探究城市化新形勢下的人口與房地產調控

【摘要】隨著經濟不斷向第三產業(yè)發(fā)展，社會經濟體制不斷進行著調整，人口也逐漸向城市集中。伴隨著城市化進程的逐年加劇，也為城市的房地產企業(yè)提供了良好的發(fā)展機會。迅速增長的人口基數(shù)與現(xiàn)有的住房相矛盾，城市的房價也隨之水漲船高。面對房地產行業(yè)產生的暴利，社會各界人士紛紛投身到房地產建設當中，城市居民住房、商業(yè)建設商品房逐年增加，房價也日趨平緩。本文針對現(xiàn)存的房地產行業(yè)的房產庫存與人口購買力不相匹配的問題，依托現(xiàn)有的國家房地產管控政策，從企業(yè)和購買者兩方面考慮，提出一些相應的房地產控制對策，希望能促使房地產行業(yè)健康發(fā)展。

【關鍵詞】城市化；房地產；經濟發(fā)展

就目前國內經濟形勢而言，房地產收益仍是國民生產總值的重要經濟來源。隨著城市功能的逐步完善，房地產涉及的范圍也越來越廣，房地產作為保證民生的基礎產業(yè)，保證房地產行業(yè)的穩(wěn)定也成為不可回避的社會問題。[1]但是由于房地產行業(yè)日趨低迷，企業(yè)為了回籠資金，不斷追求短時間的經濟效益。]購房者抱著“買漲不買跌”“持續(xù)觀望”的心態(tài)。政府必須介入房地產發(fā)展當中，制定相應的策略，把握市場發(fā)展趨勢。

1、房地產經濟發(fā)展歷程

自改革開放以來，隨著城市人口的逐年增加，房地產經濟呈現(xiàn)迅猛增長的態(tài)勢。房地產企業(yè)日益增多、規(guī)模逐漸擴大。伴隨著房地產的發(fā)展裝修、家居、鋼材、水泥等相關聯(lián)的產業(yè)也蓬勃發(fā)展起來，一度成為國民經濟的支柱性產業(yè)。在日常生活中，房地產業(yè)給人們帶來了諸多便利，為人民提供了高品質的住房和規(guī)?；k公、娛樂的場所。

自80年代以來，我國城市化進程全面鋪開，各大中小城市都迎來了外來務工人員進城務工的熱潮。城市常住人口的增加給城市的住房、交通等都造成了壓力。但是，土地的規(guī)劃、使用權一直掌握在政府的手中，房地產企業(yè)并不能夠按市場需求進行開發(fā)，所以房地產市場持續(xù)處于賣方市場。這種供不應求的局面必然使得房價大幅度增加，購房者看到持續(xù)上漲的房價進而瘋狂買入，真正需要住房的購房者沒有能力買房，企圖通過房地產從中受益的買家多處房源[2]。

最近幾年，政府為保證“住房”民生問題，出臺了一系列的限制購房的措施，增加二套房的首付比例、增加稅收等，目的是為了確保真正需要的消費者有房可住。政策的出臺使得房地產企業(yè)開始收緊房價，但是房地產企業(yè)認為市場依舊有很強的購買力，絲毫沒有降低房價的趨勢，只是放緩了房價的增長速度。但是現(xiàn)實中有能力購買的消費者已經囤積多處住房，人們不再盲目跟風投資房地產。而普通消費者依舊無力消費，最終形成房地產的泡沫經濟。

2、房地產企業(yè)的發(fā)展趨勢

我國房地產企業(yè)在二十年的發(fā)展中，仍然處于繁榮階段。雖然現(xiàn)階段房地產行業(yè)也遇到了前所未有的問題，但是依舊在平穩(wěn)增增長，這也要求房地產企業(yè)能夠在此階段認真探索新的出路，開發(fā)適合普通消費者的購房形式，整合現(xiàn)有的房地產資源，加大對低收入人群的開放力度。

政府針對房地產的新形勢，逐漸出臺保障普通消費者能夠買到房的相關政策，不斷調整房地產由原有的賣方市場向買方市場傾斜。擴大經濟適用房的開發(fā)力度，減少商業(yè)用房及高端房產。其次，對房地產企業(yè)的工程質量嚴格把關，拆除危房。對于影響城區(qū)發(fā)展的城中村建筑進行合理規(guī)劃。

3、新形勢下的應對措施

3.1政府把控資本注入

政府在宏觀調控的過程中，適當提高房地產企業(yè)的入駐門檻，防止各界資本大量注入。在適當?shù)臅r機要對房地產市場進行降溫，以免出現(xiàn)再度過熱，哄抬房價的情況。眼光從一二線城市轉入三四線城市，提前把控好新一輪房地產市場的增長。

3.2提供更多惠民政策

政府需要站在普通大眾的角度，增加農村、城鎮(zhèn)的基礎設施建設，縮小城鄉(xiāng)差距。同時對外出務工人群租房給予一定的補貼，保障低收入人群能夠住的起房。如之前針對高校學生公寓免征房產稅以及印花稅的取消，都是惠民政策之一。

3.3加大宏觀調整的力度

社會經濟的優(yōu)勢就在于政府可以對市場進行宏觀調控。面對近些年的“炒房”行為，我過政府也出臺了一系列的限制購房政策。因此，房地產市場的持續(xù)暴漲也得到了一定的控制。但是目前城市房地產現(xiàn)狀也只是穩(wěn)定了房價，大多數(shù)的居民依舊沒錢購買，要想從根本上解決居民住房問題，要多方面的進行考慮。建立完善的房地產相關法律法規(guī)，遏制不遵紀守法的房地產企業(yè)，保障房地產市場的有序開展。另外，可以引導房地產企業(yè)從一二線城市慢慢轉戰(zhàn)三四線，拉動城鎮(zhèn)及農村的居民住房，同時提前做好房價的控制，鼓勵群眾在城鎮(zhèn)購房。

結語：

住房問題是現(xiàn)代社會急需解決的一項民生問題，也是廣大普通群眾關心的問題?！坝蟹坎庞屑摇钡睦砟钤趪说乃枷胫懈畹俟?，所以保障普通群眾都能住起房十分重要。隨著人民生活水平的日益提高，對于居住環(huán)境、居住條件也有了更高的要求。房地產企業(yè)也借此應運而生，在不斷發(fā)展的過程中也遇到了很多問題，仍然需要政府和企業(yè)不斷地去探索，尋找適應時代發(fā)展的新方法和策略，保證居民住房的前提下，使房地產行業(yè)依舊保持良好的發(fā)展。

參考文獻：

[1]焦艷玲.對我國房地產經濟可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的思考[J].科技經濟市場，2015（10）.

[2]張曉珂，盧余軍.限購形勢下南寧市房地產營銷策略研究[J].知識經濟，2014（19）：83，85.

作者簡介：

肖愛林，石門縣住房保障服務中心，湖南常德。