房產(chǎn)面積測算分析

顧嘉俊

摘 ?要：房產(chǎn)面積測算工作的有效落實，需要結(jié)合房產(chǎn)功能與規(guī)范條款，分清公攤及非公攤面積，并辨識房產(chǎn)功能性的特點，對房產(chǎn)功能空間的特征進行分類，才能使房產(chǎn)面積測算數(shù)據(jù)更加真實有效。而隨著我國房產(chǎn)面積規(guī)范與標準內(nèi)容的不斷完善，測算人員也需要時刻關(guān)注規(guī)范圖集的更新，確保房產(chǎn)內(nèi)容索引正確，且無漏項或重復(fù)測量的狀況發(fā)生，可以確保房產(chǎn)面積測算結(jié)果的精準度。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)面積;面積測算;規(guī)范要求

中圖分類號：TU198.2 ? ? ? 文獻標志碼：A ? ? ? ? 文章編號：2095-2945（2019）18-0055-03

Abstract： In order to effectively implement the calculation of real estate area， it is necessary to distinguish the area of public share and non-public share， identify the functional characteristics of real estate， and classify the characteristics of real estate functional space by combining the functional and normative terms of real estate. In order to make the real estate area measurement data more real and effective. With the continuous improvement of the criterion and standard of the real estate area in our country， the surveyors also need to pay close attention to the updating of the standard atlas to ensure that the index of the real estate content is correct， and there are no missing items or repeated measurements， thereby can ensure the accuracy of the measurement results of the real estate area.

Keywords： real estate area; area measurement; normative requirements

引言

房產(chǎn)面積測算工作是統(tǒng)籌建筑功能空間具體建筑面積、使用面積及產(chǎn)權(quán)面積的重要措施。在不同建筑功能等因素的影響下，房產(chǎn)面積測算的要求也存在較明顯的差異性，只有確保準備工作落實全面，并能夠嚴格遵守現(xiàn)行房產(chǎn)核算規(guī)范，才能確保業(yè)主的經(jīng)濟權(quán)益得到保障，并能夠更好的為地籍產(chǎn)權(quán)問題提供客觀的資料。因此，為確保房產(chǎn)面積數(shù)據(jù)更加真實有效，測算人員需結(jié)合現(xiàn)場實際情況進行調(diào)控。

1 項目概況

本工程為某市劇院建筑，建筑功能歸屬于公共類，總建筑面積為5.6萬平方米。為確保劇院建筑功能空間滿足歌劇、舞劇、話劇及戲曲等匯演活動的正常開展，并且在空間聲學(xué)與舞臺效果方面滿足國內(nèi)頂級標準，必須嚴格控制建筑的體量與聲學(xué)設(shè)備的安裝，才能使項目工程的功能性得以保障。在此期間，工程管理人員需結(jié)合施工圖紙預(yù)測劇院工程內(nèi)各個功能空間環(huán)境的構(gòu)建要求，并明確各類功能空間的面積核算要求，以便大概估算劇院建筑的體量。其次，為確保劇院建筑面積的權(quán)屬關(guān)系更加明確，在劇院建筑尺寸數(shù)據(jù)核算期間，部分公攤面積可按照墻體中線核算，但是對于非公攤面積的區(qū)域，則需要將面積控制線拉至墻面層，以便更好地控制建筑面積，使相關(guān)數(shù)據(jù)真實有效。

2 面積測算分析

面積測算又稱為水平面積測算，包括房產(chǎn)面積、實用面積測算，前者指的是房產(chǎn)建造面積、共有建造面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算。其中，房屋外墻（柱）勒腳之上每層的外部水平投影面積為房產(chǎn)建造面積，含露臺、走廊、地庫、室外步梯等，同時具備上蓋，構(gòu)造十分牢固，層高超過2.20米的永久性房產(chǎn);房產(chǎn)使用面積是房子里面都能夠居住的空間，根據(jù)房產(chǎn)內(nèi)墻面水平投影測量;產(chǎn)權(quán)面積是權(quán)利人根據(jù)法律使用房子的面積;共有建筑面積是不同權(quán)利人一起擁有或一起居住的建造面積。以上，不同面積計量需要獨立測算兩回，其較差需要低于標準限差，使用平均數(shù)來進行計量。量距需要根據(jù)符合標準的卷尺或者別的可以符合精度儀器和工具。面積是選取平方米為單位，取到小數(shù)點后兩位。[1]

2.1 檢修通道的面積測算

劇院建筑工程結(jié)構(gòu)與功能空間的分布較復(fù)雜，并且在演出之前，需要對各項設(shè)備進行極為嚴謹?shù)臋z查，確保各項裝置功能性正常，且不會影響演出的正常開展，才能使劇院的表演效果得到更好的保障。而為了避免對建筑空間內(nèi)部聲學(xué)與美學(xué)環(huán)境造成影響，同樣需要結(jié)合空間墻體設(shè)置適宜的檢修通道，避免直接暴露在劇院觀賞環(huán)境內(nèi)，并能夠為檢修人員提供較好的可操作平臺，才能使劇院內(nèi)檢修工作的質(zhì)量得以保障。

根據(jù)調(diào)查資料可知，劇院建筑2～5層周圍設(shè)有檢修通道，主要是為了滿足功能空間設(shè)備的控制與檢修需求。但在圖紙設(shè)計期間，圖紙內(nèi)容中并未標明檢修通道的具體高度和上人孔，因此在初步面積估算階段，便誤認為檢修通道空間并未被有效利用，甚至不具備進人條件，其使用面積的計算自然被忽略掉。但經(jīng)由現(xiàn)場勘測卻發(fā)現(xiàn)，每層檢修通道其實都具備上人孔，并且檢修通道內(nèi)部空間凈高超過2.20米，因為不算公共空間，便需按照外圍水平投影面積計算，以便更科學(xué)的分配公共面積。[2]

2.2 樂池面積測算

因劇場建筑有演出需求，所以在建筑大廳內(nèi)設(shè)置了升降樂池，以便維護劇場演出的整體效果，為后續(xù)文化交流與宣傳工作的開展奠定堅實基礎(chǔ)。

而根據(jù)現(xiàn)場勘測數(shù)據(jù)可知，升降樂池的結(jié)構(gòu)較特殊，因為有一側(cè)是弧形墻，使得建筑功能分區(qū)的劃線無法保持垂直狀態(tài)，因此便需要結(jié)合工程設(shè)計圖紙內(nèi)容，核查弧形墻體坐落的位置及長度、弧度、厚度是否吻合圖紙內(nèi)要求。結(jié)合現(xiàn)場資料可知，弧形墻面朝一處平行墻體，因此原有圓點無法把控，只能以平行墻的中點作為暫定的圓點，將直線打到弧形墻上，期間弧線需每隔30～40厘米定一處點，并將各點進行連接，通過與弧形墻之間的水平點測距措施，判斷弧形墻是否存在施工偏差。其次，在測距過程中，內(nèi)弧線與弧形墻之間的距離也需要被測出，以便更好的確定弧形墻厚度的變化數(shù)值，再加上內(nèi)墻偏差曲線，在電腦上比對數(shù)據(jù)，便能夠得到相對準確的數(shù)據(jù)，使2～3厘米之內(nèi)的誤差被察覺出來，以便面積測算工作的數(shù)據(jù)更加真實且有效。其次，結(jié)合工程資料可知，部分工程墻體選用了雙層墻，因墻體內(nèi)部的間隙很難得到有效測量，并且也存在部分施工縫隙的問題，因此在核算此類墻體所占面積時，便需要根據(jù)設(shè)計圖紙確定最小的數(shù)值，以便縮減面積的偏差值。[3]

2.3 自動扶梯面積測算

為滿足劇院項目基本的游客通行的需求，本工程中采用了一部結(jié)構(gòu)形式較特殊的自動扶梯。按照面積測算標準可知，自動扶梯按其水平投影面積乘以自然層層數(shù)計算建筑面積的，此種自動扶梯僅適用于單層跨越的情況，以便更好的核算自動扶梯所占據(jù)的建筑面積，但此種自動扶梯卻直接為3～5層平臺提供了交通條件，中間直接跨越了4層，屬于跨層的自動扶梯。因此在面積計算過程中，面積測算人員便需要結(jié)合原有規(guī)范與面積核算標準的主觀要素，分析應(yīng)怎樣做好面積測算工作。因此，結(jié)合本工程自動扶梯的特點，本層陰影面積計算的范圍主要歸屬于3層與5層，其中陰影面積將忽略4層。

在展開現(xiàn)場面積測量工作期間，因為自動扶梯處于跨層結(jié)構(gòu)，所以電梯高程數(shù)值較大，若要按照常規(guī)措施將測點投射至下層，則極易產(chǎn)生偏差，很難使投影面積的計算數(shù)值精準。因此，在測量取點過程中，便需要測量人員站到大致的陰影覆蓋范圍內(nèi)，而后差使另一位工作人員前往自動扶梯頂層打好投影，確保投影燈光垂直，且起始點投影邊界清晰，才能將其作為參照物進行測算。其次，在投影過程中，測算人員應(yīng)按照自動扶梯的外邊線作為核實數(shù)據(jù)，而后在投影期間做好各點定位，在四角點位確定后，將各點連接，通過陰影范圍測量確定實際的自動扶梯建筑面積數(shù)值。[4]

2.4 室內(nèi)庭院面積測算

室內(nèi)庭院是本劇院項目工程中的一個亮點，不但能夠結(jié)合建筑功能空間營造更舒適的休憩與游覽環(huán)境，使劇院內(nèi)部空間的文化氛圍得到更好的宣傳，同時憑借場地，更能夠為其他文化活動的開展提供平臺，以此增強劇院項目空間的可利用性。

在劇場平面設(shè)計圖紙核算期間，因為在圖紙中并未表明室內(nèi)庭院的具體情況，并且庭院外圍做了防護圍欄，因此室內(nèi)庭院被誤認為是無頂蓋可上人的半開敞空間，結(jié)合面積測算規(guī)范可知，和房屋相接的包括上蓋無柱的走廊、檐廊，根據(jù)他們的圍護構(gòu)建外圍水平投影面積的二分之一測算。所以根據(jù)圖紙一開始的建筑面積核算過程中產(chǎn)生了較大的差值。而在對面積核算期間，通過現(xiàn)場觀察了解可知室內(nèi)庭院在屋面層設(shè)有頂蓋遮擋，如此半開敞空間便可按做全封閉空間考慮，并且結(jié)合頂蓋高度可知，頂蓋位置與室內(nèi)庭院高差控制在了兩個自然層高程的范圍內(nèi)，因此便需要將室內(nèi)庭院的面積按照全面積計算。[5]

2.5 玻璃幕墻面積測算

結(jié)合工程設(shè)計圖紙與效果圖可知，本劇院項目工程科技感較強，為確保能夠營造更富有藝術(shù)性的建筑形象，在湖水環(huán)境中采用了一處玻璃幕墻，以便與外界風(fēng)景進行互動，以便營造海天一色與優(yōu)雅寧靜的建筑氛圍，使劇院藝術(shù)觀感更讓人過目難忘，同時也為城市形象的構(gòu)建奠定了極為扎實的基礎(chǔ)。

結(jié)合施工圖紙與現(xiàn)場勘察資料可知，劇院主結(jié)構(gòu)玻璃幕墻設(shè)置在一層主墻體出入口處，玻璃幕墻需滿足建筑整體造型的要求，所以在幕墻結(jié)構(gòu)方面有一定弧度。在測算此種既有主墻體且有玻璃幕墻的面積時，根據(jù)面積測算規(guī)范可知需按照主墻體外圍投影計算建筑面積，但經(jīng)由實際測量，玻璃幕墻與主墻體之間的間隙足夠容納一人走動，并且此間隙具備上人孔，因此不排除此間隙有一定功能性，所以便按照可利用空間進行考慮，且幕墻高度與主墻體高度超過標準要求2.20米，故而玻璃幕墻面積測算需要對幕墻外圍垂直投影外圍進行計算。

2.6 汽車坡道和大踏步樓梯面積測算

考慮到劇院建筑客流量與交通出行方面的要求，此類公共建筑必須做好建筑功能空間出入口及汽車坡道的設(shè)計，并認真核算此類非公攤面積，才能使劇場建筑面積數(shù)值的計算精度得到更好的保障。結(jié)合面積測算規(guī)范可知，汽車坡道若無頂蓋設(shè)計，使坡道完全暴露在室外環(huán)境，則可以不計算面積，若坡道出入口有頂棚等設(shè)施，則可以計算一半面積。其次，若是汽車坡道兩側(cè)設(shè)有擋墻且有永久性頂蓋，則需要計算全面積。[6]

另外，大踏步樓梯需結(jié)合樓梯平臺及高度分析，若大踏步樓梯寬度較大，且踏步數(shù)超過常規(guī)標準，踏步中間設(shè)有休息平臺，那么此種與室外樓梯無異，但因為在面積測算規(guī)范中，并未對此種踏步樓梯進行詳細規(guī)定，并且樓梯處于全開敞式，不會影響正常的建筑人流通行，則可以不計算其面積，而若是有頂棚或擋墻等構(gòu)件，則可以按照半開放式計算。

但結(jié)合以往相關(guān)資料可知，部分公共建筑因為樓梯較窄，距離較長，通常需設(shè)置一處或多處小平臺，以此使樓梯可以有多次停頓與休憩的空間，并且樓梯主要用于建筑室外與室內(nèi)的交通，因此很少會被計算在建筑面積以內(nèi)，而面對本項目工程中較寬的室外大踏步樓梯則可以同樣不算做面積。

3 結(jié)論

劇院建筑是城市形象的標桿，更是城市之間文化交流的重要平臺。結(jié)合以往先進的劇院建筑資料可知，劇院建筑在設(shè)計過程中，因為需要考慮到劇院聲場環(huán)境與美觀性的要求，通常需要認真核對建筑功能空間分配的合理性，并做好各部分墻體聲學(xué)處理措施，確保各功能分區(qū)不會受到影響，才能使劇場建筑功能性得以發(fā)揮。也正因為如此，劇院建筑在面積測繪工作開展期間，極易受到諸多設(shè)備布局與功能環(huán)境的影響，只有確保各項面積測算標準與規(guī)范選擇合理，并且在測算細節(jié)方面控制好數(shù)據(jù)的精度，才能為后續(xù)劇院建筑工程驗收等工作的開展提供更詳細且真實的資料，以便工程質(zhì)量的可控性得以顯著增強。

參考文獻：

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