǒng)一的《不動產(chǎn)登記法》對部門的各項行為進行和約束規(guī)范，進而更好的開展不動產(chǎn)登記工作。

2統(tǒng)一不動產(chǎn)登記的法律依據(jù)，法律效力以及權(quán)屬文書

當前不動產(chǎn)的種類比較繁多，包括土地、森林、房屋、草原、水域、灘涂等，結(jié)合我國現(xiàn)行法制對不動產(chǎn)登記管理制度來看，不同登記機關(guān)的制度可謂是各不相同，其缺乏一個統(tǒng)一的標準，這也是出現(xiàn)多頭登記的原因之一。從不動產(chǎn)登記存在的問題來看，建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度的關(guān)鍵就在于統(tǒng)一不動產(chǎn)登記的法律依據(jù)，制定一部統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法律，這樣才能使相關(guān)工作更加高效合理的開展。統(tǒng)一登記不動產(chǎn)的法律效力主要表現(xiàn)為兩個方面，一方面是在不同的不動產(chǎn)客體面前，有的客體適用于登記生效主義，有的適用于登記對抗主義，由于其適用范圍有所不同，所以最終產(chǎn)生的不動產(chǎn)登記效力也會有所差異。同時，同一類型不動產(chǎn)標的物，也有著不同的效力，只有進一步統(tǒng)一不動產(chǎn)登記的法律依據(jù)，才能從根本上對不動產(chǎn)登記的效率進行統(tǒng)一，保證各項工作的有序進行。

此外，不動產(chǎn)登記部門所發(fā)放的不動產(chǎn)權(quán)利文書必須要統(tǒng)一，不動產(chǎn)登記部門不能只是簡單的就不動產(chǎn)的某種類型發(fā)放權(quán)利文書，這樣會導致出現(xiàn)多種不動產(chǎn)權(quán)利證書并存的局面，導致登記管理工作困難，不動產(chǎn)交易市場混亂，不利于不動產(chǎn)交易效率和安全的高效落實。

3逐步擴大不動產(chǎn)登記范圍

隨著市場經(jīng)濟的高速發(fā)展，各種新型物權(quán)種類可謂是層出不窮，現(xiàn)有司法體制下的不動產(chǎn)登記制度已經(jīng)難以適應當前新形勢的發(fā)展需要，因此今后要逐步落實擴大不動產(chǎn)登記范圍，積極的適應新時代的發(fā)展需要，這樣才能更好的提升不動產(chǎn)登記效率和質(zhì)量，緩解和結(jié)束當前不動產(chǎn)登記的混亂局面，保證各項工作的有序進行。在具體的工作中，其可以從以下方面著手落實：首先，由于科技的創(chuàng)新和發(fā)展，出現(xiàn)了許多新型不動產(chǎn)物權(quán)種類，為了使這些新興的不動產(chǎn)物盡早些得到法律的保護，保障公民個人的權(quán)益，就需要對相應的不動產(chǎn)進行細分，逐一進行登記，這樣能夠有效的強化不動產(chǎn)效力。當然，在具體的工作中需要認識到不動產(chǎn)登記的對象是不動產(chǎn)，而不動產(chǎn)所依托的則是土地，在對不動產(chǎn)進行登記的時候擴大土地登記范圍實際上就是對土地權(quán)利進行登記的延展。

其次，結(jié)合不動產(chǎn)登記制度發(fā)展現(xiàn)狀來看，建立實質(zhì)審查制度也是極為有必要的，這樣能夠更好的保證不動產(chǎn)登記的安全，保證各項交易處在合理合法的范圍之內(nèi)，以滿足當事人的需求。

總之，不動產(chǎn)登記部門的行為從本質(zhì)上講是一種服務行政行為，登記部門所收取的登記費用相對于不動產(chǎn)本身來看其價值并不是很高，根據(jù)權(quán)利義務對等原則，不宜使登記機關(guān)的賠償范圍過大，這樣會給不動產(chǎn)登記工作帶來較大的經(jīng)濟損失，其給登記工作的開展帶來了較大的不便，因此完善我國不動產(chǎn)登記制度的各項法律法規(guī)就顯得極為重要了，其是保障各項工作順利進行的基礎所在。

（作者單位：810800 青海省民和縣自然資源局）