基于系統(tǒng)化思維改革完善住房市場(chǎng)體系研究

【摘要】住房問題既是經(jīng)濟(jì)問題，也是民生問題，與百姓生活密切相關(guān)，隨著中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代，住房領(lǐng)域的主要矛盾轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好居住生活需要和不平衡不充分的住房發(fā)展之間的矛盾，市場(chǎng)是解決百姓住房問題的主要途徑，2019年的政府工作報(bào)告中指出，要改革完善住房市場(chǎng)體系，目前在理論研究層面和國(guó)家政策層面還沒有關(guān)于住房市場(chǎng)體系方面的系統(tǒng)闡述，本文擬就住房市場(chǎng)體系的定義、組成、運(yùn)行進(jìn)行分析，并提出改革完善住房市場(chǎng)體系的政策建議。

【關(guān)鍵詞】市場(chǎng)體系；改革完善；長(zhǎng)效機(jī)制

Abstract：Housing problem is not only an economic problem， but also a livelihood problem， which is closely related to people's lives. With the entry of Chinese socialism into a new era， the main contradictions in the housing field have been transformed into the contradictions between the people's growing need for a better living and the unbalanced and inadequate housing development. The market is the main way to solve people's housing problems. The government work report of 2019 pointed out to reform and improve the housing market system， until now， there is no systematic elaboration on the housing market system at the theoretical level and the policy level. This paper intends to analyze the definition， composition and operation of the housing market system， and put forward policy recommendations for the reform and improvement of the housing market system.

Keywords：Market system；Reform and improve；Long-term mechanism

1、引言

李克強(qiáng)總理在2019年的政府工作報(bào)告中指出，要更好解決群眾住房問題，落實(shí)城市主體責(zé)任，改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。政府工作報(bào)告中的最新要求，為未來一段時(shí)期住房與房地產(chǎn)工作指明了方向，是住房與房地產(chǎn)各項(xiàng)工作的根本遵循。但是，目前理論界和實(shí)踐界對(duì)于住房市場(chǎng)體系的內(nèi)涵和外延、住房市場(chǎng)體系的組織結(jié)構(gòu)及運(yùn)行機(jī)制、對(duì)照新時(shí)代住房發(fā)展新要求如何改革完善等方面缺乏系統(tǒng)研究，本文擬就上述問題進(jìn)行探討分析，以期為住房與房地產(chǎn)有關(guān)工作提供決策參考。

2、概念及相關(guān)內(nèi)涵

所謂市場(chǎng)體系，即由相互聯(lián)系的各類市場(chǎng)組成的有機(jī)統(tǒng)一體。從系統(tǒng)科學(xué)的角度來看，住房市場(chǎng)體系應(yīng)該是一個(gè)包括與住房有關(guān)的經(jīng)濟(jì)體和經(jīng)濟(jì)關(guān)系通過經(jīng)濟(jì)活動(dòng)形成的復(fù)雜而又統(tǒng)一的大系統(tǒng)。參考文化市場(chǎng)體系建設(shè)的有關(guān)理論，住房市場(chǎng)體系包含住房市場(chǎng)體系的組織結(jié)構(gòu)系統(tǒng)、住房市場(chǎng)體系的運(yùn)行系統(tǒng)、住房市場(chǎng)體系的調(diào)控監(jiān)管系統(tǒng)三個(gè)子系統(tǒng)，下面逐一對(duì)住房市場(chǎng)體系的這三個(gè)子系統(tǒng)進(jìn)行分析，并給出改革完善住房市場(chǎng)體系的有關(guān)意見和建議。

3、住房市場(chǎng)體系的組織結(jié)構(gòu)系統(tǒng)

住房市場(chǎng)體系的組織結(jié)構(gòu)系統(tǒng)，包括住房市場(chǎng)體系的結(jié)構(gòu)系統(tǒng)和住房市場(chǎng)體系的組織系統(tǒng)兩個(gè)子系統(tǒng)（詳見圖1）。住房市場(chǎng)體系的結(jié)構(gòu)即住房市場(chǎng)體系的具體構(gòu)成形式，包括住房商品市場(chǎng)，如住房買賣市場(chǎng)、住房租賃市場(chǎng)等，其中住房買賣市場(chǎng)又分為新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)；住房要素市場(chǎng)，包括與住房這一商品緊密相關(guān)的各種要素所構(gòu)成的市場(chǎng)，如土地市場(chǎng)、金融市場(chǎng)、開發(fā)建造技術(shù)市場(chǎng)、原材料市場(chǎng)等。住房市場(chǎng)體系的組織即參與住房生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各類市場(chǎng)主體，主要包括住房市場(chǎng)的供應(yīng)主體、需求主體和管理服務(wù)主體：供應(yīng)主體包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、二手房房主、二手房房東；需求主體包括購(gòu)房者、租房者。管理服務(wù)主體包括進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和行業(yè)監(jiān)管的政府主管部門、為住房市場(chǎng)提供資金的金融機(jī)構(gòu)，以及從事住房買賣的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、從事房屋估價(jià)的估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)等其他有關(guān)機(jī)構(gòu)，其主要職能是為住房市場(chǎng)供求主體的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供監(jiān)管及服務(wù)。

4、住房市場(chǎng)體系的運(yùn)行系統(tǒng)

住房市場(chǎng)體系是一個(gè)包含供應(yīng)、需求、信貸、調(diào)控組成的復(fù)雜系統(tǒng)，各個(gè)子系統(tǒng)和要素功能間相輔相成，形成相互促進(jìn)和相互制約關(guān)系。

住房供應(yīng)可以歸結(jié)為兩大類：一類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的新房，一類是市場(chǎng)上需要出售或者出租住房的二手房房主或二手房房東。住房需求也可以歸結(jié)為兩大類：一類是購(gòu)房需求，一類是租房需求。購(gòu)房需求又可以分為三類：一是居住性需求，即購(gòu)買住房是為了滿足居住需求；二是保值性需求，即購(gòu)買住房是為了避免貨幣貶值，獲得合理的預(yù)期收益，比如房?jī)r(jià)上漲帶來的資產(chǎn)增值、出租房屋帶來的租金回報(bào)；三是投機(jī)性需求，即單純從住房?jī)r(jià)差中獲利，對(duì)住房資源本身的利用或贏利狀況并不感興趣。住房供應(yīng)和需求共同決定房?jī)r(jià)或租金價(jià)格，反過來房?jī)r(jià)或租金價(jià)格也會(huì)影響住房的供應(yīng)和需求。

住房信貸在住房市場(chǎng)體系運(yùn)行中的作用主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住房開發(fā)建設(shè)過程中需要從金融機(jī)構(gòu)獲得貸款支持，以降低自有資金壓力；二是購(gòu)房者購(gòu)買住房也需要從銀行獲得貸款支持，以提高住房購(gòu)買能力，目前全款購(gòu)房者所占比重相對(duì)較小，此外，部分租房者也需要從金融機(jī)構(gòu)獲得租金貸支持，以改善租住條件。

政府部門在住房市場(chǎng)體系運(yùn)行過程中主要負(fù)責(zé)宏觀調(diào)控和微觀監(jiān)管兩個(gè)方面的職責(zé)：一方面，在市場(chǎng)失靈時(shí)，綜合運(yùn)用土地、金融、財(cái)稅、投資、立法等手段，并通過必要的行政手段，對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控糾偏，以使住房市場(chǎng)運(yùn)行在正確軌道、量?jī)r(jià)波動(dòng)在合理區(qū)間；另一方面，通過對(duì)市場(chǎng)主體經(jīng)營(yíng)行為的微觀監(jiān)管，為住房市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境。

5、住房市場(chǎng)體系的調(diào)控監(jiān)管系統(tǒng)

住房市場(chǎng)體系的調(diào)控監(jiān)管系統(tǒng)主要由宏觀調(diào)控體系、微觀監(jiān)管體系及法律法規(guī)體系構(gòu)成，其主要職能是通過對(duì)住房市場(chǎng)的調(diào)控、監(jiān)管，規(guī)范市場(chǎng)主體行為，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。其中，住房市場(chǎng)的宏觀調(diào)控體系是指政府主管部門通過土地、金融、財(cái)稅、立法和必要的行政手段，引導(dǎo)、調(diào)節(jié)、控制住房市場(chǎng)發(fā)展，以使住房市場(chǎng)達(dá)到供求基本均衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。住房市場(chǎng)的微觀監(jiān)管體系是指政府主管部門通過對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體的事前事中事后全方位監(jiān)管，防止住房市場(chǎng)不正當(dāng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為的發(fā)生，維護(hù)住房市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、保護(hù)市場(chǎng)供需雙方的合法權(quán)益。住房市場(chǎng)的法律法規(guī)體系是改革完善住房市場(chǎng)體系的根本保障，從住房商品生命周期的角度看，主要包括征收拆遷、工程建設(shè)、房產(chǎn)交易等方面的法律法規(guī)。

6、改善完善住房市場(chǎng)體系的對(duì)策分析

改革完善現(xiàn)有住房市場(chǎng)體系，充分發(fā)揮市場(chǎng)在住房資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府引導(dǎo)、調(diào)控和監(jiān)管職能，完善現(xiàn)有調(diào)控監(jiān)管方式，努力營(yíng)造各類市場(chǎng)主體公平競(jìng)爭(zhēng)的良好發(fā)展環(huán)境，促進(jìn)住房市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，促進(jìn)全體居民住有所居。

6.1完善多層次的住房產(chǎn)品市場(chǎng)

加快形成新房、二手房市場(chǎng)互補(bǔ)，住房買賣和租賃市場(chǎng)共同發(fā)展的市場(chǎng)格局，以改善市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、豐富市場(chǎng)供應(yīng)，減輕市場(chǎng)供應(yīng)壓力，緩解供求矛盾。鼓勵(lì)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)強(qiáng)化市場(chǎng)調(diào)研分析，開發(fā)建設(shè)高中低價(jià)位、大中小戶型、科技綠色節(jié)能產(chǎn)品、養(yǎng)老醫(yī)療旅游產(chǎn)品等，滿足不同收入群體、不同家庭結(jié)構(gòu)、不同年齡層次居民的多樣化住房需求。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快新產(chǎn)品、新技術(shù)應(yīng)用推廣力度，不斷強(qiáng)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，不斷加快住房產(chǎn)品更新?lián)Q代步伐，不斷提升產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)。加大住房租賃市場(chǎng)培育力度，在總結(jié)推廣試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，指導(dǎo)大中城市全面培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，引導(dǎo)三四線城市根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)和住房市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，穩(wěn)步推進(jìn)租購(gòu)并舉住房制度建設(shè)，通過財(cái)政、稅收等手段，盤活存量住房資源，鼓勵(lì)和引導(dǎo)居民將手中閑置房源用于出售或出租，解決新房買賣市場(chǎng)有效供應(yīng)不足的問題。

6.2建立完備高效的住房要素市場(chǎng)

在土地方面，嚴(yán)格落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動(dòng)狀況分配建設(shè)用地指標(biāo)，其中，房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市應(yīng)該合理增加土地供應(yīng)，提高住房用地比例，盤活城市閑置和低效能用地；通過土拍限價(jià)、限定保證金比例、限定開發(fā)建設(shè)周期等方式，合理管控地價(jià)和開發(fā)建設(shè)節(jié)奏；通過省際土地指標(biāo)合理流動(dòng)、調(diào)整優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)和供地用途等方式，控制住房用地供應(yīng)節(jié)奏。在金融方面，宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策支持合理自住購(gòu)房，嚴(yán)格限制信貸流向投機(jī)性購(gòu)房；根據(jù)住房市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，通過動(dòng)態(tài)調(diào)整首付比例、利率折扣、貸款額度、貸款年限、貸款條件等，實(shí)現(xiàn)房貸需求端管控；通過動(dòng)態(tài)調(diào)整貸款額度、貸款年限、貸款利率、產(chǎn)品組合等，實(shí)現(xiàn)開發(fā)貸需求端管控；通過動(dòng)態(tài)調(diào)整基準(zhǔn)利率、準(zhǔn)備金率、公開市場(chǎng)操作等手段，實(shí)現(xiàn)資金流動(dòng)性管控。在技術(shù)及原材料方面，大力推動(dòng)裝配式建筑、成品住房和綠色建筑“三位一體”融合聯(lián)動(dòng)發(fā)展，穩(wěn)步推進(jìn)建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，通過節(jié)能環(huán)保智能化設(shè)施設(shè)備的運(yùn)用，不斷提升住房產(chǎn)品的質(zhì)量。

6.3構(gòu)建以信用管理為核心的監(jiān)管體系

進(jìn)一步整頓和規(guī)范住房市場(chǎng)秩序，切實(shí)維護(hù)人民群眾合法權(quán)益，嚴(yán)肅查處虛假宣傳、合同欺詐、捂盤惜售、未批先售、哄抬房?jī)r(jià)或租金價(jià)格、“黑中介”等違法違規(guī)行為，營(yíng)造有利于住房市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的良好市場(chǎng)環(huán)境。以住房市場(chǎng)信用信息數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)為基礎(chǔ)，以信用信息公開為監(jiān)督約束手段，以定期公布違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及中介名單為基本制度，以房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)開展信用評(píng)價(jià)、分類評(píng)定為輔助，構(gòu)建守信激勵(lì)、失信懲戒和協(xié)同監(jiān)管機(jī)制。

6.4穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制方案

堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”為目標(biāo)，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性；總結(jié)推廣“一城一策”試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，夯實(shí)城市主體責(zé)任，落實(shí)好省級(jí)政府監(jiān)控和指導(dǎo)責(zé)任，扎實(shí)開展住房供需調(diào)查，編制和實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃，強(qiáng)化供需雙向調(diào)節(jié)，完善和落實(shí)土地、金融和財(cái)稅等政策“組合拳”；支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，著力構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，積極引導(dǎo)居民通過先租后買、先小后大逐步改善居住狀況；加快建立科學(xué)的監(jiān)控體系，加快建設(shè)以大數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，為分析研判住房市場(chǎng)形勢(shì)和開展有效調(diào)控提供技術(shù)支撐。

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作者簡(jiǎn)介：

魏東泉（1982—），男，江蘇鹽城人，碩士研究生，江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳住宅與房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心高級(jí)工程師。